◆　ワンルームマンションへの不動産投資

不動産投資といえば、やはりワンルームマンションが一番に思い浮かぶ。それはなぜだろうか？

少子高齢化の影響で日本の人口は減少している。しかし、都道府県の一部の地域では他県からの人口流入によって、年々、増加傾向にある。そして、その世帯割合を見ますと、1世帯の人数が3人以上の世帯は減少しているが、1～2人世帯は増加しており、特に1人世帯については、一般世帯のうち、32.4％を占める程となっている。これらは結婚率の低下や、離婚率や高齢者の増加など、さまざまな要因が考えられますが、今後も1人世帯の増加が見込まれると総務省の方でも予測されている。

現在の人口動向や今後の需要を考慮しても、不動産投資の対象となる物件はワンルームマンション以外は考えられないだろう。

◆　ワンルームマンションへの投資は中古？新築？

　ワンルームマンションには新築もあれば中古もある。どちらが投資としてメリットがあるのか、考えてみよう。まずは中古の場合だが、メリットとしては価格が安く、利回りが高いので、投資効率が良く見える。しかし、今の時代、高利回りの不動産を、どうしてオーナー様は手放すのだろうか？それには必ず理由がある。空室・家賃の滞納・入居者とのトラブル・修繕費などの突発的な出費など・・・基本的に中古マンションは1室ごとに販売会社が違うため、マンションの管理が行き届かなくなりスラム化してしまう場合が多いそうだ。

管理がしっかりとされていないマンションは、入居者も離れ、そして修繕も行われない為、物件の資産価値も低下していく。また、中古の物件は、その築年数分、家賃という収益を受け取る機会を損失している。仮に年間100万円の家賃が入る物件であれば、築10年であれば100万円×10年間で1000万円の収益を得る機会を損失している。

しかし、新築と比べて販売価格は1000万円も安くなっているだろうか？今の時代の不動産投資は、いかにリスクを減らして、堅実に中長期わたり家賃収入を確保できるかが、成功と失敗の分かれ道と言われている。その為、新築の場合は、保証やサポートが充実している不動産業者とパートナーを組めば、空室保証や滞納保証など、収益を悪化させるリスクや、リフォーム費用などの予測もしてなかった突発的な出費を回避することが可能だ。また、マンションの管理についても、管理組合が機能しているため、しっかりとした修繕計画を基に、物件の資産価値を維持できる管理が行われている。それは、マンション1棟での管理が可能だからこそできるのだ。

「マンションは管理を買え」と言われている。

ハイリスクでハイリターンの中古と、ローリスクでロングリターンの新築を十分にご比較の上、ご自身に合った、堅実な不動産投資を選んだほうが良い。