マンション経営や不動産投資を分析する

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2025/05/13 20:56

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マンション経営や不動産投資を分析する

◆マンション経営に関して
●マンションといえば、皆様は「住む為だけのマンションだろ？」とお思いの方がいらっしゃるかもしれません。しかし、ちょっと方向を変えてみてください。住む為だけでなく、投資をするためだけの部屋を購入して、そこから第三者へ部屋を貸し出すという手段があるのをご存知でしょうか？まずはここから説明していきましょう。
●投資用としての部屋を購入する際、どうしても高額な資金が必要となってきます。しかし、それがある方法で買えるんですね。というのも、銀行から不動産ローンを融資してから購入するのですね。その後は入居者が入り次第マンション経営がスタートします。最初はローンの返済が主になってきますが、ローン返済は家賃収入で殆ど賄う事が出来ますので、実際の負担額はわずかな金額に留まりますので、お財布への負担は軽いものです。その返済が終わったら、家賃収入はそっくりそのまま大家さんの手元に入ってきます。
●大家さんをする理由の中には、「将来の生活に不安を感じているし、務めている会社のお給料だけじゃとてもじゃないけどやっていけないよ」等とお考えの方が多いと思います。その不安を少しでも払拭して、将来の生活の基盤にしていくことが出来るのが、マンション経営であるし、家賃収入なんですね。それ以外にも年金問題は深刻化してきています。
少子化問題のほか、年金支給開始が引き上げられることも予想されますので、公的年金は本来支給される額よりも少なめになってしまうこともあり得る事です。その補填分となるのが私的年金、つまり家賃収入と相成るわけです。それ以外にも、万が一のことを想定しての生命保険代わりや節税効果などにも役に立ちます。
◆不動産投資の分析
●まず断わっておくのは、不動産投資は競馬や競輪、それにカジノ等と云ったギャンブルとは違います。不動産投資は立派な投資ですし、利回りが高いものとなっています。賃料や空室率、需給関係や運営費、それに納税や修繕計画と云った必須科目としては当然のことです。
不動産投資をするにあたり、便利で分かりやすい表示があります。それが指標です。参考までに表面利回りを求める式はこんな感じです。家賃収入÷物件価格×１００と、家賃収入と物件価格を割ってから１００をパーセンテージで出します。
●様々な指標部分の分子になるのが、NOI(Not Operating Income)と云い、日本語に訳すと正味稼働利益と云います。不動産運営は様々なコストがかかりますよね。マンション経営も同感ですが。不動産の運営は様々なコストがかかってしまうのが現状です。それを実際の賃料収入から差し引いた正味の利益です。これをNOIと云います。重要点は営業利益であって経常利益ではないことで、所得税や減価償却費、ローン返済は関係ありません。
●利回りとは、その不動産に対して投資した金額が、何％返ってくるのかを示す指標そのものです。ちなみに利回りの種類は主にあげると…。
①表面利回り・単純利回り・グロス利回り簡単な利回りで、計算図式は指標と同じです。
②実質利回り・純利回り・ネット利回り計算図式はは NOI（買値×取得コスト）
と、利回りのだけでも種類が多くなっています。

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