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個人投資家でも商業ビルやオフィスビルのオーナーになる方法

不動産投資というと、一軒家や分譲マンションの一室を購入して…と考えるのが一般的ですが、

それ以外にも、商業ビル、オフィスビルのオーナーになる、という方法があります。

商業ビルやオフィスビルは空室率も低いですし、不動産投資の収入としては安定しています。

ですが、その資金の調達は個人投資家にはムリではないか、とお考えになるでしょう。

住宅用に分譲マンションを購入した場合、その土地については特定の場所を指定することができない、所有者全体で区分所有している、と、購入時の契約書に記載されています。

実は、これと同じ方法を商業ビルやオフィスビルの建物全体で行っている事例があります。

投資家から資金を集め、オフィスビルや商業施設、マンションなどを購入、そこから発生した収益を投資家に分配する、というやりかたです。

さきほどにも述べたように、商業ビル、オフィスビルは空き室率が低い傾向にあります。

そして、それらの利用者の多くが法人であるため、家賃滞納のリスクも低く抑えられます。

実際に、この仕組を利用して収入を得ている投資家の方々の中には、女性、主婦もいらっしゃいます。

一戸建てや分譲マンションのオーナーと商業ビル、オフィスビルの区分投資、この両方をうまくバランスをとって行っていけば、万が一オーナー物件に損失が発生しても区分投資でリスクヘッジをする、という計算もできますので、収益をあげるだけでない、損失を減らす投資手段として検討をしてみてはいかがでしょうか。

逆に、商業ビル、オフィスビルの区分投資を先行して行い、ある程度の資金を調達できた段階で、一戸建てや分譲マンションのオーナー投資家になっていく、という方法も考えることができます。

現在、不動産投資の手段は非常に多岐にわたっており、個人で投資可能なものには限界があります。

そういったニーズに応えていこう、という企業がいろいろあることにも目を向けてみると、投資手段の幅に広がりがでてきます。

それだけでなく、収益を得る手段、損益を減らす手段、これが多ければ多いほど有利になることも上手な不動産投資のしかた、といえるのかもしれません。

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不動産投資でのマイナンバーの対策は必要なのか？

不動産投資とマイナンバーが関係あるのか？皆さんは疑問に思わないことの方が多いと思います。その前にマイナンバーって一体どういうもの？という疑問が先に出てくると思います。

今回はマイナンバーについてと不動産投資でのマイナンバーの対策が必要なのか？というテーマで書いてみたいと思います。

マイナンバー制度について

マイナンバー制度は、日本が２０１６年度から始める制度の名前で、正式名称は国民総背番号制といい全国民に個別の管理番号を割り振り、この管理番号で3つの事を管理しています。

管理されている内容

社会保障制度

税金

災害補償

これらの３つの情報をマイナンバーカードを提示するだけで集約されている為、わざわざ役場に行き、必要な書類を持参しなくてもマイナンバーカードを提示するだけで済むので手間が省ける為時間の短縮にもつながります。

マイナンバー制度の事が分かったところで、何故不動産投資でマイナンバーの対策が必要なのか？という疑問を調べました。

まず、マイナンバーカードの提示について、マイナンバー制度の中で、決まり事があります。それは、IDの代りに提示することはOKですが、それを書き写したり・コピーを取ったりすることは条例や法律で定められた目的以外では不正使用になってしまう可能性があり、不正に書き写したりコピーした内容を使用することをマイナンバー制度上ではないのです。

更に、アパートなどを借入する際に、「賃貸借契約の本人確認のため必要」や「新しく売り出すマンションの情報をいち早く教える」という理由でマイナンバーを教えて下さいと言われたとしても提示をしてしまう必要はないのです。

その為に、簡単に人には提示や開示をすることを控えなければならないと思ってしまうとそれもちがうのです。

なぜなら、不動産の売買や賃貸の場合、売買において個人から法人へ不動産が譲渡される際に、金額が100万円を超える場合に、法人は「不動産等の譲受けの対価の支払調書」というものを提出しなければなりません。

その際に必要な情報がお金を支払った相手方の氏名とマイナンバーを記載する必要があるのです。

そのため、個人は売却先の法人にその情報を提供する必要があることが考えられます。

その為、不動産投資会社ではキチンとマイナンバー制度に対する対策を取る必要があり、法律や条令に違反しないような対応や対策が必要です。
円安、円高と不動産投資のタイミング

不動産投資には景気の好不況を避けて通ることはできません。
では、それぞれの状況での不動産投資の方法について考えてみましょう。

日本が好景気となった殆どのケースで輸出企業の業績が上がっています。
逆に輸出企業の業績が悪化しているときは不景気となっている事がほとんどでした。

輸出企業というのは、国内で生産した商品を海外向けに販売しています。
ここで、国内では同じ1万円の商品があったとします。
この商品を生産したときの為替レートが1ドル100円だったとします。

そして、この商品を輸出するときの為替レートが1ドル101円と、円安になっていた場合、
　1ドル×101分の100 ＝約0.99ドル
の価格で販売されることになります。

逆に、同じ商品を輸出するときの為替レートが1ドル99円と円高となっていた場合は
　1ドル×99分の100 ＝約1.01ドル
の価格で販売される事になります。

海外に輸出する商品の価格が上昇すると競合他社に対して不利となってしまいますので、その対策として何かを講じる必要があります。
その何かは費用として計上しないといけませんから、業績としてはあまり良いこととは言えません。

このような事情があるので、多くの企業、特に一部上場クラスの大企業が輸出業である日本にとって、円安であることと好景気は関係が深いのです。

では、円高円安に不動産投資の手段がどのように関係しているかを考えてみると、
円高のときは不景気で消費も低迷し、地価や建物価格も下落方向となります。
一方、現金や預金等の資産は逆に上昇するので、よい不動産物件を安価で購入するタイミングといえるでしょう。

逆に円安のときは、好景気で消費も盛ん、地価、建物価格は上昇、そして、現預金の価値は下がる傾向にあるので、購入した不動産物件はこのタイミングで売却、と考えるとよいでしょう。

一般的に株価、日経平均も同じような傾向にありますので、様々な投資商品の上昇、下落を総合的に判断し、購入はなるべく安く、売却はなるべく高く、となるよう、いろいろなアンテナを張り、判断材料を増やすことが大事です。
不動産投資　収益物件の価値について　～立地条件編～

【そもそも収益物件とはどんな物件とは？】

デルタ不動産株式会社のホームページには、次のように書かれている。

（引用）

■収益物件（収益不動産）とは

収益物件とは、毎月一定の賃金収入のある不動産、つまり一棟売りのアパートや賃貸マンション、テナントビル等のことをいったり、投資した不動産の家賃収入から収益を得る目的で購入する物件を指します。

2002年4月から、いくら預金していてもその金融機関が破綻したら1,000万円までしか払い戻されないというペイオフが解禁されました。

そうした中、高利回りの収益物件が今、注目されています。収益物件の運営は長い目で見ても安定した家賃収入を得る為の資金運用なのです。

（収益物件（収益不動産）とは｜不動産投資ガイド｜デルタ不動産株式会社｜DELTA REAL ESTATE. 　http://www.deltahudosan.com/investment05.htmlより）

【収益物件を選ぶポイント】

収益物件を選ぶポイントは、主に３つある。

1.立地

歩いて１０分圏内に駅、スーパー、学校、病院といった生活に必要な施設があるかどうかなど。

2.将来性

空室になりにくそうかなど。

3.収益性

割安かどうか、高利回りが期待できるかどうか。

今回は、この中で、1の立地条件についてまとめる。

【収益物件と立地条件】

◇立地は、物件選びの中でも外せないポイント

　立地は、投資用物件を選ぶ際にはずせない事項といえるだろう。

　なぜなら、立地を後から変更することは不可能だからだ。また、収益が得やすいかどうかも、この立地条件が大きく関わってくる。

◇立地条件はどの部分に注目するべきか

　立地条件と聞いて真っ先に思い浮かぶのは、交通の便や、商業施設・公共施設の近くかどうかといった利便性ではないだろうか。

　しかし、近年はそれだけを気にすれば良いとは限らなくなってきている。

　2011年に起きた、東日本大震災は、被災地だけではなく、首都圏の不動産市場にも大きな影響を与えた。

　これらのことから、立地条件の良さは天災などのコントロールできない現象によっても変化することがいえる。

　今後は、そのように市場が変化することも想定し、地盤の強さや被災履歴も参考にして物件を選ぶ必要がある。

参考

収益物件（収益不動産）とは｜不動産投資ガイド｜デルタ不動産株式会社｜DELTA REAL ESTATE.
　

http://www.deltahudosan.com/investment05.html

立地条件が決め手の不動産投資 | アパートローンの教科書 - Mozilla Firefox

http://アパートローン

jp/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E7%AB%8B%E5%9C%B0%E6%9D%A1%E4%BB%B6/
【不動産投資で独立成功するために知っておきたいこと】

◆　専門家をパートナーに

●　不動産投資のために、自分自身でもある程度の知識を身につけておくことは必要だが、すべてのことに精通するには時間もかかりますし、そもそもその必要はない。
専門家とのパイプを持って、何かあったときに話が出来る状態にしておけばいいのだ。

不動産投資ですぐに必要となる専門家は司法書士だろう。
不動産を購入して所有権を移転する登記は司法書士に依頼するが、知り合いの司法書士がいなければ不動産会社に紹介してもらうことも可能だ。
登記関係は通常、司法書士に相談することになる。

また、税理士もできればお付き合いしておきたい専門家だ。
不動産を購入して家賃収入を得ることになれば、個人でも毎年3月に確定申告をしなければならない。それ以前にも、投資用不動産を個人で買った方がいいのか、法人で買った方がいいのか、など最適な方法を見出すための相談相手として身近に欲しい存在だ。

同時に、土地を買ったり建物を建てるとき、建物を登録するとき、不動産投資それぞれに関わってくるのが土地家屋調査士だ。
土地や建物の測量や申請手続きなど法律の専門家でもある。

そして法律といえば、金銭的なトラブルを全般的に解決してくれるのが弁護士の役割だ。

こうしたスペシャリストに対してとにかく気になったことは何でも相談しよう。

また、専門家というのとは少し異なりますが、先輩の不動産投資家は何よりのブレーン。
情報交換をしあったり、いい相談相手にもなってくれるだろう。

◆　改装工事

●　物件を購入した時や入居者の入れ替えがあったとき、専門の工事会社に部屋のリフォームを依頼することになる。
不動産管理会社に任せっぱなしにしていると、工事会社にいわれた金額に黙って従うしかない。
大切なのは、購入前にあらかじめかかる可能性のある費用は算出しておくことだ。

今すぐリフォームの必要がなくても、外壁を塗り直すのに300万円かかることを知っていれば、年間のキャッシュフローから何年後にリフォーム代が捻出できるかが事前に予測できる。

業者は何社か選んで、合い見積もりを取るようにしよう。
ただし、このとき値段をあまりたたきすぎるのも得策ではありません。

また、業者にもそれぞれ特色がある。
その分野に長けている業者に依頼することができればうまく仕上がるだけでなく、値段も安く仕上がったりするから、リフォーム業者に何が得意なのかを尋ねるのも良いだろう。

こうして経験を積んでいくにしたがって、リフォーム工事の相場観も養われていく。

◆　付加価値をアップするリフォーム

●　古くなった部分を取り替える、汚れてきたものをきれいに直すというリフォーム以外に、付加価値を高めてより有利な不動産経営を狙う積極的なリフォームがある。
その例としては、以下のようなものがある。

・和室をフローリングに変更する

・インターフォンを設置する

・ピッキング防止のカギに変更する

・間取りを変える（2LDKを1LDKにする等）

これらの積極的リフォームは、アイデア次第で入居募集に良い影響を与えることが出来る。

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