◆　入居者が退去した時から修繕費がかかる。修繕積立金も計画的に積み立てておく必要がある。

●　いくら入居者サービス等のソフト面を充実しようと、入居者が退去した後の室内の修理・修繕といったものは当然必要になるし、建物の外壁補修とか屋上の防水工事等は絶対に省略できないのだ。

また、単に現状回復するだけでは最近の入居者は満足しない。より積極的に今ハヤリのものに改善し続ける必要がある。

このようなことから、アパートとかマンション経営においてはどうしても修繕費がかかるし、また大規模修繕に備えて修繕積立金を計画的に積み立てておく必要がある。

それでは具体的に修繕費はどれくらい見込んでおけばいいのだろうか?　 また、大規模修繕のためには毎年どれくらいの修繕積立金を積み立てておけばいいのだろうか?

これについては人によって考え方は異なると思いますが、事業収支計画書を作成するに当たって修繕費については実績ベースで判断して、だいたい年間家賃収入の３%程度を計上するとよい。もちろん、物件の築年数によって異なるのですが。平均すると３%前後になっているということだ。

次に修繕積立金だが、これについては当初建築費の10%程度を大規模修繕費として積み立てるようにしている。ただし、正確に言うと上記の修繕費３%には大規模修繕をしたときの一時経費である修繕費も含まれている。

ご承知のように修繕費のうち資本的支出に該当する部分についてはいったん資産に計上して減価償却することになるが、それ以外は一時に損金に算入できる。つまり、上記の３%については大規模修繕をしたときの一時経費も含まれているということだ。

若干分かりづらくなりましたが、要するに事業収支計画書を作成するに当たって、修繕費は年間家賃収入の３%程度を計上し、それとは別に当初建築費の10%程度を修繕積立金として積み立てるようにしているということだ。

◆　マンション経営に投資するとき

●　修繕積立金が非常に重要でなのですが、目先の支払いを減らしたいが為に少しでも安いマンションを探す方が結構いる。

特に投資マンションの場合は利回りを上げる為に修繕積立金が低く設定されている場合が見受けられる。しかし積立金の重要性を知らない方は目先の利回りに飛びついてしまう。

間違っても、「管理費・修繕費を○年間支払いを免除しますので購入しませんか？」という業者からは買わない方が良い。（業者が負担して支払いますならまだいいですが・）自分の首を絞める結果になるだろう。