◆ 税金対策は最初が大切
● 減価償却費に影響する建物の金額についても、事前に建物金額の評価を出しておくだけで、売主と交渉する際に建物金額を高くできる可能性が高くなる。
最初に決まった建物金額は、物件を購入した後、建物の耐用年数の期間に渡って減価償却費とし
て経費に計上すると、途中で変えることはできないわけだから、最初がとても重要だ。
最初に決まったものが、その後何十年という期間の税金に影響するということだ。
◆ 控除対象になるのは
● 登記費用、保険料、銀行ローン事務手数料、契約者に貼る印紙代、 管理費・修繕積立金、固定資産税、銀行ローンの利息分が控除対象になる。
また、物件を購入するために現地までの交通費や勉強のための書籍代等は含めることが出来る。 所有中は他に修繕費、賃貸募集に係る費用、管理会社への支払い報酬費を追加できる。
◆ 青色申告特別控除
● 青色申告特別控除は、帳簿を付けることによって最大65万円、事業的規模でなくても10万円、所得から控除してくれるものだ。
これを使えば、お金は減らさずに節税することができる。
あと、最近話題の太陽光発電設備を取り付けた場合のグリーン投資減税があります。
グリーン投資減税は、法人で要件に当てはまる太陽光発電設備を取り付けた場合、税額控除や特別償却ができる制度だ。
もちろん太陽光発電設備を取り付けるにはお金も必要だが、このような税金の特例をうまく活用することによって、税金を大きく減らすことが可能だ。
◆必要経費
所得税法には「損益通算」という規定がる。不動産所得の計算において「赤字」があった場合は、それを給与所得と合算（実質的には控除）ができるという規定だ。
ミソなのは、
・「赤字」というのはあくまでも税金計算における収支計算（書面上）で出た赤字ということ
・実際に出入りする家賃やローン支払いの金額と書面上の収支計算は一致しないということ
・その実際に出入りする金額の収支は最終的には「プラス」になるということ
まず、月8万数千円ていどの賃料で貸しているワンルームという想定で年間100万円の家賃収入があった、と。
その収入に対して「必要経費」を計上して差し引けます。
必要経費の内訳は
・減価償却費・・・建物（躯体＋設備）が経年劣化する「だろう」という想定のもとに定められた法定計算式がある。
・借入金利息・・・返済額のうちの利息部分、さらにそのうちの建物分を経費として計上できる。
・登記費用・・・所有者を登記するための費用や、ローンで購入したこと（抵当権設定）を登記する費用だ。
・管理費・・・所有者が結成した管理組合が管理会社に委託してマンションの維持をしていく費用だ。
・修繕積立金・・・長期修繕計画に基いて毎月全戸から徴収する積立金だ。
・手数料・・・不動産会社に賃貸管理（大家としての業務の一切）を任せた場合の手数料。
