【不動産投資とJ-REIT】

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2025/04/29 17:25

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【不動産投資とJ-REIT】

今回は、不動産投資とREITを比較して、それぞれのメリットとデメリットについてまとめてみたいと思います。

○不動産投資

特徴
自分で物件を探し、不動産の管理・運営行う。
感覚としては、会社経営に近い。

◆　メリット

1.レバレッジが使える

不動産投資最大の特徴は「レバレッジ」である。不動産を直接買う（投資する）場合、「銀行融資」を使って物件を買う人が多い。
たとえば、500万円の自己資金で4000万円の物件を購入。
年利6%程度のリターンを得ながら、ある程度返済が進んだところで、さらに借り入れをして2棟目、3棟目の物件を次々と購入していく、このようにしてレバレッジを活用しながら総資産を膨らませていくというのが不動産投資で多くみられる方法である。

もちろん、バランスシート（貸借対照表）にすれば、数億円の資産の裏には数億の負債（銀行融資）があるが、このように数億円といった規模まで資産を拡大させることができるというのは実際の不動産投資ならではの特徴だといえる。

2.減価償却で節税

不動産投資の場合、投資した建物の価値を毎年「減価償却」といって費用にすることができる。例えば5000万円の新築の建物の場合、毎年200万円超の金額を「減価償却」という費用にすることができる（実際にお金の出費はない）。

この費用は税金の損金（経費）として計上することができ、不動産投資の収入を上回っている場合は本業（たとえば給料）の所得からも差し引くことができる。
結果的に、不動産投資によって税金の節税を行うことも可能なのである。

◆　デメリット

1.物件選びのセンスが問われる

不動産投資は物件選びが勝負を分けることになる。
良い物件を手に入れることができれば長期的な家賃収入を得ることができ、物件価値も維持することができる。

2.管理・運営の手間・経費がかかる

入居者管理を始めとした各種管理も自分でやる必要がある。
適切な管理ができていると物件は長持ちし、入居率も高くなる。

一方で管理がおろそかになると、物件の痛みも激しくなり、結果的に属性の悪い入居者しか入ってくれず、家賃も下がるという悪循環に陥ってしまう。

○J-REIT

特徴

不動産運営を行っている会社に対して投資をする。
感覚としては、投資信託を通した会社への投資に近い。

◆　メリット

1.一口数万円～数十万円の投資から始められる

本物の不動産に投資する場合は、最低でも数百万円が必要だが、Jリートの場合、一口数万円～数十万円から投資ができることが魅力の一つといえるだろう。

2.建物の管理・運営の手間がかからない
建物の管理・運営は、投資会社が行うため、不動産投資より手間がかからない。
3.売りたいときにすぐ売れる　
J-REITは、株式と同じように取引所を通じて売買できるため、換金性が高い金融商品といえる。　一方、アパート・マンションは、売買単位も大きく、売却しようと思ってもすぐ売れるとは限らない。

◆　デメリット

1.不動産よりも収益の伸び幅に限界がある

不動産投資の場合はレバレッジを活用して大きな投資をし、資産を増やしていくこともできるが、REIT投資の場合、レバレッジを使ったとしても信用取引でおよそ3倍程度が上限である。

2.自分で建物を運営するわけではないため、経営方法などには口を出せない

REIT投資は、不動産経営を行っている会社に投資をする投資信託なので、実際の運用に口は基本的に出せない。

3.減価償却での節税はできない

不動産投資のメリットに書いたような節税方法はREIT投資では使えない。

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