借金おまとめローン一本化の不動産FP

◆奨学金

●奨学金制度は、高校から大学や専門学校へ進学したいけど、家庭の経済事情など様々な要因で厳しくなり、家族とのトラブル要因になる可能性を救済するため、高校生が経済的事情にかかわらず大学や専門学校へ進学できるよう、教育費などの支払いをしやすくする制度です。

●日本学生支援機構が運営している奨学金が主にあげられますが、こちらは貸付金制度の奨学金となっています。銀行等の教育ローンとは別ですが、卒業後は返済する点では教育ローンと遜色ありません。（これを、貸与奨学金と云う）

それとは別に、企業や自治体などが運営している奨学金や新聞社が運営している奨学金があります。

企業や自治体、最近では大学独自で運営している奨学金システムがあります。条件などについては異なりますが、卒業後における返済については不要であることが基本です。

また、新聞社が独自に運営している奨学金システムを新聞奨学生と言い、大学へ通いながら新聞販売店で就業し、卒業後の返済は不要。奨学金が出るほか新聞配達をして得たお給料を支払ってくれるのが特徴で、場合によっては住居や食事までも用意してくれるところがあります。（以上、給付型奨学金と云う）

●このように、奨学金は支給型と貸与型の二種類があり、それぞれシステムは異なりますが、奨学金システムを検討してみるのもいいでしょう。

◆高校生とアルバイト

●奨学金を受けている方のうち、高校生の時点で奨学金を受けるか否かで悩んでいることでしょう。とはいえ、家庭の経済的理由で進学が困難な方がいらっしゃることでしょう。奨学金を在学中に予約採用する事が出来ます。しかし、奨学金を予約したとしても手続きなどをしなければいけません。例えば、奨学金を借りる動機をまとめたり家庭の経済状況なども申告しなければなりません。

予約採用を内定した方もいれば、不採用となったものの進学後に採用された方もいらっしゃると思います。

日本学生支援機構の奨学金で学費のやりくりはついたと思いますが、それ以外に挙げるとしたら、親元を離れて生活する方がいる場合です。

●親元を離れて生活していくとしても、学生寮で生活される方は居住面ではそれはそれで助かってるかもしれません。しかし、自分でアパートやマンションを借りて生活するとしても、家賃や光熱費、食費が必要となります。

それらを奨学金で賄うとしても、学費を払う事を前提に使うならば限界があります。

どうすればいいのか？

アルバイトをして生活費や食費、それに家賃などに使うしかないのです。高校生からのバイトで生活費などをある程度稼いだ方もいることでしょうし、進学後アルバイトを始めたとして、生活費などを工面している方がいると思います。

●大学生のアルバイトの実態を挙げてみると、平日は就学後、週末は朝からのバイトをしている方がほとんどです。主に飲食店などでその傾向が強く、平日夜は多くの大学生がアルバイトをしています。

奨学金を活用して勉学に励み、生活費等はアルバイトのお給料から捻出しつつやりくりしているのが実情のようです。

　◆　退去時の修繕費は用意しとく　

　●　いくら入居者サービス等のソフト面を充実しようと、入居者が退去した後の室内の修理・修繕といったものは当然必要になる、建物の外壁補修とか屋上の防水工事等は絶対に省略できないのだ。また、単に現状回復するだけでは最近の入居者は満足しない。より積極的に今流行りのものに改善し続ける必要がある。

このようなことから、アパートとかマンション経営においてはどうしても修繕費がかかる、また大規模修繕に備えて修繕積立金を計画的に積み立てておく必要がある。

それでは具体的に修繕費はどれくらい見込んでおけばいいのだろうか?　 また、大規模修繕のためには毎年どれくらいの修繕積立金を積み立てておけばいいのだろうか?

これについては人によって考え方は違うと思うが、だいたい年間家賃収入の３%程度を計上している。

　◆　別口の銀行預金口座を作って修繕積立金として確保する

　●　修繕費については、投資しているアパートの規模や築年数などによって変わってくる。

当然規模が大きければそれだけ補修時の工事も大規模になりますし、そのための費用も大きくなる。また、築年数がたっている物件については痛んでいる場所なども年数に応じて多くなるはずなので、その分コスト高となってしまうでしょう。

基本的には、家賃として入ってくる収入の一部を修繕費積立金として確保していくべきだ。できれば別口の銀行預金口座でも作っておき、そちらにプールしていくようにすると良いだろう。複数棟のアパートを経営されている場合には、修繕時期をあらかじめ計算の上ずらしておくと資金管理がよりやりやすくなる。

そのためには、長期の修繕計画を立てておくことが重要だ。特に管理会社に委託する場合であっても、こうした修繕計画についてはしっかりと目を通してどのくらいの費用がかかるのかを前もって予測しておく必要がある。

アパートとかマンション経営における差別化は基本的にリフォームしかありません。

◆ マンション経営のメリットを考える　

●マンション経営とは、マンションを購入して、それを第三者に賃貸する事によって毎月安定した家賃収入を得ていく事です。メリットを以下に挙げていきます。

・リスクの少ない資産運用ができる

低金利でローンを組めば、当然のことながら返済総額は少なくてすみます。もし物価が上昇しても、家賃もアップし物価変動の影響を受けません。さらに不動産価値の上昇分が現金や預貯金の目減り分をフォローしてくれます。

・分散投資でペイオフ対策になる

ペイオフ対策として預貯金を分散する傾向がありますが、不動産投資も有効な手段であることは間違いありません。

・老後の年金になる

「公的年金」の不確実性に不安を感じる現在、定期的な「家賃収入」は、退職後の心強い「私的年金」になります。

・生命保険になる

ローンを組む際に加入する団体信用生命保険は、万が一の場合、「遺族年金」としての役割を果たしてくれます。

・節税対策になる

不動産投資をした場合、必要経費を確定申告することにより、所得税や住民税の還付を受けられます。また、相続税対策としても効果大です。

●等々のメリットがありますが、空室のリスク、家賃下落のリスク、金利上昇のリスク、建物や設備の老朽化リスク、自然災害（地震や火災など）のリスク、換金性の低さのリスク、家賃滞納のリスクなどのデメリットもあるので、マンション経営を行なうには慎重な検討が必要でしょう。

◆組合と規約

●マンションの所有者の全員が組合員となります。マンション購入やその相続などで所有権を取得した時点で組合員となります。しかし売却等をしてマンションの所有権が無くなると、その時点で組合員としての資格も失います。マンションの所有者である間は、管理組合を脱退することは認められず、規約に従うことになります。

●マンション組合員は、総会に出席して意見を述べたり決議に加わる権利があります。その一方、マンションの敷地・建物・設備の維持、共同生活のルールを守るために、規約や細則、総会で決められた事項を守る義務が発生します。また、家族など同居する人や、賃借人などにも規約や細則などを守る義務があります。

また、管理費、修繕積立金や大規模修繕工事の実施にあたって、総会など規約で定められた負担金を納めることも組合員の大切な義務の一つです。

　◆　火災保険

　●　個人の一般世帯では、住宅建物を所有している場合、建物と家財それぞれに火災保険をかけている。マンション一棟など建物を丸ごと所有している賃貸物件オーナーや、分譲マンションの一室を所有するオーナーも、所有する建物部分についてそれぞれ火災保険をかけているだろう。そして、個人の一般世帯にとって大切なのと同様、賃貸オーナーにとっても火災保険は、不測の事態が及ぼす事業上のリスクに対する重要なリスクヘッジの手段だ。

　●　なお、建物一棟を丸ごと所有する賃貸オーナーの場合、専有部分や共用部分の区別なく建物全体に火災保険をかける。一方、分譲マンションを一室所有するといったオーナーの場合は、専有部分の建物について火災保険をかけ、マンションの管理組合が管理する共用部分は、管理組合で火災保険をかけることになる。いずれにしろ、賃貸物件オーナーがかけるのは建物の火災保険で、家財については入居者自身が火災保険をかけることになる。

　●　昨今では地震や風水害をはじめとした自然災害が頻発している。オーナー自らがコントロールすることが不可能な災害で被害を受ければ、賃貸オーナーの所有物件には多額の修理費が発生することもある。さらに、借入金のある賃貸オーナーの場合には、所有物件が滅失して収入の手立てがなくなったとしても、借入金の返済義務はなくならないという、最悪の事態を招くことすらある。

　◆　支援金をもらえない場合がある

　●　そもそも、一定の災害で一般世帯が全壊等の被害を受けた場合、最大300万円までの被災者生活再建支援法による支援金を受け取ることができるが、一方で賃貸物件オーナーが賃貸物件に深刻な被害を受けても、支援金を受け取ることはできず、自力での再建が求められる。こうした厳しい状況に陥れば、その後の事業再建どころか、自身の生活再建についても、困難を極めることになるかもしれないので保険は必要だ。

◆　マンション経営

●　普段、投資に関わっていらっしゃらない方は、「投資」という言葉に対して必要以上にリスクを警戒されるかも知れない。

しかし、投資にはさまざまなタイプのものがある。もちろん、マンション経営もリスクがまったくのゼロではない。マンション経営はあらゆる投資の中でも、投機的リスクの少ないマイホーム購入にも似た堅実性を持つタイプの投資だと思われる。加えて、利回りも決して悪くない。現在、日本の普通預金における平均金利は年で” 0.02％ ”、大口定期で年で” 0.035％ ”程度だ。例えると1億円を1年預けて金利が2万～35,000円という計算であるので、資産形成力にあまり期待はできない。そして、預金にも実は「インフレリスク」というリスクがある。金利を上回るインフレが発生した場合、預金を預け入れた時よりも実質的な価値が下がってしまう危険性だ。特に長期運用の定額貯金などでは、現在の超低金利を考えると「インフレリスク」は決して無視できない。

◆　株に投資の場合

●　株式投資には積極的に売買を繰り返して売買益を狙う「キャピタルゲイン」と株式を長期保有して配当金による収入を狙う「インカムゲイン」という2種類の投資法がある。ご存知の通り日本企業の配当率は決して諸外国に比べて高いとは言えない。東京証券取引所のデータによれば、2013年9月の単純平均利回りは” 1.6％ ” 程度となっている。マンション経営は、「資金を調達して不動産を購入する」という点ではマイホーム購入とよく似ている。もちろん、マイホーム購入にも「ローンが払いきれないリスク」というものはあり、それと同様のことがマンション経営にもいえる。ただし、マンション経営にはローンの支払原資となる家賃収入がある。だから、リスクはマイホーム購入以下と考えられる。このようにマンション経営は堅実性が高く、運用益も十分期待できる「ローリスク、ローリターン型」の投資であるということがいえる。