◆　損益通算で節税

●　不動産投資で節税のメリットを考える際に、キーワードとなるのが、損益通算（そんえきつうさん）という制度だ。損益通算は、所得税法第69条に根拠を持つ制度であり、

不動産所得と給与所得がある場合、税務申告にあたって給与所得の利益と不動産所得の損益を相殺できるという制度をいう。単純な例として、1000万円の給与所得と不動産事業でマイナス２００万円損失が計上された場合、総所得を800万円として税金が課税されるということになる。

ここで、「不動産投資でマイナスが出るのであれば投資をする意味がないではないか」と思われるかもしれませんが、不動産所得は当初は、現金収入があってもマイナスになるのが当たり前なのだ。

つまり、当初にマンションやアパートなどという高額な買い物をし、これに管理費や広告費、設備投資など実際の支出を足せばはじめはどうしても当初はマイナスとなるのが一般的だ。

そのため、給与所得と不動産所得を損益通算をすれば、税務申告上はほぼマイナスとなることになり、節税効果が期待できるのだ。

特に、物件本体と設備は減価償却という計算方法によって毎年、一定の額が経費として計上されるので、不動産を購入されれば、イメージとしては毎年特別な控除が発生しているというイメージになる。（もちろん、耐用年数をすぎれば減価償却は最大１０パーセントの価値まで下がるので、不動産を保有しているだけではいつかは節税の限界はやってくるが、まずは、投資をするだけでも節税効果は期待できる

減価償却費の実際にはお金が出ていっていないのに、マイナスと計上できることは節税の効果を期待するためには非常にメリットがあると言える。このようにして損益通算の制度を通して、不動産投資で住民税・所得税を軽くすることが可能となる。

不動産投資においては、将来の資産形成ができるのだけではなく、所得税や住民税などの節税することができるのだ。