◆　マンションの寿命は「60年」って本当？

　●　「マンションはコンクリートでできているから長持ちするはず」

「60年は住めるでしょう？」

そう信じている人が、たくさんいるだろう。

「60年」という数字がどこから来ているかというと、鉄筋コンクリート造の建物（＝マンション）の資産を計算する便宜上、財務省が一律で決めた法定耐用年数の「60年」から来ているのだと思われる。しかし、1998年の税制改正で、それ以降の鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は「47年」と、短くなっている。

実際の耐用年数を考えるとき、造り方・住み方がそれぞれ異なるマンションが「一律に同じ」と考えることには無理がある。 

　◆　マンションの平均寿命46年　建て替え物件の着工時期は築後37年

　●　国土交通省が2002年に作成した報告書によると、マンションの平均寿命は46年、建て替え物件の着工時期は築後37年となっている。

「そんなに短いの!?」と感じた方も多いと思うが、平均寿命とは、あくまでも取り壊されたマンションの平均寿命で、実際には、30年～40年程度で取り壊されるマンションがある一方、それらと同時期に建てられても、ずっと長く人が住み続けられるマンションもあるのだ。

　◆　中古マンションの寿命は？

　●　住宅の寿命を左右する要素は、「中古住宅のマーケットで流通するかどうか」が、住宅の寿命を大きく変えてしまうのだ。

たとえば、郊外の住宅地などでは、空き家のまま放置された住宅を見かける。子どもが独立して高齢の夫婦のみになり、駅に近いマンションや高齢者住宅などに住みかえたのだろう。その際、元の家の売却がうまく進まず、空き家のまま残ってしまっているケースがあるようだ。

物理的、機能的にはまだまだ現役の立派な一戸建てに見えても、誰も使わない空き家というのは急速に老朽化する。いずれ解体されるのを待つだけの状態にあるとすれば、実質的には寿命が来ているといえるかもしれない。

一方、都心のヴィンテージ・マンションは築30年を過ぎても、問題なく流通している。立地が良いのはもちろん、快適な住環境や資産価値を守ろうという住まい手側の意識が高く、きちんと維持管理されているため、「ここに住んでみたい」という購入希望者が後を絶たないのだ。

　●　だから、中古マンションの寿命は、単なる年数ではなく、いかにメンテナンス、修繕しているか、入居者が絶えず住み人気があるのかで、はかられている。つまり、駅近、立地の良いマンションは、人気があるため一概に中古物件だから、寿命がきてるとはいえないのだ。