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相続対策として不動産投資をする場合、節税効果を高めるためにローン（不動産ローン）を組んで物件を買うケースが多い。こうした投資用ローンの多くは変動金利タイプとなっていますので、金利上昇による返済額上昇のリスクが伴う。
仮に2億のローンを組んだ場合、金利が1%上昇することで総返済額に2000万円以上の差が生じることとなってしまう（20年ローンの場合）。
こうした点でも相続税節税による効果は大きく損なわれてしまう。
● 第一の基本は、安い金利で借りることだ。銀行でローンを組む際は、不動産会社の紹介を受けることにより0.1～0.5%の優遇金利を受けられる可能性がある。優遇金利を受けられるかどうか不動産会社に聞いてみよう（そのような不動産会社と仲良くなろう）。また、できるだけ安いローンが組めるよう、複数銀行へ融資交渉を行なおう。最初の金利が0.5%違うだけで、返済総額は大きく違ってくるので、金利を安くするための努力は惜しまないようにしよう。
都市銀行、地方銀行、信用金庫、ノンバンクなどで金利が大きく異なる。一般的に、都市銀行は審査が厳しく、その代わり金利は安めの設定となっている。ノンバンク系は、審査が緩く、金利は高めとなっている。
次に、ローン返済期間中に金利を下げる交渉をしよう。変動金利でも、途中で金利を下げることができる。銀行によっては、ローン開始から1年以上経過すると、交渉により金利を下げて貰える場合がある。銀行によっては、毎年4月、9月などの決まった時期に金利見直しを行うことがあるので事前に銀行の担当者の方に聞いてみよう。、できれば賃料収入とローン返済銀行を同じにし、毎月賃料が入ってもその都度全額下ろさずできるだけ銀行の平均残高を上げる努力をしよう。毎月可能な範囲で積み立て定期を行うのも、銀行に対して好印象を与えることができる。そうです。1億円以上の融資を受けている場合は、金利が0.5%下がるだけで、空室が1室埋まるのと同じ効果があるのだ。
高い金利でローンを組んだ後、金利下げ交渉を行っても下がらない場合は、借り換えも視野に入れよう。ただし、通常銀行ローンの借り換えを行う場合、全額一括繰上返済を行うと、ローン残高の2%前後の違約金が発生することがある。一括繰り上げ返済を行う際の違約金については、ローン契約書をよく確認してみよう。違約金を払っても、安く借りられる銀行に借り換えできるのなら、借り換えを検討してみよう。いつでも借り換えを行えるように、違約金＋次に借りる銀行へ支払うローン手数料分くらいの蓄えを作っておこう。
ある程度の余裕資金が貯まったら、繰上返済も支払い金利総額を下げるのに効果的だ。返済期間の前半程、返済額のうちの金利割合が高いため、早い段階で繰上返済を行う程支払い金利削減効果が大きくなる。
◆ 不動産投資
● 不動産投資とは、 具体的には、アパートやマンションなどを購入して家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却し、利益を得ることを目的として不動産に投資することです。その差額で利益（売却益）を得ることを言います。 地方よりも将来性のある東京に資金が集中する傾向があります。
◆ 動向
● 不動産投資の物件選びのポイントや不動産投資の出口戦略、利回り・不動産価格・マーケット情報など不動産投資に関する最新動向をわかりやすくいします。投資物件は「利回り」で比較する人がほとんどです。しかし、使う人によって細かい意味が違っていることも。「NOI」や「IRR」など様々な指標や用語があります。「利回り」にも種類がある グロス、ネット、NOIって何 ガイドは「グロス利回り」のことを話しているのに、Aさんは「NOI利回り」だと思っていたのです。「利回り」といえば、投資金額に対する収益率です。式で表せば「収益÷投資金額」。しかし、それぞれが考える「収益」と「投資金額」の中身が違っていたわけです。
◆ 調査
● 調査で 不動産ワーキンググループでは、「責任投資原則」の不 動産版として「責任ある不動産投資」を推進し ている。不動産のライフサイクル全般において持続可能性 を追求しようとするもので、「通常の金融上の目標に加えて、環境・社会・企業統治へ配慮 するアプローチであり、最低限の法律上の要請を超えて、都市再生や自然資源の保護等を 通じて不動産の環境的・社会的なパフォーマンスを改善するもの。」と説明されている。 今回の「責任ある不動産投資に関する投資家調査」は、国土交通省と の共同調査であり、我が国における不動産投資に関係の深い機関投資家、不動産デベロッパー、建設会社等を対象とし、環境に配慮した不動産投資へ のスタンス等について対面聞き取り調査を行った。同様の調査を米国、欧州、豪州のグロ ーバルな投資家に対しても実施することにより、国際的な比較を行うことも展望されてい る。
◆ 不動産投資
● マンション投資は、株やFXのように目に見えて大きな収益を上げることは出来ません。
手取り利回りも５〜６％の物件が中心となっています。しかし、マンション投資ならば『長期的』『安定的』に収益を上げることが可能です。将来に渡って人口の減ることのない確かな地域の確かな物件を購入すれば、不動産価格が半分になってしまうことや、賃料が半分になってしまうことは考えられません。空室や家賃下落、滞納、地震などのリスクに対しても、賃貸需要の安定している東京の物件を選ぶことや入居者募集に強い信頼のおける賃貸管理会社をパートナーとして選ぶことなどがリスク対応にもなりまた不動産投資の魅力です。
◆ 銀行
● 不動産投資を行う上で銀行は重要な役割を果たします。それは融資です。不動産投資のメリットはもちろん不動産投資をする上で融資を受けることは必須ではなく、全額自己資金で不動産を取得することも可能ですが、ローンを組んで不動産を取得することで少ない自己資金で効率的に収益を上げることができます。銀行が提供しているアパートローンの審査はかなり厳しくなっているので普通の会社員の人でも審査に通らないという人もいます。銀行によって基準に違いもありますが、自己資金割合や細かな審査条件をクリアしないと融資は受けられないということは理解しておきましょう。
◆ 借入
● 借入で不動産投資に対する融資は現状も相変わらず超低金利が続いていますし、融資姿勢も積極的です。金融機関同士が競争し、それぞれ特色のある融資をしています。メガバンクでは、金融緩和のため日銀の特別融資枠が組まれ、破格の低金利で融資するところも少なくありません。相続対策のために不動産を取得する富裕層など、資産背景がしっかりしている場合は1％以下の低金利でフルローンも可能ですが、そうではないサラリーマン層の場合は、2～3割の頭金を入れることが条件になるケースが多いといえます。仮に1億円の1棟マンションを購入するとしたら、3,000万円を支出する計算です。ただし、最近はサラリーマンだからといって、必ずしも頭金が必須とは限りません。金融機関によっては、手持ち資金があり、それを定期預金に入れればフルローンでもOKなどという場合もあります。以前に比べて、全般的に融資姿勢が柔軟になっていることは間違いありません。