◆　IRR（内部収益率）とは何？

●　IRRとは、「Internal Rate of Return」のことで、内部収益率ともいいます。

　不動産投資におけるIRRは、投資金額、投資期間中のインカムゲイン、投資期間が終了した時の出口の価格（キャピタルゲイン）までを考慮した、トータルの投資収益率です

◆　IRRまで出すのはプロ級の投資家。目的に合わせて指標を選ぶ

●　証券会社やファンドの担当者は、この他にも様々な指標を使いこなしている。

たとえば「利回り」と関連する指標の一つが「IRR」だ。日本語では「内部収益率」というが、「複数年に渡る１プロジェクトで得られる純収益の投資（自己資金）に対する平均利回り」といった意味合いだ。

●　「利回り」は、グロスにしてもネットにしても、単年度の数値だ。いま現在どういう状態か、を判断する物差しといえる。「IRR」の場合は、投資期間全体のインカムゲインと、期間終了時に売却したときのキャピタルゲインを合計した収益を、最初に投資した自己資金との関係で判断するものだ。しかも、将来の物価や金利変動の影響も織り込んだ計算がされる。つまり「現在価値に割り戻した数値」が使われる。

●　不動産投資を行う方のなかにも、物件を選ぶときに「IRRが5％以上」といった基準を提示する場合もある。そこから0.1％でも下がったら購入しないという方もいる。ただ、プロの投資家ならともかく、サラリーマンの方が副業として投資物件を探す場合には、こういった指標にこだわることはお勧めできない。該当する物件が少ないため、購入できなくなるおそれが高いからだ。

また、ファンドの場合は、ビジネスとして投資をして、3年なり5年後なりの出口で投資家に利益を配分する必要がある。そのため、他の投資商品と比較できる明確な指標が必要となる。しかし個人の場合は、副収入を得る、あるいは長期的な資産形成などが目的だろう。地主の方の場合は相続税対策かもしれません。さまざまな理由が複合しているわけです。仮にIRRが1％低くても、他の目的が達成できれば投資に値するといえる。

●　IRRまで行かなくても、投入した自己資金が何年で回収できるか、といった計算はしておいてもよいだろう。そのためには、10年なり20年といった長期の投資シミュレーションをして、キャッシュフローの動きを追いかける必要はある。

●　不動産投資で重要なのは、表面の利回りよりもトータルのリターンでだろう。賃料収入を投資金額で割った表面利回りは、あくまで投資の目安としての利回りだ。また、償却前利益（NOI）の利回りも、その時点の手取りの利回りをみる目安にすぎない。