借金おまとめローン一本化の不動産FP

◆マンション経営とは何？

●マンション経営（投資）をする際ですが、まとまった資金が無い場合、住宅ローンを利用することになります。

●メリットは、「まとまったお金がないと購入できないマンションが、低自己資金で手に入る」ことです。そのために、ローンを組む必要があるのです。マンションを購入するため、住宅ローンを活用することで、比較的早い時期に夢を実現することが出来ます。

●デメリットですが、マンション経営（投資）の目的で住宅ローンを利用する場合、金利負担が変動します。住宅ローンの金利が上昇すれば、当然毎月の返済額も増加します。また、毎月家賃収入はあるが、マンション経営（投資）の運用コストや住宅ローンの返済を差引くと利益が得られず、最悪の場合、赤字経営になってしまう可能性があります。

●このように一長一短の面あるマンション経営ですが、入居希望者が現れるような、快適なマンション作りを目指し、安定したマンション経営を行いましょう！

◆夫婦向け

●ご夫婦でマンション経営を行うケースを考えてみましょう。マンション経営は値上がり益や節税を目的とした従来の不動産投資ではなく、長期的に安定した家賃収入を得るという手法に魅力があります。さらに、不動産会社に物件の購入から管理までを任せられるので、投資への不安はほぼありません。

●入居者の退去や、エアコンの故障などがあっても、不動産会社がきちんと対応をしてくれるので安心です。不動産会社の設備保証の対象となるケースもあります。不動産会社がしっかりと管理してもらっているという安心感から、老後への不安をあまり感じることなく、マンション経営を行えます。　また万一、ご主人に不幸があったとしても、マンションからの収入があると思えば、奥様の働き分とあわせれば何とかお子様達を育てていけます。

●また、人が増え続けている東京の物件であればなお得られる安心は強いといえるのではないでしょうか。また所有しているマンションのローンの返済を早く終わらせるためには繰り上げ返済がおススメです。夫婦で数件のマンションの所有を目指すことも可能なのです。

（マンション経営とは）

利益を得ることを目的として不動産に投資することです。

具体的には、マンションを購入して家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で利益「売却益」を得ることを言います。

家賃収入を得られること以外にも、年金対策、生命保険代わりといった多くのメリットがあります。

しかし、マンション経営と聞くと、「お金持ちがする事」、「多額の資金が必要」、「手間がかかる」、「値上がり目的」、」「リスクが高い」というイメージがあるようです。

けれども、マンション経営とは、他の投資よりも安全性が高く長期に渡って安定した収入が確保できる有効な資産運用の手段と言われています。月々のローンを家賃収入を活用して支払う、つまり、普段と変わらない生活をしながらもローン残高を減らしていくことができる、つまり、少ない自己資金でも始められるのです。

お金持ちだけではない、ごく普通のサラリーマンやＯＬさん、個人事業主のような一般の方にでも気軽に始められるのがマンション経営なのです。

（ワンルームマンション特徴）

一般的に、一戸の専有面積が３０平米未満のマンションの小規模共同住宅のことを言い。入居者の大半は若年単身社会人や学生が占めていて、近年、マンスリーマンションやウィークリーマンションなど賃貸期間の短いものが増加傾向にあります。

（物件選び）

マンション経営成功にとって、立地環境は極めて重要な要素です。駅から徒歩５分の立地や、バス停や公園が近くにある立地等、様々な立地環境にアパートが建っており、成功している事例がたくさんあります。しかし、交通の利便性が良い立地環境なら、どんなマンション経営でも成功するということではありません。その立地環境ではどんな入居者層が住み、どんなニーズが求められているのかをリサーチするのが最も大切ですよ。

（ポイント）

最寄駅までの距離（徒歩分数・バス路線の有無）、街のイメージ・知名度、周辺エリアの生活環境(住宅街か商業地か、公園、学校、行政施設の有無)、道利便性(急行などの停車の有無・ターミナル駅か・最寄駅が始発駅か)、周辺の道路環境と駐車場の確保のしやすさ、周辺の人口構成特殊な各種施設の有無(大学､工場､など)周辺のライバル物件の状況等は最低調べる必要がありそうです。

※マンション経営をはじめる前には、比較、検討、相談、計画を立てて、自分に合った、マンション経営をおすすめ致します。

　◆　ワンルームマンション投資の動向

　●　不動産投資といえば、やはりワンルームマンションが一番に思い浮かぶ。それはなぜだろう？

少子高齢化の影響で日本の人口は減少している。しかし、都道府県の一部の地域では他県からの人口流入によって、年々、増加傾向にある。そして、その世帯割合を見ますと、1世帯の人数が3人以上の世帯は減少しているが、1～2人世帯は増加しており、特に1人世帯については、一般世帯のうち、32.4％を占める程となっている。これらは結婚率の低下や、離婚率や高齢者の増加など、さまざまな要因が考えられるが、今後も1人世帯の増加が見込まれると総務省の方でも予測されている。

現在の人口動向や今後の需要を考慮しても、不動産投資の対象となる物件はワンルームマンション以外は考えられないだろう。

　●　ワンルームマンションには新築もあれば中古もある。どちらが投資としてメリットがあるのか、考えてみよう。

中古の場合だが、メリットとしては価格が安く、利回りが高いので、投資効率が良く見える。しかし、今の時代、高利回りの不動産を、どうしてオーナー様は手放すのだろうか？それには必ず理由がある。空室・家賃の滞納・入居者とのトラブル・修繕費などの突発的な出費など・・・基本的に中古マンションは1室ごとに販売会社が違うため、マンションの管理が行き届かなくなりスラム化してしまう場合が多いそうだ。

管理がしっかりとされていないマンションは、入居者も離れ、そして修繕も行われない為、物件の資産価値も低下していく。また、中古の物件は、その築年数分、家賃という収益を受け取る機会を損失している。仮に年間100万円の家賃が入る物件であれば、築10年であれば100万円×10年間で1000万円の収益を得る機会を損失している。

しかし、新築と比べて販売価格は1000万円も安くなっているだろうか？今の時代の不動産投資は、いかにリスクを減らして、堅実に中長期わたり家賃収入を確保できるかが、成功と失敗の分かれ道と言われている。

　◆　新築マンションは、良きパートナー（不動産会社）を選ぶのが鍵

　●　新築の場合は、保証やサポートが充実している不動産業者とパートナーを組めば、空室保証や滞納保証など、収益を悪化させるリスクや、リフォーム費用などの予測もしてなかった突発的な出費を回避することが可能だ。また、マンションの管理についても、管理組合が機能しているため、しっかりとした修繕計画を基に、物件の資産価値を維持できる管理が行われている。それは、マンション1棟での管理が可能だからこそできるのだ。

「マンションは管理を買え」と言われている。

ハイリスクでハイリターンの中古と、ローリスクでロングリターンの新築を十分にご比較の上、ご自身に合った、堅実な不動産投資を選ぼう。

RCマンション

マンションにはRC造、S造、SRC造があり「RCマンションとは」マンションで最も多い「RC造」。RC造とは鉄筋コンクリート構造のことで鉄筋コンクリート構造は、鉄の棒（鉄筋）を組んだ型枠にコンクリートを流し込んで固めたもので、鉄筋の短所をコンクリートが、コンクリートの短所を鉄筋がというように、お互いに短所をカバーしあう組み合わせとなっています。型枠に流し込んで造るため、比較的カタチの自由度が高いのも特徴のひとつです。

鉄の棒である鉄筋は「熱に弱く錆びる」「引っ張り力には強いが圧縮力には弱い」という特性があります。一方コンクリートはアルカリ性で耐火性があり、「圧縮力には強いけれど引っ張り力に弱い」という特徴があります。コンクリートで鉄筋を覆うことで鉄筋を熱から守り、酸化を防ぎます。また、建物にかかる圧縮力にはコンクリートで対抗し、引っ張り力に対しては鉄筋で補強し、コンクリートと鉄筋が一体となって造られることで、マンションに必要な強度を持つ優れた構造となっています。

RCマンションメリット利益

ＲＣ物件のメリットは融資がおりやすいという点です。

不動産投資の場合、金額が大きくなるため基本的には融資を利用して自己資金以上の物件を購入することになります。そして金融機関の物件評価方法によるとRC物件が異常に買いやすいということに多くの業者が気付いており、投資家にRC物件を優先的に勧めるという流れになっています。

安心できるRC物件を取り扱うのが適切です。鉄筋コンクリート造りの物件なので、非常に安心できる物件で、投資の対象としてもメリットがあります。

大きな利益もすぐに出る事も有りますが、基本投資というのは、長い期間をかけて利益を出すことを狙っていきます。不動産投資の場合でもそれは同じです。取り扱いやすいRC物件を活用して、少しずつ利益を上げていくように努力が必要です。

※マンション経営は投資ですのでもちろんリスクも有る事も頭に入れて、信頼できる不動産業者等に相談する事をお勧めします。

　◆　マンションの寿命は「60年」って本当？

　●　「マンションはコンクリートでできているから長持ちするはず」

「60年は住めるでしょう？」

そう信じている人が、たくさんいるだろう。

「60年」という数字がどこから来ているかというと、鉄筋コンクリート造の建物（＝マンション）の資産を計算する便宜上、財務省が一律で決めた法定耐用年数の「60年」から来ているのだと思われる。しかし、1998年の税制改正で、それ以降の鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は「47年」と、短くなっている。

実際の耐用年数を考えるとき、造り方・住み方がそれぞれ異なるマンションが「一律に同じ」と考えることには無理がある。 

　◆　マンションの平均寿命46年　建て替え物件の着工時期は築後37年

　●　国土交通省が2002年に作成した報告書によると、マンションの平均寿命は46年、建て替え物件の着工時期は築後37年となっている。

「そんなに短いの!?」と感じた方も多いと思うが、平均寿命とは、あくまでも取り壊されたマンションの平均寿命で、実際には、30年～40年程度で取り壊されるマンションがある一方、それらと同時期に建てられても、ずっと長く人が住み続けられるマンションもあるのだ。

　◆　中古マンションの寿命は？

　●　住宅の寿命を左右する要素は、「中古住宅のマーケットで流通するかどうか」が、住宅の寿命を大きく変えてしまうのだ。

たとえば、郊外の住宅地などでは、空き家のまま放置された住宅を見かける。子どもが独立して高齢の夫婦のみになり、駅に近いマンションや高齢者住宅などに住みかえたのだろう。その際、元の家の売却がうまく進まず、空き家のまま残ってしまっているケースがあるようだ。

物理的、機能的にはまだまだ現役の立派な一戸建てに見えても、誰も使わない空き家というのは急速に老朽化する。いずれ解体されるのを待つだけの状態にあるとすれば、実質的には寿命が来ているといえるかもしれない。

一方、都心のヴィンテージ・マンションは築30年を過ぎても、問題なく流通している。立地が良いのはもちろん、快適な住環境や資産価値を守ろうという住まい手側の意識が高く、きちんと維持管理されているため、「ここに住んでみたい」という購入希望者が後を絶たないのだ。

　●　だから、中古マンションの寿命は、単なる年数ではなく、いかにメンテナンス、修繕しているか、入居者が絶えず住み人気があるのかで、はかられている。つまり、駅近、立地の良いマンションは、人気があるため一概に中古物件だから、寿命がきてるとはいえないのだ。