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◆ 不動産投資
● 不動産でマンション投資ならば『長期的』『安定的』に収益を上げることが可能です。将来に渡って人口の減ることのない確かな地域の確かな物件を購入すれば、不動産価格が半分になってしまうことや、賃料が半分になってしまうことは考えられません。空室や家賃下落、滞納、地震などのリスクに対しても、賃貸需要の安定している東京の物件を選ぶことや入居者募集に強い信頼のおける賃貸管理会社をパートナーとして選ぶことなどがリスク対応にもなりまた不動産投資の魅力です。
◆ 確定申告
● あなたが不動産投資を始めると必ずしなければいけないこと。それは「確定申告」です。
確定申告では1年間に得た所得を計算し、納税額を確定させますが、あらかじめ源泉徴収という形で税金を徴収されている場合や、予定納税という形で税金を前払いしている場合もあります。したがって、確定申告は税金を計算し払った税金との精算の手続きという意味合いもあります。
不動産所得がある人が確定申告をしないと、納税すべき所得税に、「加算税」「延滞税」など金利の高い税金が別途加算されてしまいます。それによくある質問が 「不動産投資の収支が赤字の場合でも確定申告しなければならないの」 不動産所得が赤字の場合は、確定申告することでメリットがあります。なぜなら、給与所得と不動産所得で損益通算することになるので、不動産所得が赤字の場合は、合計所得が減り、税金が還付される可能性があるからです。
◆ 雑費
● 雑費は他の勘定科目として計上できない、年度内に繰り返し発生せず、金額的にも軽微なものを指します。雑費はどの費目にも該当しないものであるため、高額になると税務署がチェックする部分でもあり、注意が必要です。
例年発生するが、勘定科目がない場合該当する科目がないものであっても、例年発生し、多額になると予想されるものについては独自で勘定科目を作成し、管理する方が良いでしょう。この場合の勘定科目は、以降同じように処理すれば独自の分類であっても構いません。ただし意図的に他の物と混同する科目を付けた場合、重加算税の対象となる場合もあります。
● なんと言っても不動産投資の一番の魅力は安定的な収入を、毎月得ることが可能であるという点だ。他の金融商品で毎月分配金を受け取れる商品は少ないのが現状だ。株式投資においても配当は多くて半年に一度、そうでなければ1年に一度だ。場合によっては投資した会社の業績がおもわしくなく、配当が行われないこともあり得るのだ。
その点、不動産投資の場合は入居者が確保できれば、その入居者が退去するまでの間、一般的に2～3年は安定した収入が毎月見込めると考えてもよいだろう。これが年金を補うとも言われる不動産投資のいちばんの魅力だ。
◆ 事業へ積極的に関与できる
● 不動産投資は投資する不動産の賃貸事業経営に自分自身が大きく関与できるという点でも株式投資などとは大きく異なり、魅力の１つといえる。
不動産投資を開始しようと考えてから物件の選定、取得、賃貸事業運営、物件の売却まですべて、最終的には自分自身の判断で行われる。当然、それぞれの場面において、不動産会社などのプロのアドバイスが必要になってくるが、そのアドバイザーの選定も自分で行えるのです。そういう点では、自分自身、不動産の知識を習得すること、優秀なアドバイザーを見つけることが不動産投資成功の第一歩と呼んでも過言ではないだろう。
◆ 場合によっては売却益も |
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● 収入も不動産投資の1つの魅力ですが、投資する物件によっては売却による利益を得られる可能性もある。 日本経済が成長し、再び地価が上昇すること毎月の安定によって売却益が得られることもあるかもしれない。また、「その不動産から得られる収益」をベースに不動産価格が決定しますので、投資家自身の工夫、努 よって「収益」をアップさせることができれば、おのずと不動産の価値も上がり、売却益を狙える可能性も |
出てくる
● 不動産には担保力があり、不動産を担保に金融機関からお金を借りることが可能だ。不動産投資の場合、投資家自身に資産があまりない場合でも、投資する不動産およびそこから得られる収益を担保にお金を借りることが可能となる。
購入する物件を担保にお金を借りた場合、毎月の家賃収入を返済に充てることが可能となる。また、融資金額、金利、取得物件の利回り等の条件によって異なりますが、場合によっては家賃収入から、借入金の返済を差し引いても手残りがある場合もある。
同じく不動産を担保に融資を受ける住宅ローンの場合は、住宅そのものは収益を生まないため、毎月の給与などの収入から返済しなくてはならない。しかし、不動産投資においては不動産から生まれる家賃収入が毎月の返済（全部または一部）をしてくれるので、極端にいえば年間所得が低くても、担保力、収益力のある不動産を購入する場合、融資を受けることが可能となる。これも不動産投資における魅力の1つだ。
◆ キャピタルゲインとインカムゲインの説明
● キャピタルゲインとは、不動産を購入し、それを購入金額以上の値段で売却することで得られる収益のことだ。例えば、不動産を100万円で買って150万円で売れば、50万円がキャピタル・ゲインだ。逆に、値下がりによって損失が出た場合は、キャピタルロスという。
インカムゲインとは不動産を購入し、それを運用することで月々に得られる賃料収入などのことで、資産を手放さずに安定して継続的に得られる。家賃が10万円の物件を運用しているのならば、その10万円がインカムゲインとなる。
不動産投資でよく表記される｢利回り｣とは、元本に対するインカムゲインの割合をパーセンテージで表したもので、収益性の指標となる
◆ キャピタルゲインとインカムゲイン両方を狙う
● バブルの頃に不動産投資と言えば普通キャピタルゲインを目的とした投資を指した。つまり不動産を買って値上がりしたところで売却して利益を得る売却益目的の投資だ。
その後、バブルが弾け、今度は買った物件を人に貸すのを目的とし、売却益目的ではなく賃貸収入目的の投資がポピュラーになった。インカムゲイン狙いの投資だ。キャピタルゲインを狙って成功するのはプロでも難しい。なのでインカムゲインを目的に投資をすることだ。
ベースとしてきちんとインカムゲインで回せる物件を購入して、値上がりするまでずっと家賃収入を貰いながらローンを支払った上で利益を出し続けていれば、全く問題ない。
大いに値上がりすれば売って売却益を取ってもいいだろう。もし、大して値上がりしない、または値下がりした場合にはそのまま持ち続けて家賃収入を得よう。
問題は、この不景気の中でかなりの値上がりが見込めるような物件で、しかも利回りが高くきちんとインカムゲインが見込めるような物件があるかということだ。
◆ 損益通算で節税
● 不動産投資で節税のメリットを考える際に、キーワードとなるのが、損益通算（そんえきつうさん）という制度だ。損益通算は、所得税法第69条に根拠を持つ制度であり、
不動産所得と給与所得がある場合、税務申告にあたって給与所得の利益と不動産所得の損益を相殺できるという制度をいう。単純な例として、1000万円の給与所得と不動産事業でマイナス２００万円損失が計上された場合、総所得を800万円として税金が課税されるということになる。
ここで、「不動産投資でマイナスが出るのであれば投資をする意味がないではないか」と思われるかもしれませんが、不動産所得は当初は、現金収入があってもマイナスになるのが当たり前なのだ。
つまり、当初にマンションやアパートなどという高額な買い物をし、これに管理費や広告費、設備投資など実際の支出を足せばはじめはどうしても当初はマイナスとなるのが一般的だ。
そのため、給与所得と不動産所得を損益通算をすれば、税務申告上はほぼマイナスとなることになり、節税効果が期待できるのだ。
特に、物件本体と設備は減価償却という計算方法によって毎年、一定の額が経費として計上されるので、不動産を購入されれば、イメージとしては毎年特別な控除が発生しているというイメージになる。（もちろん、耐用年数をすぎれば減価償却は最大１０パーセントの価値まで下がるので、不動産を保有しているだけではいつかは節税の限界はやってくるが、まずは、投資をするだけでも節税効果は期待できる
減価償却費の実際にはお金が出ていっていないのに、マイナスと計上できることは節税の効果を期待するためには非常にメリットがあると言える。このようにして損益通算の制度を通して、不動産投資で住民税・所得税を軽くすることが可能となる。
不動産投資においては、将来の資産形成ができるのだけではなく、所得税や住民税などの節税することができるのだ。
