借金おまとめローン一本化の不動産FP

◆夫婦で不動産を買うとき…

●もしも夫婦連帯名義で不動産、それも一戸建てマイホームを買うとしましょう。確かに連帯保証で不動産を購入する事は出来ます。しかし、簡単に買える代物ではないので、金融機関から住宅ローンを融資して購入する事にしました。

住宅ローンを融資する際、団体信用生命保険に入ることが前提となり、夫が保険に入った場合は、団体信用生命保険が適用される関係上、住宅ローンは消滅することになり、妻の支払い義務は消滅することになります。

●夫が団体信用生命保険に入っていたため、妻の負債部分となる残債は免れたことになります。しかし、一時所得扱いとして所得税が課税されることになりますのでご注意ください。

当然ながら不動産を買うのに様々なコストが伴いますので、あとからになりますが税金までも伴います。信頼できる専門家と相談しながら物件の購入をしていただければ幸いです。

◆一種の信用を…

●不動産を購入する際には、キャッシュで買う事が出来ますが、それはお金に余裕がありすぎる人の場合であって、これは稀なケースだと思って頂きたいです。実際の買い物と云うと、銀行等と云った各種金融機関から住宅ローンを融資してもらうことになります。

住宅ローンを利用することは、信用情報機関に住宅ローンを利用した旨が残り、記録としてカウントされます。仮にもしも、自己破産などになった場合を見てみましょう。

これは事故情報として残ることになり、最長１０年間は記録として残ってしまいます。当然ながら家などの物件は手放すしかなく、金融機関においても自己破産として扱われ、ほかのローンを組む事が難しくなってしまいます。

●ローンを組むのに個人一人の信用がかかわるのは、あなたが金融機関にローン融資をお願いする際、銀行からすれば「この人にお金を貸して大丈夫かなぁ？」と、一種の心配を生むことになりますよね。

銀行等が登録している信用情報機関が、その役割を果たしてくれます。

信用と云ってもプライバシーのことではなく、その人に返済できる能力があるのか見極めたり、過剰貸し付けや多重債務を防ぐため（金融面での信用）に厳しい審査があるのですね。

つまり、銀行や信用情報機関からすれば、「この人は信用できるのか？」だの、「この人なら信用できる」と、常に厳しい目で見極めているのですね。

仮に自己破産したとしても、金融面のみの信用だけを見ることになり、ほかの面での信用までは見ないものと思って頂ければ幸いです。

◆ワンルームマンションの不動産経営

●ワンルームマンションは、ファミリー層とは違い単身層の方が居住する部屋のことです。不動産屋さんも単身者向けの物件として入居に力を入れているそうです。

と云うのも、空室リスクを少しでも減らして大家さんにそのリスクを背負わせたくないのが理由の一つのようです。

主に大学生や専門学校へ通う生徒さん、それに独身生活を満喫している方に人気を博し、物件の魅力を引き出しているのが学校や職場から近いところにワンルームがあることです。

●ファミリー世帯と違って空室リスクが少なくて済み、退去後も新たな入居者が入りやすい事もメリットですし、投資金額も安くて済みます。また、管理面においてもファミリータイプと比べ手間がかからずに済むこともメリットです。

次に、マンション経営が引き起こした借金についてみてみましょう

◆マンション経営が引き起こした借金

●マンション経営が引き起こした借金と云えば、バブル期のマンションがそれを象徴しています。というのも、値上がりしまくって、いい感じの値段になったら一気に手放す方法での投資目的であって、借金を覚悟してでも投資しまくりました。これがバブル期のマンション経営でした。

しかし、平成３（１９９１）年のバブル崩壊以降は長い平成不況時代へと入り、マンションにも影響されました。と云うのも不動産価格そのものが一気に急降下し、投資しまくるつもりが借金の山が一気に膨れ上がった格好となります。

その結果、借金を返済したくてもそれが出来なくなってしまい、ローンが原因での自己破産者が増加する結果となりました。

これがマンション経営そのものが引き起した借金の代表的な例です。

それ以降、マンション経営は短期的投資から中長期的投資へとシフトしていき、将来のことを真剣に考えているサラリーマンやOLさん等と云った、ごくごく普通の会社員の人々がマンション経営に携わるようになり、将来の貯蓄や年金不安に対する私的年金などにウェイトを置いたマンション経営へとシフトしていったのです。

●しかし、それでもマンション経営で借金を作った人もいます。マンション経営のリスクの一つである空室リスクです。入居していた方が退去後、新たな入居者が入ってくれると問題はないのですが、その入居者がいないままだと空室リスクが伴うことになります。

●空室リスクが長続きすると、家賃収入が途絶えてしまい、不動産ローンを返済している最中ならば返済したくてもそれが難しくなっていきます。それでも無理して不動産ローンを返済してしまえとばかりに、別の金融機関などから借金をしてしまいます。

その借金は不動産ローンの返済の補填に使われましたが、今度は”借金”の返済にまで回らなくなってしまいました。

これはマンション経営の例ですが、不動産経営全般に共通すべきことは空室リスクであり、返済に回すつもりが逆に追い込まれてしまい、結果的には破たんしてしまうという悲劇が起こっても過言ではありません。

●そうならないためにも、投資額に対する借入額を５０％以下にしておくこと、つまりさじ加減をすることです。

まずは、ローンそのものの投資額を少なくしておきます。すると、借入割合の約５０％以下を保ち続けていき、金利が倍になることを想定して家賃収入だけでローン返済が出来ることを前提とした返済戦略を立てる事です。

１００％融資します、という衝動的な考えは危険なリスクを伴うものだと認識していただき、大半以下の融資でのマンション経営をすることを心がけておけば、ローンが原因での借金が出来にくくなります。ローンは計画的に融資するに越したことはありません。

◆不動産とは

●不動産における財産と資産運用に関する説明をする前に、不動産そのものの説明からしていく必要があります。

まずは、不動産はどういうものなのかについて説明していきましょう。

●不動産とは、民法８６条により土地とその定着物、つまり建物などであることが定義されています。

不動産について代表的なものを挙げるならば、それは土地と云っても過言ではありません。個数については、土地登記簿における表題部分の分岐線により定められており、帳簿上の区分=土地の個数基準と云う図式に当てはまります。

ちなみに個数の単位は「筆」として計算されます。

●土地も不動産ならば、定着物も不動産です。例えば樹木や岩。これらも不動産と云う定義になりますし、建物があるならばそれも不動産として定義されます。極端な話をしますが、温泉がその土地にあるならばこれも不動産として計算する事が出来るからです。

したがって、民法では土地と建物は別の不動産としてカウントされ、また、取引をするとしても土地と建物は別として扱われるからです。土地と建物をひとくくりとして計算は、まずないものと思って頂ければいいでしょう。

つまり、不動産は土地と建物が別個になって取り扱われているからです。

◆財産と資産運営の不動産

●もし仮に、一戸建て住宅そのものを見てみましょう。一戸建て住宅そのものは財産として扱われますので、もし主人が亡くなったとしても、その後の遺産相続で一戸建てそのものがどう扱われているのかを見てみましょう。

一戸建て住宅やその土地は、土地と建物として分けた場合でも、これは財産としてカウントされているからです。残された家族に相続して、将来的にも長く使えるようにしようという事でしょう。財産として残すことも一つの答えですし、他の資産と比べてみても長期的に見て有利な財産として扱われるからです。

住宅そのもの築年数が長ければ長いほど、その価値は下がってしまいますが、それでも下がりにくいのが土地です。

建物の価値が０となった場合でも、まとまった値で残るのが土地の価格です。従って、相続したとしても土地価格が大きく左右されるからです。

資産運営するとしても、残された家族へ残すのも一つの手でしょう。しかしその土地をマンションやアパートとして活用しない手はないのかとお思いの方がいらっしゃるでしょう。マンションやアパートの場合は第三者から家賃を徴収しているようなものですし、これも一つの資産運営になります。

●つまり、土地そのものに利益を作らせてしまう（要するに、土地そのものにお仕事をさせる）わけです。マンションやアパートもこれになりますし、家賃収入で成り立っているようなものなのです。駐車場としての活用も資産運営そのものですし、契約料そのものが利益として成り立っています。所有者が亡くなったとしても、マンションやアパートは黙って収益を生みますので建物自体が仕事をすることになります。

管理者を残された家族にしたとしましょう。マンションやアパート、それに駐車場などと云った利益を生む土地を持たせておくと、一つの財産として成り立つでしょうし、れっきとした資産運用となるからです。

◆不動産とサラリーマン

●不動産とサラリーマン、もしそれが投資をするならば将来のことを真剣に考えている証拠でしょう。

確かに年金不安や貯蓄の不安がおありでしょう。将来的に見ても今の給料では、生活費や税金、それに年金や奨学金を使っての大学卒業ならばその奨学金の返済などでお金のやりくりをしなければならず、結果的には本当の意味での貯蓄などがままならないのが現状です。

今回は不動産とサラリーマン、それに住宅ローンの事について紹介しましょう。

●どうしてサラリーマンが不動産投資をしているのかと云うと、前述したように将来の年金不安や貯蓄が出来るのか不安になることです。

というのも、昨今問題となっているのが年金不安です。今の年金制度では将来の年金受給開始年齢が引き上げられる代わりに、年金受取額がダウンする事が現実視されていますので、とてもではないけど老後のことなんて安心して生活することすら難しくなっています。

将来のことを真剣に考えるのならば、不動産投資をする人が増えてきています。と云っても、最近はサラリーマンやOLさんが大家さんになってマンション経営をしている人が増えている傾向が強いようです。マンション経営も不動産経営の一つになるのだから。

●もしもの時の生命保険代わりになるだけでなく、場合によっては所得税や住民税の節税が出来ることも大きなメリットの一つとされています。中長期的な資産運営になりますので現金化する事がすぐにできませんが、その分貯蓄に回せるので、公的年金に対する補てんをする事が出来るのも魅力です。

◆サラリーマンと住宅ローン

●サラリーマンが住宅ローンを利用するとした場合、昔は利用可能の基準が相当厳しく、年収や勤続年数等も左右されることになり、一種の縛りのような感じでした。しかし、最近は勤続年数が１年以上あれば可とか、年収が４００万円以上あればいいと、昔と比べ規制が緩和されました。これにより、住宅ローンを申し込む際の縛りが緩くなりました。

昔は厳しかった住宅ローンの基準も、今ではその縛りが緩くなり、サラリーマンの方も住宅ローンの申し込みがしやすくなりました。

●住宅ローンの申し込みをする前に、ライフプランを見直してみてはどうでしょうか？いきなり住宅ローンを組むのは今後の返済などに差支えが出ることでしょう。なので、ライフプランそのものを見直す事から始めてみましょう。

ただいまのあなたの年収と、お子さんが学生になった時大学進学などを想定した教育費や、老後の生活に必要な金額までも計算します。ただいまの年収からどのくらい貯蓄が出来るのかを知る事が出来ますし、お子さんが大学へ進学することを想定しての教育費（奨学金の依存を減らす）の計算なども出来るでしょう。その時のお金がどのくらい必要なのかを知る事が出来るのです。

その後は住宅ローンを使用した際の返済額までもシュミレーションして、最終的には借入を決めることも、リスクを減らす事が出来ますし、生命保険に加入したとした場合その見直しなどが出来るのも大きな特徴です。

●利用する際、どのくらい融資してもらうのかを相談する事がありますが、変動にするか全期間固定にするか、長期固定にするかのいずれかを選ぶことになります。変動金利を選ぶ場合は、返済に余裕を持って対応できることが無難でしょう。

住宅ローンの金利を選ぶときは、返済能力などを見極めてから選んだほうがいいでしょう。あと、借りる際には予算ぎりぎりまで借りず、ある程度の金額に留めておいたほうがいいでしょう。

◆奨学金とは

●奨学金は勉強がしたくても家庭の事情などにより、進学するためのお金を捻出しにくい現状を踏まえ、そういう状況を救済する目的の制度となっています。

奨学金の種類は大きく分けて二種類あります。

まずは、奨学金の種類について見てみましょう。

●奨学金の種類は、以下の通りとなっております。

①貸付型奨学金

あしなが育英会や日本学生支援機構が運営している奨学金は、このタイプを採用しています。大学や専門学校を卒業したら、当然返済義務が生じるわけです。返済するとしても利子があるのとないのがあり、利子があるのが第二種奨学金（日本学生支援機構）となり、利子が無いのが第一種奨学金（日本学生支援機構）と、あしなが育英会が運営している奨学金が、それぞれ該当します。

いずれにしろ、貸付型奨学金そのものは返済義務が伴いますので卒業したら返済計画という作戦を立てて、延滞なき返済戦略が大事なカギとなっています。

②給付型奨学金

新聞社の新聞奨学生や企業、地元自治体や大学が独自に運営している奨学金がこれに該当します。

と云っても、基本的には奨学金そのものが給付されますので、卒業後の返済義務は伴いません。

と云うように、奨学金のシステムは大きく分けて２種類あります。奨学金を検討されている方は、奨学金のしくみを理解したうえで、自分の身の丈にあった奨学金を選んでいただければ幸いです。

◆仕事と勉強を両立して、奨学金を活用している

●大学や専門学校へ進学したら、アルバイトをしてまで生活費を確保していくことになります。奨学金だけでやりくりするのが難しく、ある程度はバイトで賄う事でやりくりしている方がいるのが現状です。

バイトのお給料のうち、生活費などで使うほかは将来の奨学金返済（貸付型奨学金活用のみ）のために貯蓄していることもあるでしょうし、新聞奨学生に関しては新聞販売店でのアルバイトで得たお給料そのものがありますから。

新聞販売店でのバイトそのものが仕事になりますので、朝刊や夕刊を配達しない時は大学や専門学校で勉学に励み、仕事と勉強を両立して生活してるのが新聞奨学生です。

一般的な奨学金を活用している方は、飲食店などでアルバイトをしてお給料を得て、そのお給料から生活費や家賃、光熱費などをやりくりしながら生活しています。

●勉強と仕事、学生さんはそれを二刀流でこなさなければならず、精神的にも肉体的にも大変でしょう。しかし、仕事を通じて得たことそのものが、大学や専門学校を卒業してからも、学生時代で培ったバイトの経験を活かす事が出来るでしょう。つまり、学生時代の二刀流は決して無駄ではないことになります。

それには大きな夢と目標を持ち、それを達成するよう常に意識づける事が大事です。最初は大変だとお思いでしょうが、これからのビジョンを常に見つめながら仕事と勉強を両立して、社会人へのスタートラインに立てるよう常に頑張ることが第一です。