借金おまとめローン一本化の不動産FP

◆今、注目を集めるマンション経営について

●今、家賃という確実な収入が入ってくる、いわゆるマンション経営、すなわちワンルームマンションの運用が脚光を浴びています。たしかにマンション経営は、アパート丸ごと一棟や広めのファミリーマンションと比べたら、はるかに安く手に入りますし、ワンルームマンションは他の投資先よりも有利といえるでしょう。

●しかしかといって良い話ばかりではありません。なぜなら、マンション経営とはいわば「部屋貸し業」であり、借主がいて初めて成り立つ稼業だからです。

●月々の振込みを滞らせないためには、身元のたしかな連帯保証人が不可欠ですし、何か問題が起きたら、まず自分がうごかなければなりません。主な借り手である、若者の気持ちをつかむには、臨機応変に内装を変えていく必要がある等々、マンション経営には家賃収入を途絶えさせないための知恵が必要です。

●さらに、入居者を探してくれる賃貸業者とは切っても切れない関係です。賃貸業者との間でもいろいろな問題がおこりがちです。退室時の内装費がやけに高くつく、募集をかけてもなかなか入居者を見つけてくれない、などなど多くの問題が生じます。

●運用利回りは実は「結果」にすぎないのです。このような「人がらみ」の問題を上手に処理し、確実に入居者をつかまえ、しっかりと毎月の家賃を振り込んでもらえるか否かで、利回りはおのずと変わってくるのです。マンション経営において、家賃収入をしっかり確保するということは、「人がらみ」の問題を処理することがすべてと言っても過言ではないのです。

◆オーナーと賃貸

●現代は、１つの家に家族が一生住むということは難しいといえる時代です。

海外に転勤することもめずらしくなく、転職やUターンといった予期しない事情もあります。

購入する物件に一生は住まないことを前提にして物件を選んでいく時代といえます。

●例えば、夫婦で住宅を購入する場合、子供が何人できるかわからないという場合ならば、立地が良い小さなマンションを購入しておくという方法があります。子供がふえて手狭になれば、そのマンションを賃貸に出して、一時的に大きな家を借りるという選択が可能です。

●その後、子供が巣立って夫婦2人になれば、購入したマンションに戻ることもできますし、そのまま不動産運用として貸し続け、オーナーにおさまることもできます。購入したマンションを後々は賃貸に出して、年金に頼らない賃貸オーナーになることを見据える住宅探しを検討してみてはいかがでしょうか。

◆　空き室　入居率をさげない。

　●　マンションの安定経営に向けては、何よりも「空き室を避ける」ということが重要なのは理解いできるだろう。これはもちろん、しっかりとした形で入居者の募集を行い、確保していくことが重要だ。

しかしその裏側で、もう一つ大切な要素がある。それは「入居率を下げない」、すなわち退去者を減らす、もしくは長期的に優良な入居者を探すという点だ。せっかく入居者が集まっても、早々に退去されてしまっては、改めて入居者募集の手間とリスクが生じることになるからだ。

では、優良な入居者を集めるポイントを整理してみましょう。

まずは審査基準を妥協しないことからはじまる。
管理会社に入居者募集の代行を依頼した場合、審査に至るまでオーナーが表立って作業することはないが、当然指示は仰ぎます。
ここで空き室を恐れるあまり審査基準を下げ、「不良入居者」を入居させてしまっては、後々のトラブルの元ともなってしまう。この辺のバランスのとり方は難しいところでだが、少なくとも確実な保証人を立ててもらうなど、積極的な姿勢で審査基準を設けよう。

またオーナー側の義務を果たすことも、早期の退去者を減らすポイントになります。
つまり、「建物をしっかり管理し、清潔な状態を保つ」「魅力的な設備を充実させる」といった、居住環境の質を高めるための管理運営が欠かせないのだ。これらの施策を確実に講じた上で、さらに近隣とのバランスを見ながら賃料を決定し、必要に応じて見直し・再計算していくことも重要だ。

必要なノウハウを持った管理会社と綿密に相談しながらこれらを実行すれば、おのずと「人気物件」となる道も遠くないだろう。

頭金が少なくてもきちんとした計画でローンを組む、不動産会社や管理会社を見極め、選ぶなど上手に使いこなせることでサラリーマン投資家でも十分に副収入を手に入れることができるのである。

◆マンション経営のメリット

　●　マンション経営の最大のメリットは安定した副収入が毎月入ってくることである。サラリーマンなら日々の生活は本業の給料でまかない、マンションからの収益は万が一の備えに積み立てるということもできる。高額な投資ではあるが銀行のローンを比較し、上手にローンを利用することが重要である。またローンが終わればマンションと土地が残るため、老後の備えにもなる。

不動産投資はサラリーマンの最適な副収入、副業になるのではないか。

◆マンション経営で家賃収入を確保することとは？

●今、家賃という確実な収入が入ってくる、いわゆるマンション経営、すなわちワンルームマンションの運用が脚光を浴びています。

その背景には、将来の年金に対する不安と、長らく続く超低金利時代への苛立ちがあるようで、そのため多くの人が安定した資産の運用先を求めていると言われています。

●かつて「大家さん」といえば、マンション経営以外にもアパートを一棟所有するなど、地元の土地持ちの人がほとんどでした。新たに土地を購入するというのは、相当の資産家でない限り不可能でした。そこに、普通のサラリーマンでも手が届く存在としてワンルームマンションを運用するマンション経営が登場したのです。注目を集めるのは当然と言えるかもしれません。

●たしかにマンション経営は、アパート丸ごと一棟や広めのファミリーマンションと比べたら、はるかに安く手に入りますし、ワンルームマンションは他の投資先よりも有利といえるでしょう。株のように転売で儲けを考えなくても、持っていれば、家賃という地道ですが、確実な収益を生み出してくれるのです。

●マンション経営は決して気楽な稼業ではありません。しかし、それでもやはり、一度は試してみる価値のある、資産運用方法だと思います。

◆競売物件と価格

●マンションが安く手に入ると聞くととても魅力的ですが、初心者は競売に絶対手を出してはいけません。というのは、競売物件は法的に守られないため、もし買い受けたマンションに欠陥があった場合には責任の追及ができません。また、相場や物件状況などの情報不足で不良物件を高い値段で買い受けることになったりすることがあるためです。

●たとえば買い受けたマンションに、前の入居者の残した物があったと仮定します。自分で処分したいところですが、法律に則って正しく処分しないと損害賠償請求で訴えられてしまうことがあるのです。

●競売をする際は、ご自身が競売に手を出すべきか、本当にリスクを負えるかどうかを検討してから行動してください。

　◆　将来年金は保障されるのか疑問

　●　少子高齢化は現代において、どんどん進行しています。それ故に老後のことを考えると「将来的に安定した年金を受け取れる」と安心できている方は、ほとんどいないのではないでしょうか。

実際に、これから20年、30年経って、生活できるだけの年金を受け取れるという保証はないですし、そればかりか、もし受給開始年齢が引き上げられることになると、年金を受け取れるときまで元気で働いていられるのかさえも不安を感じてしまいます。

生命保険文化センターの調査によりますと、余裕のある状態で老後の生活を送っていくためには、月々38万円の収入が必要と試算されているデータがあります。しかし、実際には夫婦の基礎年金や厚生年金を足したとしても、月収で得られるのは、およその目安としては20万円台にとどまってしまうそうなんです。

この場合ですと、十数万円の不足を補う収入が必要となります。

これから先、長生きすればするほど、年金だけで生活していくには苦しくなり、貯金が目減りするという事態に陥ってしまうことも考えられます。

　◆　老後の年金対策として注目されるアパート経営・マンション経営

　●　アパートやマンションの購入にかかる費用は、そのときの状況にもよりますが、ほとんどの場合、家賃収入で返済していくことが可能となります。

そして購入費用の返済が終わってしまえば、あとは家賃収入がそのまま毎月の収入として自分の手元に残ることになります。

現役のうちに購入費用を完済できるように返済スケジュールを組むことで、老後は年金だけでなく、アパート経営・マンション経営の収入も得ることができます。

アパート経営やマンション経営の正しいやり方がわかれば、年齢を経た体や精神に負担をかけながら働きに出たりすることもなく、安定した収入を得ることができるのです。

このようなことから、老後の年金対策としてアパート経営・マンション経営が今注目を集めているのです。

◆マンション経営とは何だろう？

●今、家賃という確実な収入が入ってくる、いわゆるマンション経営、すなわちワンルームマンションの運用が脚光を浴びています。たしかにマンション経営は、アパート丸ごと一棟や広めのファミリーマンションと比べたら、はるかに安く手に入りますし、ワンルームマンションは他の投資先よりも有利といえるでしょう。

●しかしかといって有利な話ばかりではありません。なぜなら、マンション経営とはいわば「部屋貸し業」であり、借主がいて初めて成り立つ稼業だからです。どんなに割安で有利な物件を手に入れても、入居者がいなければ何の価値も生み出しません。さらに、生身の人間を相手にしている以上、トラブルを回避することはできないのです。

●家賃滞納や部屋を壊されてしまうなど、入居者の素行の問題はもちろんのこと、空き部屋がなかなか埋まらない、入居したと思ったらすぐに退出する、といったマンション経営の悩みどころである｢空き室問題｣も、やはり借り手の存在に左右されるものです。

●マンション経営とは決してスマートなものではありません。生身の人間を相手に四苦八苦する、少々泥臭い稼業という意味では、「投資」というよりもむしろ「商売」に近いものと考えるほうが心構えとして良いかも知れません。

●マンション経営は気楽な稼業ではありません。それでもやはり、将来の年金不安や現在の超低金利時代などを考えると、一度は試してみる価値のある、資産運用方法だと思います。

◆耐震と温泉街

●数年前に建物の耐震問題が起こってから、大きくて古い旅館やホテルに耐震診断が義務づけられました。耐震不足と判断されれば、数億円もの改修を要求されることがあるかもしれないため、厳しい経営に追われている老舗の温泉街にとっては頭の痛い問題でしょう。

●改修費以外にも、工事などで長期休業をすれば従業員への補償も必要になります。多くの温泉街でぎりぎりの経営の旅館が多く、長引いた不況で体力は弱まっています。

●耐震改修で柱を補強したり壁を厚くしたりすれば、営業面積が狭まりかねず、銀行の融資が滞ることも懸念されます。そのため老舗の温泉街では、国が融資制度の道筋をつくるべきとの声があがっています。