不動産投資のリフォームと経費について

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2025/04/30 11:17

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不動産投資のリフォームと経費について

不動産投資をする上で、必ず発生するのが修繕です。
小さなものであれば、共用部分の蛍光灯の取り替えや、入居者が住んでいる部屋の壊れた備品や建具、給湯器等の設備の修理。
もう少し大きなものになると、給水設備や消防設備の修理。

もっと大きなものであれば、外壁の塗装や、屋上防水などです。
またアパートやマンションの場合、入居者が退去した後に、リフォームを実施して壁紙や床などを綺麗にするときにも修繕費が発生します。

これら修繕に掛かる費用は、税務的には非常に問題になりやすい費用です。
なぜなら他の経費と比べて金額が大きくなる傾向が高く、納税額に大きな影響を与えるからです。
工事やリフォームをした時、税務上では、その内容によって、修繕費か資本的支出に分かれます。

修繕費となった場合は、必要経費となりますので、その工事やリフォームが完成した年に一括で経費にすることができます。
しかし、資本的支出となった場合は、まず資産に計上して、その後、資産の耐用年数に渡って減価償却費として経費化していきます。

違いは、一括で経費にできるか、複数年に渡って経費にできるかという点です。
基本的な考え方は、使用可能期間が延長したり、固定資産の価値を高める支出は資本的支出になり、原状回復とみなされるものは修繕費になりますが、この判断がとても難しいのです。
まず、掛かった費用が20万円未満、あるいは修繕する周期が3年以内なら修繕費にすることができます。

これに当てはまらない場合は、明らかに価値を高めるもの又は耐久性を増すものなら資本的支出に、通常の維持管理、原状回復なら修繕費になります。
ここまで来てもまだ判断できない場合は、掛かった費用が60万円未満であれば修繕費にすることができます。
ここでポイントですが、経費にするためには、工事の明細をできるだけ詳細に記載してもらうことです。
一つの金額が小さいほど、経費化できる可能性は高まりますので、節税に繋がります。

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