◆不動産投資のキャッシュフローの計算方法
●不動産投資のキャッシュフローの計算方法・利用方法について解説を行おうと思う。
家賃収入○千万円ですということを自慢している人がたまに居るが、家賃収入は売上であり利益ではない。
重要なのは決算書上の営業利益・経常利益であり、実務的にはフリーキャッシュフローの多寡が重視される。
キャッシュフローの定義は様々だが、以下が良く使われる不動産投資におけるキャッシュフローの計算方法だ。
1.満室時家賃収入－銀行返済
2.満室時家賃収入－（銀行返済・金利＋固都税）
3.満室時家賃収入－（銀行返済・金利＋固都税＋管理費＋空室家賃）
この項では、一番実際の手残りの金額に近い、3の計算方法について説明する。
●何故キャッシュフローを計算をする必要があるのかというと、物件価格と利回りしか載っていない概要資料を見ただけでは、正確な手残りの額がわからないからだ。
また、物件同士の収益性の比較も出来ない。
詳細な計算をしてみたら、意外と収益性が低い物件と言うのはあるのだ。
概要資料を何千枚以上見て慣れてくれば、物件の大体のキャッシュフローの目安は掴めるようになる。
しかし物件の詳細な検討をする段階になったら、やはりエクセルを使ってしっかりと数値を確認するべきだろう。
◆投資効率を評価するCCR
●ＣＣＲ（キャッシュ・オン・キャッシュリターン）も、不動産投資ではキャッシュフローと並んで重要な項目だ。
これは自己資金の投資効率を見るための指標で、頭金＋諸費用をどのくらいの期間で回収できるかがわかる。
この例の場合、5000万円の物件をフルローンで買っているので頭金はない。諸費用には、登記費用、不動産取得税、火災保険、仲介手数料などが含まれ、通常は物件価格の7％程度が掛かる。
5,000万円の7％は350万円なので、この350万円を何年で回収できるかを確認するのがＣＣＲという指標だ。
ＣＣＲは、100%の時を投資回収期間がゼロ年（＝持ち出しなし）と解釈する。
利回りが高くても、頭金を沢山出して購入している物件はＣＣＲが低く、投資効率が悪いとみなされる。
今回の例の場合、CCRは34.17％なので、100％の3分の1ほどの数値だ。投資資金の回収まで、3年程度かかることがわかる。ＣＣＲが10％の場合100％の10分の1なので、投資回収まで10年かかることになる。
CCRが100%を超えているとするとそれはオーバーローンで融資を引いたケースだ。その場合、決済終了の段階で手残りが発生することになる。
◆１億円当たりキャッシュカードで物件を横比較する
●もう一つ重要な項目が、表中の1億円当たりのキャッシュフローだ。
これは、異なる金額の物件を横比較する時に使う。
不動産投資でキャッシュフローの詳細な計算を行う必要があるのは、この1億円当たりのキャッシュフローを確認したいからだと言っても過言ではない。
目安として、1億円当たりのキャッシュフローが、都心部では100万円、地方では200万円を超えていれば収益性は悪くない案件だと言える。
自分の中で物件選定の数値基準を持つと、物件を選ぶ際の検討がスムーズになって取捨選択がもの凄く効率的に速くなる。
上記の計算式を作る上で一番難しいのは、返済金額を計算する部分だ。ここでは、ＥＸＣＥＬのＰＭＴ関数を使い、元利均等返済の返済金額を計算している。
関数を調べながら、使いやすい表を自分で作ってみることをお勧めする。
