借金おまとめローン一本化の不動産FP

　◆　住宅ローンの借り換えってどんなもの？

　●　不動産担保ローンなど住宅ローンの借り換えは、現在借りている不動産担保ローンをより有利な条件で借り入れをし直すことだ。

ローンの毎月返済額を減らしたい。またはローンを一本化して毎月々の返済額を減らしたい。カードなどの無担保借入をまとめたい時に借り換えを行うことで、負担を軽減することができる。 どのようなケースでも借り換えの効果があるというわけではなく、不動産担保ローンの場合の借り換えで効果があるのは次の3つだ。

現在の担保ローンとこれから組む新しい担保ローンの金利差がある場合。

担保ローンや無担保ローンをまとめて費用を加算しても、毎月の返済金額が軽減できる場合。

返済期間を変更して月々の返済額が軽減できる場合の3つ。

しかし借り換えは、どの住宅ローンや不動産担保ローンでもできるわけではない。まず公的ローンへの借り換えは利用できない。 また民間でも同じ金融機関内で1つの住宅ローンから別の住宅ローンへは、借り換えできない場合があるようだ。

不動産担保ローンから住宅ローンへ借り換えを検討する際は、借り換えをすることで支払い負担が軽減するかどうか、シュミレーションなどを一度してよく検討するようにしよう。

住宅金融公庫から銀行に住宅ローンの借り換えの場合10年以上前の住宅金融公庫のローンは段階金利になっており、10年後に住宅金融公庫の金利が上がる。ですから支払額も上がるので家計に負担がかかる可能性がある。

子供が大きくなり教育費などがかさんでしまい、少しでも住宅ローンの支払を減額できないかと借り換えを考えることが、あると思う。住宅金融公庫を民間銀行の住宅ローンに借り換えることによって、月々の支払いを減らすことができる。

住宅ローンの借り換えには一部制限がある。民間融資から公的融資への借り換えや、公的融資から公的融資への借り換えはできない。 例えば民間の銀行から住宅金融公庫への借り換えや、住宅金融公庫からより金利が低い住宅金融公庫への借り換えはできない。

ですから住宅ローンを住宅金融公庫で組んでいる方は、十分に注意しよう。 民間金融機関同士の場合は住宅ローンの借り換えに対して、全く制約はない。

住宅金融公庫からの借り換えを考えている場合は、一度民間の金融機関で借り換えを行うと住宅金融公庫への借り換えは、できないので気をつけよう。

しかし民間の金融機関へ借り換えを行うことで、住宅ローンの総支払額を減額できるようであれば、住宅ローンの借り換えをされていいと思う。 住宅ローンの借り換えの目的は支払額を減額することなので、目的にかなっておれば積極的に借り換えをされていいと思う　。

　◆　木造住宅の寿命は？

　●　木材は丈夫で長持ちするもの。地震や風力に対する構造的な配慮と雨水や湿気に対する劣化対策をきちんと行い、住まわれてからの正しい維持管理をしていれば、一般の木造住宅でも１００年くらいは持つだろう。 

材木の耐久性

法隆寺など古い木造建築がよく例に持ち出されるよう、木材の寿命は長く、建築後約１３００年経ってもその強度は、未だに落ちていない。一般住宅で用いられる木材でも１００年や２００年では強度が落ちないことが木材の経年変化の研究で分かっている。

さらに、木は鉄やコンクリートなどより軽く、建築材料の強度を比重で割った「比強度」という重さ当たりの強さで比べてみると、「引っ張り」「圧縮」「曲げ」などに対する強さは、鉄の３～４倍という調査もあります。木は軽くて丈夫なので住宅に適した素材だということだ。集成材はムク材より割れたり狂ったりすることが少なく強度のバラつきも少なく耐久性も十分にあることが実績で証明されている。

　◆　木材の問題点

　●　木材は湿気を嫌うということ。水分が多いと「腐朽菌」という微生物や白アリが発生して木を腐らせるので注意が必要だ。腐らせないための含水率の目安は２０％以下と言われている。現在では外壁通気構法や基礎パッキンでの床下換気により通風を良くして湿気を防ぎ、土台の木材には防蟻処理をすることで耐久性を高めている。

耐震性

１９８１年に改正された建築基準法に基づく「新耐震基準」を守り、耐力壁をつり合い良く配置し、きちんとした施工がされておれば、阪神・淡路大地震など震度７クラスの震災でもほとんど被害がなかった事が報告されている。南面の窓を壁一面に大きく開けるなど、壁のバランスが偏っている場合は注意が必要だ。

中古住宅の耐震性の面では１９８１年の新耐震基準施行の以前か以後かは一つの目安になる。

メンテナンス

例えば、湿気対策として一番大事なのは通気性をよくすることだが、床下に換気口があってもそのすぐ前に大きな木を植えたり、花壇で塞いだりしたのでは効果が半減する。また、ベランダの排水溝に落ち葉がつまったりすると雨漏りの原因になり、木材をいためる原因になる。

外部のコーキングや塗装も１０年を過ぎたあたりから注意しておいたほうがよいだろう

可変性

１００年保つ家を建てたとしても、ライフサイクルによる生活様式の変化にどこまで対応できるかということが問題になる。そういう意味でも、ライフステージの変化に合わせて、比較的容易にリフォームできる木造軸組工法の住宅は寿命が長いと言える。

◆マンション経営について　

●簡単に言うとマンション経営とは、利益を得ることを目的として不動産に投資することです。具体的には、アパートやマンションなどを購入して家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で利益（売却益）を得ることを言います。

●家賃収入を得られること以外にも、年金対策、生命保険代わりといった多くのメリットがあります。

ですが、マンション経営と聞くと、「お金持ちがする事」「多額の資金が必要」「手間がかかる」「値上がり目的」「リスクが高い」というイメージが有るようですですが、マンション経営とは、安全性が高く長期に渡って安定した収入が確保できる有効な資産運用の手段なのです。

●月々のローンを家賃収入を活用して支払う、つまり、普段と変わらない生活をしながらもローン残高を減らしていくことができる、つまり、少ない自己資金でも始められるのです。

お金持ちだけではない、ごく普通のサラリーマンやＯＬさん、個人事業主のような一般の方にでも気軽に始められるのがマンション経営です。

◆投資と建物減価償却

●決算書の知識をつかうことにより、経済の動きを知ることが可能です。経済の動きの代表的な指標に「減価償却」と「投資」の切っても切れない関係があります。減価償却とは、おもに工場で使用する設備である機械の「資産価値の低下分」を指しますが、ここでは建物の減価償却について考えていきます。

●どんな建物も年数が経てば経つほどその資産価値は減少します。つまり建物減価償却が進むわけです。視点を変えれば、現在の建物を維持するために必要な最低限のコストがあるといえるでしょう。

●投資、なかでもマンション経営のような不動産投資は、オーナーがおこなう将来への投資ですから、投資の金額が、減価償却の金額を下回るようなことになれば、建物の価値が実質的に減ることになるのです。

●反対に投資金額が、減価償却の金額を上回れば、オーナーの資産価値が充実し、成長方向に向かっていると判断できます。決算書の知識で、経済動向を知ることができる一例です。

◆　入居者が退去した時から修繕費がかかる。修繕積立金も計画的に積み立てておく必要がある。

●　いくら入居者サービス等のソフト面を充実しようと、入居者が退去した後の室内の修理・修繕といったものは当然必要になるし、建物の外壁補修とか屋上の防水工事等は絶対に省略できないのだ。

また、単に現状回復するだけでは最近の入居者は満足しない。より積極的に今ハヤリのものに改善し続ける必要がある。

このようなことから、アパートとかマンション経営においてはどうしても修繕費がかかるし、また大規模修繕に備えて修繕積立金を計画的に積み立てておく必要がある。

それでは具体的に修繕費はどれくらい見込んでおけばいいのだろうか?　 また、大規模修繕のためには毎年どれくらいの修繕積立金を積み立てておけばいいのだろうか?

これについては人によって考え方は異なると思いますが、事業収支計画書を作成するに当たって修繕費については実績ベースで判断して、だいたい年間家賃収入の３%程度を計上するとよい。もちろん、物件の築年数によって異なるのですが。平均すると３%前後になっているということだ。

次に修繕積立金だが、これについては当初建築費の10%程度を大規模修繕費として積み立てるようにしている。ただし、正確に言うと上記の修繕費３%には大規模修繕をしたときの一時経費である修繕費も含まれている。

ご承知のように修繕費のうち資本的支出に該当する部分についてはいったん資産に計上して減価償却することになるが、それ以外は一時に損金に算入できる。つまり、上記の３%については大規模修繕をしたときの一時経費も含まれているということだ。

若干分かりづらくなりましたが、要するに事業収支計画書を作成するに当たって、修繕費は年間家賃収入の３%程度を計上し、それとは別に当初建築費の10%程度を修繕積立金として積み立てるようにしているということだ。

◆　マンション経営に投資するとき

●　修繕積立金が非常に重要でなのですが、目先の支払いを減らしたいが為に少しでも安いマンションを探す方が結構いる。

特に投資マンションの場合は利回りを上げる為に修繕積立金が低く設定されている場合が見受けられる。しかし積立金の重要性を知らない方は目先の利回りに飛びついてしまう。

間違っても、「管理費・修繕費を○年間支払いを免除しますので購入しませんか？」という業者からは買わない方が良い。（業者が負担して支払いますならまだいいですが・）自分の首を絞める結果になるだろう。

　◆　区分所有法とは？

　●　分譲マンションについて言えば、各住戸部分は各区分所有者が単独所有するにしても、住戸部分のほかに躯体部分や壁のように、各区分所有者の単独所有とすることができない部分もある。各住戸部分は相互に密着していますから、これに伴う相互の権利関係を調整する必要がある。

また区分所有者は、一棟の建物を区分して所有する以上は必然的に建物およびその敷地等を共同して管理する必要があり、そのための機構や方法等について規定しなければならない。

区分所有法は、主としてこのようなことを定めた法律だ。

それでは、我が国において区分所有法はどのような経緯を経て制定されたのだろうか？

区分所有法は昭和37年に制定されました。規定された主な点については、次のとおりだ。

・区分所有権の対象の明確化について

・共用部分の範囲および所有関係について

・管理者・管理規約・集会等について

この区分所有法が規定された当初は、時代を先取りする立法だと考えられていた。

しかし昭和40年代に入り、区分所有の対象であるマンションが爆発的に増加すると、区分所有法が制定された当時では予想されなかったさまざまな問題が発生した。

例えば、当時は専有部分と敷地を別々に登記していたので、登記簿が複雑かつ膨大な量になることが多かったのだ。また、管理規約の設定・変更を行うためには、区分所有者全員の書面による同意を必要としていたため、管理組合運営に大きな障害になっていた。

さらに、管理組合について明確な規定がなかったため、その運営をめぐってトラブルが生じたり、悪質な区分所有者に対して適切な処置がとれないといったことが、しばしば起こった。

　◆　昭和５８年に大改正

　●　そのため、区分所有法は昭和58年に大改正されました。 改正された内容としては、大きく2つに分かれます。

まず1つ目としては、区分所有の目的である専有部分と敷地利用権の一体化です。これにより専有部分の権利変動のみが登記用紙に記載されることとなり、登記上の合理化が図られた。

2つ目は、管理制度の充実です。具体的には以下の点が上げられる。

１管理組合の当然の成立

２全員一致から多数決主義への転換

３悪質な区分所有者（占有者）の排除

４特別多数決による建替えの実現

昭和58年の区分所有法は、昭和37年に制定された区分所有法と比較すると、現実に生じた問題の解決を中心として改正された。

そのため、区分所有法は昭和58年に大改正されました。

　◆　さらに、平成１４年度にも改正した

1. 大規模修繕も過半数の賛成で可能

2. 管理者（管理組合の理事長等）の権限が拡大

3. 規約の適正化

4. 規約および集会に関する規制

5. 管理組合法人の設立要件の緩和

6. 復旧決議の反対者が買収請求する場合の手続きの整備

7. 建替え決議の要件の見直しと手続きの整備