◆ 利回りとは何？
● 投資額に対して、どれくらいリターン・利益があるのかを数値化したものだ
物件が5000万で、家賃収入が500万だったら、利回り10％。
単純計算で物件価格の回収に10年かかる。
これが利回り25％だったら、回収に4年。
もちろん経費や修繕などを考慮する必要がありますが、物件の収益力を見る数値としてとても便利だ。
利回りが低いから儲からないかというと、そんなことはない。
いい立地、いい建物などは、どうしても利回りが低くなりがちだ。
しかし、立地が良いということは、入居者が決まりやすく、大家の努力なしに満室経営が出来きる。
それだけ安定していると言えるのだ。また資産性が高いために、融資が多く受けられるというメリットがある。
利回りにはいくつか考え方があるが、代表的なもの2つを紹介。
アパート経営において一般的によく使用されるのは表面利回りだ。
◆ 表面利回り（グロス）
一般的に使われている利回りだ。年間の家賃収入を物件価格で割ったものだ。
購入経費やアパート経営に必要な諸経費を考慮に入れていませんが、目安として分かりやすい。
予想利回り、想定利回り、単純利回りとも言う。
表面利回り（%）＝年間家賃収入÷物件価格×100
やはり高利回り物件は儲かる。
狙うは地方の築古物件。
木造アパートまたは戸建て（戸建ては入居者が決まりやすいので）
利回りは15％～20％。
売値が高くても、値下げ交渉で利回りを稼ぐ。
まず第一に地方の築古物件はそもそも安いのだ。それに周辺に学校や公園
スーパーマーケットなどあると ぼろい+地方 だが
家賃はそこそこの金額発生します。だから利回りが高くなります。
ほっておいてもぼろ物件、簡単には埋まらない。
そこはオーナーの努力で埋めることになる。
その街のニーズに合ったリフォームなどで入居者を集めることだ。
ここがポイントでニーズの合わない物件は買わないこと！
では、どうやって調べるのか。
簡単だ。
購入前に、複数の不動産業者にその町のニーズを聞きまわることだ。
そして、購入時に必ずリフォーム費用も見込んでおく。
そのためにもより安く購入する必要がある
