借金おまとめローン一本化の不動産FP

◆　失敗

●　ファミリータイプにして予想外の出費で失敗したケースが、投資不動産を検討したときに、一人暮らし用のワンルームタイプにするか、ファミリータイプにするか迷う方が少なくありません。以下は、将来的に自分でも住めるという理由でファミリータイプにして失敗した方の体験談です。中古物件の例ですが運用始めてみると、毎月の修繕積立金がどんどん上がって毎月の収益が出ることになっていましたが、あまりにも修繕費がかかりますので今は赤字です。このままでは利益が出ないので自分で住もうと思ったら、仕事の転勤で住むこともできませんでした。投資対象としてはもっとも大事なことですので検討し考えぬくことが大事だと痛感しました。

●　新築マンションにして家賃下落により失敗したケースの事例

新築マンションの場合は、高い賃料で賃貸ができる理由で新築マンションを貸して失敗したケースですが、 新築であるとの事もあり入居者はすぐ見つかり、購入後すぐ家賃収入がありました。

最初は順調にすすんでいましたが入居者は２年で契約の更新もせずに退去するので、募集をかけたら家賃は5,000円も下がってしまいました。なぜなら、わずか築２年ですが新築ではなく、中古マンションの扱いになるので、中古マンションの家賃相場に合わせる必要があったのです。新築マンションは、中古マンションに比べ高い購入価格に対して、それを家賃収入で取るのはなかなか難しかったですね。目の前の利益ではなく、この様な具体的な実例があるとの事を考えをまとめて考えぬいてやらないといけない事だと痛感しました。

 ●　不動産投資に関する融資プランは各金融機関で用意されています。「アパートローン」や「不動産投資ローン」と呼ばれるものです。日本政策金融公庫等の政府系金融機関におきましても、「事業融資」として、不動産賃貸業（不動産投資）を支援する為の公的融資を用意しています。金融機関は、資金使途に応じて、消費者ローン（住宅ローン）と、事業者ローン（不動産投資ローン）と分けているわけですから、居住用か投資用かはハッキリとさせて、目的に応じた融資申請行うようにして下さい。目的に反した使用が発覚した場合には、契約違反と言うことで一括返済・・・・・・・とまでは実際にはいかなくても、個人与信が傷ついてしまいます。不動産投資用として融資を受けて、アパートを建て、その一室に自分で住んでいる場合は何の問題もありませんが、金利が低くて返済期間も長い、有利な住宅ローンを申込んで物件を購入し、他人に賃貸している場合（実際は不動産投資となっている場合）はNGとなる可能性がありますので、注意が必要です。

◆　airbnb

●　最近、新しい不動産運用方法として、民泊が注目されています。

テレビやラジオで、「Air bnb」という言葉を耳にしたことがある人も多いのではないでしょうか。

今や何百万人もの人たちがAirbnbの無料アカウントを作り、お部屋を掲載したり、世界中のユニークな宿を予約、Airbnbのシェアリングは簡単、確実、安全です。プロフィールと物件は認証確認を行い、ホストとゲストが安心してやりとりできるメッセージシステムをメンテし、支払いを回収・送金できる信用のプラットフォームを管理しています。それに運営費用を賄うため、ゲストのみなさまからは予約のたびにゲストサービス料をいただいております。サービス料は一律ではなく、歩合は予約の小計に応じて変動します。 具体的な金額は、ゲストが予約を確定する前に表示されます。

◆　アフターサービス

●　Airbnb運営費用を賄うため、ゲストのみなさまからは予約のたびにゲストサービス料をいただいております。サービス料は一律ではなく、歩合は予約の小計、手数料、税加算前に応じて変動します。具体的な金額はゲストが予約を確定する前に表示されます。通常は6-12%の間ですが、予約の内容に応じてもっと割高、割安になる場合もあります。サービス料は宿泊の正確な日にちと人数を入力すると予約の詳細に表示されます。それに法律でサービス料にVAT（付加価値税、消費税）がかかる地域もあり、その場合サービス料はVAT込みで表示されます。 宿泊料金はホストがゲストに直に請求する額であり、ここに地域における地方税が発生する場合もあります。

●今外国人旅行客が前年比でも大幅に増加し、ホテルでは受け入れできず民泊の需要が高まっています。 

その中で住民とのトラブルも増加し、良いも悪いも社会問題になっています。

ただ明らかに宿泊施設の数が不足しており、東京や大阪では出張で来られるビジネスマンもホテルが取れない。取れても非常に高いという状況が起こっています。

そういった中で個人が旅行客に部屋を貸し出す『民泊』が活躍しています。

　
　●チェックインも自由だし、もちろん出入りも自由。宿泊料金もホテルに比べて割安ときたら利用しない手はないのかなと思ってします。

今回利用したサイト、airbnbは元々創始者が自分たちの部屋の空きスペースを貸し出したことから始まっています。

リビングの空きスペースを募集して旅行者が泊まったのが始まりだと聞いています。

空いているスペースなら何でもよくて、倉庫や物置、車や船舶なんてものもあります。

外国ではお城にも泊まれるってことなんで、決してホテルでは味わえない感覚もあると思います。

日本では家主で内緒で勝手に運営している方が今でも多く、社会問題になっていますが、例えば賃貸マンションのオーナーが自分の空き部屋を貸し出すことがそんなに悪いことなのでしょうか？

もちろん旅館業法に抵触するからという話なのでしょうが、これは昭和23年に施工された古い法律なんですよね。

現代のニーズに合っているはずもなく、その古い法律に当てはめて考えるのはいかがなものかと。

空き家問題もこのブログでも何回も取り上げていますが、この空き家対策に絶大な効果をもたらす運営方法だと思っています。

もちろんオーナー自らが運営する必要もなく、オーナーが許可し、airbnbなどの民泊運営者に同意のもとで貸し出すというのも有効な対策だと思います。

もちろんオーナーにもメリットをもたらすために、通常の賃料よりも割高で借りていただきます。

借りる側も、購入して運営するよりも初期費用が安く抑えられますので、需要は絶えません。

このようにオーナーに取っても、借主に取っても、そして宿泊者にとってもWinWin、オールハッピーだと思うのです。

オーナーさまも、もちろん満室稼働して、予定通りの収益を生み出しているマンションで許可など出してくれません。

家賃を割り引いたり、礼金を0にしたり、不動産業者に手数料をたくさん払ったりするくらいなら、そのように有効活用してもらえる人に借りてもらったらどうだろうと考えるオーナーも増えてきています。

 
　●民泊を運営する方も決してオーナーさんに内緒で始めようと思わないでください。

近隣住民にはすぐバレますから（笑）

そして苦情がくれば管理会社はすぐに強制退去を命令します。

だって、契約違反です・・・

しかも迷惑行為があるのです・・・

当然反論の余地もありませんからね。

最初に部屋のセッティングをするのに、ワンルームでも安くて15万円はかかります。

部屋を借りる初期費用も考えたら、どんなに安い部屋を見つけても30、40万はかかりますからね。

無断で強制退去を命じられたら即刻アウトですから、その何十万円かはパーですよ。

そんなことまでしなくても許可をいただける物件はあります。

ただ、ものすごくそういった部屋は決まるのが早いですし、最近では少し割高になってきています。

 
　●何事でもそうですが、先行者利益っていうのがあって、早めに借りて始めた方は安くで始めることができています。

何事も先見の明があるかないかですよね‥

オーナー自らも始められているマンションもだんだんと増えてきましたし、管理会社や、不動産仲介業者も参入しています。

民泊条例が制定されれば、企業も参入してくるでしょう。

そうなればもう個人の入り込む余地などないでしょうね‥

なので、もし始めてみようかな思うのなら早く行動した方がいいですよ。

ご自分の家の空いている部屋を貸し出すのでもいいと思います。

賃貸でオーナー許可物件を探すのももちろんありだと思います。

民泊用に物件を購入するのもありだと思います。

とりあえずいいものか悪いものかはやってみないと分かりませんから。

　 ●Ａｉｒｂｎｂを始めるのに必要なもの。

 １）部屋

これは、ご自分所有の空き部屋なら何でもＯＫです。

キャンピングカーを持っているなら、それでもＯＫです。

港に停泊させているクルーザーでも構いません(笑)

そして、賃貸マンションをオーナーの許可をもらい始めることもできます。

たぶんこれが一番手っ取り早く始めれます。

２）次にメールアドレス

ゲストとのやり取りに使いますので必須です。

３）身分証明書

パスポートや運転免許証など

４）勇気

最後に必要なのはやってみようと思う勇気です。一歩目を踏み出す勇気ですね。

これがあれば、英語が堪能でなくてもなんとかなります。

携帯の翻訳アプリでもなんでも可能です。

それすらもちょっとというなら、メール代行や完全代行でやってくれる業者さんもあります。

ただ、そうなれば売り上げの一部を取られてしまいますから、うまみも少なくはなりますが・・・