◆ワンルームマンションの不動産経営

●ワンルームマンションは、ファミリー層とは違い単身層の方が居住する部屋のことです。不動産屋さんも単身者向けの物件として入居に力を入れているそうです。

と云うのも、空室リスクを少しでも減らして大家さんにそのリスクを背負わせたくないのが理由の一つのようです。

主に大学生や専門学校へ通う生徒さん、それに独身生活を満喫している方に人気を博し、物件の魅力を引き出しているのが学校や職場から近いところにワンルームがあることです。

●ファミリー世帯と違って空室リスクが少なくて済み、退去後も新たな入居者が入りやすい事もメリットですし、投資金額も安くて済みます。また、管理面においてもファミリータイプと比べ手間がかからずに済むこともメリットです。

次に、マンション経営が引き起こした借金についてみてみましょう

◆マンション経営が引き起こした借金

●マンション経営が引き起こした借金と云えば、バブル期のマンションがそれを象徴しています。というのも、値上がりしまくって、いい感じの値段になったら一気に手放す方法での投資目的であって、借金を覚悟してでも投資しまくりました。これがバブル期のマンション経営でした。

しかし、平成３（１９９１）年のバブル崩壊以降は長い平成不況時代へと入り、マンションにも影響されました。と云うのも不動産価格そのものが一気に急降下し、投資しまくるつもりが借金の山が一気に膨れ上がった格好となります。

その結果、借金を返済したくてもそれが出来なくなってしまい、ローンが原因での自己破産者が増加する結果となりました。

これがマンション経営そのものが引き起した借金の代表的な例です。

それ以降、マンション経営は短期的投資から中長期的投資へとシフトしていき、将来のことを真剣に考えているサラリーマンやOLさん等と云った、ごくごく普通の会社員の人々がマンション経営に携わるようになり、将来の貯蓄や年金不安に対する私的年金などにウェイトを置いたマンション経営へとシフトしていったのです。

●しかし、それでもマンション経営で借金を作った人もいます。マンション経営のリスクの一つである空室リスクです。入居していた方が退去後、新たな入居者が入ってくれると問題はないのですが、その入居者がいないままだと空室リスクが伴うことになります。

●空室リスクが長続きすると、家賃収入が途絶えてしまい、不動産ローンを返済している最中ならば返済したくてもそれが難しくなっていきます。それでも無理して不動産ローンを返済してしまえとばかりに、別の金融機関などから借金をしてしまいます。

その借金は不動産ローンの返済の補填に使われましたが、今度は”借金”の返済にまで回らなくなってしまいました。

これはマンション経営の例ですが、不動産経営全般に共通すべきことは空室リスクであり、返済に回すつもりが逆に追い込まれてしまい、結果的には破たんしてしまうという悲劇が起こっても過言ではありません。

●そうならないためにも、投資額に対する借入額を５０％以下にしておくこと、つまりさじ加減をすることです。

まずは、ローンそのものの投資額を少なくしておきます。すると、借入割合の約５０％以下を保ち続けていき、金利が倍になることを想定して家賃収入だけでローン返済が出来ることを前提とした返済戦略を立てる事です。

１００％融資します、という衝動的な考えは危険なリスクを伴うものだと認識していただき、大半以下の融資でのマンション経営をすることを心がけておけば、ローンが原因での借金が出来にくくなります。ローンは計画的に融資するに越したことはありません。