利益が出せそうな中古マンションを調べてみた

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2025/04/29 06:38

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利益が出せそうな中古マンションを調べてみた

給与収入の一部を貯金したものがある程度の額になったので、何かに投資できないか、といろいろ探しまわっていたところ、中古マンションを賃貸に出して収入を得る、という方法にたどり着いた。

中古マンションとはいっても一棟まるごとではなく、その一室（専有部分）ではあるが。
中古マンションといっても様々な種類がある。
特に気になったのが築年数。

中古とはいっても、なるべく新しいものがいいはずだが、それはやはりそれなりに高い。
これは結構難しいぞ、と思っていたところ、築年数が20年から30年あたりのものが狙い目、という情報が出てきた。
ただし、単純に築年数が古い物件では、その耐用年数の短さがネックとなるので、投資物件としてはあまり魅力がない。

実際に不動産投資を行う個人投資家の多くが単年度の利回りを追う傾向が強いという。
単年度利回りというのは時間軸という概念がない。
確かに、購入直後は投資価値としては高いだろうが、それ以降の目減りをどう補うのか、これを多くの投資家はよく考えていないのだろう。

つまり、築年数は古いがそれなりに耐用年数も残っている物件、その建物がいつ建てられたのか、建てられた時点での建物の耐用基準はどうだったのか、これを考えればいいのではないか、そう思えた。
そこで、建物の耐用に関する法律を調べたところ、建築基準法、そしていわゆる品確法、にそのヒントがあった。

品管法が成立したのは阪神淡路大震災後の2000年。
この法律は、新築住宅の構造や漏水など、その瑕疵を10年は保証すること、が盛り込まれている。
できた側からあっさり壊れて使い物にならない建物を建てるところはない、と当たり前のように思っていたが、この年になって始めて具体的になったのか、と少々驚いている。

建築基準法の改正があったのが、1981年と1971年。
1971年の改正では、RC建物の構造規定が強化された。
そして、1981年の改正では、耐震基準がさらに強化され、震度4から5の地震で建物の崩壊や変形がおきない、震度6から7の地震では建物の損傷があっても倒壊しない、つまり、その建物に住んでいる人、近隣を通行している人達の命が守られるように配慮する、このような設計で構造物はつくりなさい、ということだ。

この2つの改正以前の建物の多くが阪神淡路大震災で倒壊したそうだ。
阪神淡路大震災の最大震度は7。
ということは、1981年の建築基準法をクリアしているマンションは、最悪でも補修で対応できるはず。
さすがに1000年に一度レベルといわれた東日本大震災クラスは、諦めるしかないのだろうが。

ということで、中古マンションを不動産投資の物件として購入するときには、1981年以降の建造、かつ、築年数が20年から30年あたり、がお買い得、ということだ。

2000年は、今から16年前なので、あと5年後には築年数の基準にかなうが、それ以降に建築されたマンションの価格の下落幅はあまり期待できそうにない。

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