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◆ ワンルームマンションへの不動産投資
不動産投資といえば、やはりワンルームマンションが一番に思い浮かぶ。それはなぜだろうか？
少子高齢化の影響で日本の人口は減少している。しかし、都道府県の一部の地域では他県からの人口流入によって、年々、増加傾向にある。そして、その世帯割合を見ますと、1世帯の人数が3人以上の世帯は減少しているが、1～2人世帯は増加しており、特に1人世帯については、一般世帯のうち、32.4％を占める程となっている。これらは結婚率の低下や、離婚率や高齢者の増加など、さまざまな要因が考えられますが、今後も1人世帯の増加が見込まれると総務省の方でも予測されている。
現在の人口動向や今後の需要を考慮しても、不動産投資の対象となる物件はワンルームマンション以外は考えられないだろう。
◆ ワンルームマンションへの投資は中古？新築？
ワンルームマンションには新築もあれば中古もある。どちらが投資としてメリットがあるのか、考えてみよう。まずは中古の場合だが、メリットとしては価格が安く、利回りが高いので、投資効率が良く見える。しかし、今の時代、高利回りの不動産を、どうしてオーナー様は手放すのだろうか？それには必ず理由がある。空室・家賃の滞納・入居者とのトラブル・修繕費などの突発的な出費など・・・基本的に中古マンションは1室ごとに販売会社が違うため、マンションの管理が行き届かなくなりスラム化してしまう場合が多いそうだ。
管理がしっかりとされていないマンションは、入居者も離れ、そして修繕も行われない為、物件の資産価値も低下していく。また、中古の物件は、その築年数分、家賃という収益を受け取る機会を損失している。仮に年間100万円の家賃が入る物件であれば、築10年であれば100万円×10年間で1000万円の収益を得る機会を損失している。
しかし、新築と比べて販売価格は1000万円も安くなっているだろうか？今の時代の不動産投資は、いかにリスクを減らして、堅実に中長期わたり家賃収入を確保できるかが、成功と失敗の分かれ道と言われている。その為、新築の場合は、保証やサポートが充実している不動産業者とパートナーを組めば、空室保証や滞納保証など、収益を悪化させるリスクや、リフォーム費用などの予測もしてなかった突発的な出費を回避することが可能だ。また、マンションの管理についても、管理組合が機能しているため、しっかりとした修繕計画を基に、物件の資産価値を維持できる管理が行われている。それは、マンション1棟での管理が可能だからこそできるのだ。
「マンションは管理を買え」と言われている。
ハイリスクでハイリターンの中古と、ローリスクでロングリターンの新築を十分にご比較の上、ご自身に合った、堅実な不動産投資を選んだほうが良い。
◆ ちなみにairbnbってどういう意味？
～「airbnb」は、えあびーあんどびーと読みます。
あまり耳なじみのない言葉ではないでしょうか？
airbnbとは⇒部屋を貸したい方と、旅行・出張など様々な理由で宿泊したい人をマッチングするサービスの事です。
Airbnb（本社・カリフォルニア州サンフランシスコ）は2008年8月の創業されて、２０１１年には急激に成長を遂げたオンラインサービスで、宿泊したい地域を検索、そして日程・その他の指定した条件を入力し、自分が宿泊したい場所を探す事が出来ます。
宿泊先には、島・お城などもあり、ユニークな物件もあり、今もっとも熱い代行業です。
泊めたい人と、泊まりたい人を上手くつなげる事の出来る、画期的なシステムと言えるとでしょう。
◆ 代行業airbnbの利益はどこから出ているの？
～察しの良い方はお気づきかもしれませんね、そうです、airbnbは宿泊場所と、宿泊者をつなげる事で、そこからマージンを取り、収益を得ているのです。
◆ そんな今熱い代行業、airbnbの相場ってどうなっているの？
～airbnbを行っている代行業者は多数あり、運営の代行料金は、売り上げ代金の１０％～３５パーセントとなっています。
airbnbの代行業には旅行者を相手にする事から、高いコミュニケーション能力、英語力、レスポンスの速さなども、必要とされているようです。
もしもairbnbを行おうと考えてるならば、そのあたりも考慮した方が良さそうです。
同じ１つのairbnbと言っても、サービスは代行業者によって多種多様にあります。
デザイン・一級建築士による内装提案を受けるサービス、宿泊客同士の交流会・食事会のセッティング、運営に関わる全ての作業全部を代行（清掃はいくら、などとも、細かく設定されているので、ここだけは任せるなど指定も出来ます）、インテリアのスタイリングサービス、宿泊者に対するクレーム対応を24時間など・・・、このようなサービスが用意されています。
相場である代行収入は、売り上げ代金の１０％～３５パーセントとなっていますが、サービスを充実させることによって、金額を上げていく事が可能なお仕事です。
● IRRとは、「Internal Rate of Return」のことで、内部収益率ともいいます。
不動産投資におけるIRRは、投資金額、投資期間中のインカムゲイン、投資期間が終了した時の出口の価格（キャピタルゲイン）までを考慮した、トータルの投資収益率です
● 証券会社やファンドの担当者は、この他にも様々な指標を使いこなしている。
たとえば「利回り」と関連する指標の一つが「IRR」だ。日本語では「内部収益率」というが、「複数年に渡る１プロジェクトで得られる純収益の投資（自己資金）に対する平均利回り」といった意味合いだ。
● 「利回り」は、グロスにしてもネットにしても、単年度の数値だ。いま現在どういう状態か、を判断する物差しといえる。「IRR」の場合は、投資期間全体のインカムゲインと、期間終了時に売却したときのキャピタルゲインを合計した収益を、最初に投資した自己資金との関係で判断するものだ。しかも、将来の物価や金利変動の影響も織り込んだ計算がされる。つまり「現在価値に割り戻した数値」が使われる。
● 不動産投資を行う方のなかにも、物件を選ぶときに「IRRが5％以上」といった基準を提示する場合もある。そこから0.1％でも下がったら購入しないという方もいる。ただ、プロの投資家ならともかく、サラリーマンの方が副業として投資物件を探す場合には、こういった指標にこだわることはお勧めできない。該当する物件が少ないため、購入できなくなるおそれが高いからだ。
また、ファンドの場合は、ビジネスとして投資をして、3年なり5年後なりの出口で投資家に利益を配分する必要がある。そのため、他の投資商品と比較できる明確な指標が必要となる。しかし個人の場合は、副収入を得る、あるいは長期的な資産形成などが目的だろう。地主の方の場合は相続税対策かもしれません。さまざまな理由が複合しているわけです。仮にIRRが1％低くても、他の目的が達成できれば投資に値するといえる。
● IRRまで行かなくても、投入した自己資金が何年で回収できるか、といった計算はしておいてもよいだろう。そのためには、10年なり20年といった長期の投資シミュレーションをして、キャッシュフローの動きを追いかける必要はある。
● 不動産投資で重要なのは、表面の利回りよりもトータルのリターンでだろう。賃料収入を投資金額で割った表面利回りは、あくまで投資の目安としての利回りだ。また、償却前利益（NOI）の利回りも、その時点の手取りの利回りをみる目安にすぎない。
表面利回りにしても、NOI利回りにしても、欠けているのは出口（売却額）の概念です。そこで、いくらで購入して、どのくらいの純収入があって、いくらで売れるか（売ったか）まで考慮したIRR（内部収益率）が不動産投資のトータルリターンを測るのには適している。学生向けのワンルーム物件は、入居するのは学生本人ですが、経済力がなく契約者となるのは親というケースがほとんどだ。
そのため入居後に家賃を支払うのも親になるので、滞納や契約上のリスクは親によるものなので、滞納の心配がほとんどないというのがメリットだ。
親から見ると大事な子供の家賃は優先して支払うものなので、よほどのことがない限り滞納をすることはない。
また学生は入学する時に入居し、卒業や校舎が変更になる学年になると退去をしていくことになる。
逆に言うと中途半端な時期で入退去することはほとんどなく、入退去の準備をする計画が立てやすくメリットとなる。
この他にも物件を区分所有で所有するか、一棟もので所有するかでも投資の特徴やメリットは変わってくる。
★入学卒業シーズン以外の賃貸づけが難しい
★少子高齢化による学生の減少
★大学の移転リスク
● 一方で学生向けのワンルーム投資はいくつか注意点があり、それによって投資全体としては苦戦することが多くなっている。
まず、入学、卒業シーズン以外では人の出入りがあまりないので、シーズンオフの賃貸づけはとても苦労することになる。
仮にオンシーズンが終わった5月頃に空室のある物件を購入してしまうと、丸一年近くは空室となる可能性が高くなりますので注意が必要だ。
また、日本では現在少子高齢化が進んでおり、学生自体が減少している。
◆ 少子高齢化の影響
● 少子高齢化のため需要が減少して相対的に供給過剰状態になるため学生向けのアパートというジャンル自体が賃貸づけに苦労することが予想される。
さらに学生の数が減っていることで大学の経営自体も難しくなり、特に地方の大学は人が集まらずに苦労しています。結果、閉校や移転などもあり賃貸経営上の大きなリスクとなる。
もともと「大学」という特定の施設に依存して不動産投資をする場合、大学の校舎が移転してしまうと一気に周辺の賃貸事情が変わってしまうため大きなリスクだ。
学生向けのワンルーム投資をする場合もこのような事態を事前に想定し、最悪大学が移転してしまってもある程度賃貸需要のある地域に投資する必要がある。
このように学生向けワンルーム投資はメリットもありますが、投資全体としては苦戦する傾向があり、今後は人口減少の影響を受けさらに厳しくなっていくことが予想されます。
投資としてはおすすめできませんが、もちろん物件次第という面は大きいので、条件次第で検討されると良いと思います。
◆ 岡本夏生さんの場合
● バブル時代にグラビアアイドルとして大活躍しており、最高月収が5,000万円を超えていたことも明らかにしている岡本夏生さんだが、再ブレイクする前の約10年間は、仕事の無い時期があった。その仕事の無い時期に家賃収入があったからこそ、生活費に困らず暮らしていたそうだ。岡本夏生さんの所有物件は、東京の代官山に１軒、岐阜県に１軒、静岡県に２軒の計４軒を所有しているとのこと。物件の規模はわからないが、
現金で購入していることを推測すると、毎月１００万円以上は収入があったと思う。
◆ お笑い芸人TIMのレッド吉田さんの場合
● 2011年5月ごろに世田谷区にて54坪の土地を購入して、新築アパートを建築した。2011年11月ごろにアパートが完成して、2012年4月ごろには満室になったそうだ。1億円以上の借り入れをしてスタートしたアパート経営だが、金融機関と交渉して金利を下げたり、今年はアパートローンの借り換えに成功して、キャッシュフローの調子も良いようだ。
◆ 小梅太夫さんの場合
● 2005年に「エンタの神様」でブレイクしたお笑い芸人の小梅太夫(こうめだんゆう)さんは、自身の一過性とも思えるプチブレイクを危惧して不動産投資を初めて、成功している投資家である。月に多くて400万円稼ぎ、年収で4000万円近くあった小梅さんであるが、プチブレイクの予兆を肌で感じて、経済的な危機を脱する為に不動産投資に挑戦した。不動産投資をしようと考え、東京都内に不動産物件を購入しようと計画を立てた。そして、中野や品川など、５～６件の物件を見学して、
椎名町の物件を購入することに決めた！決め手は、駅から5分という立地です。鉄骨造りの耐震性アパートで、１ルームが６部屋。トイレとバスが別々で、２階には３部屋はロフトがついている若者受けする物件だ。価格は、5,000万円！建築途中の物件を2009年6月に購入した。
頭金は、3,000万円。残りの2,000万円をローンで組んだ。家賃は、１階の３部屋が5万5000円。
2階ロフト付きが6万4000円。満室時には、毎月35万7000円の家賃収入だ。毎月の家賃から、ローン返済の8万7000円と、管理費1万7000円を引いた、25万3000円が純利益として入る。入居者は学生など若い人が中心だが、60歳以上の一人暮らしの方もいるようで、不動産投資生活は順調のようだ。