◆マンション経営とリフォーム修繕

●マンションも完成してから年月を経ていくと、建物そのものの経年によりあちこち傷んできます。この状態が進むと老朽化となり、建物そのものが古くなることを建物の経年劣化と云い、これは避けて通れないことになっています。これを放置していくとどうなるでしょう？

放置していくと、マンションそのものの美観や内装などが老朽化していくだけでなく、資産価値も同時に下がってしまいます。そこでマンションの資産価値を維持するために欠かせないのがマンションそのもののリフォームとなるわけです。

●管理会社にマンションそのものの現状を直接調査してもらい、どの部分をリフォームする必要があるのか、修繕をしなければいけない個所はあるのかと返事をもらい、リフォームなどを円滑に進めやすくするために修繕計画を立てることになります。

大規模修繕計画が具体化してきたら、さっそくコンサルタントか管理会社に一任するかを決めましょう。前者は設計と工事が別業者になりますが、施工会社の選定と工事状況をしっかり見てもらえる反面、工事費用のほかコンサルタント料が別途必要となります。後者については、建物自体を熟知してますので、管理会社をサポートしていることから安心して業者を選定する事が出来ますが、任せっきりになることもあり、施工会社の見積もりチェックが出来なくなることが欠点です。

◆自己負担管理費はどこまでなの？

●自己負担管理費は誰が支払うのか、その線引きはきちんとしなければなりません。結論を言うならば、オーナーさんが管理費を負担して頂く事になります。マンションの一室を所有する意味は、専有部分だけだと思ったら大間違いです。

実は、共有部分も所有することになり、マンションは共有部分と専有部分双方を所有することになります。従って、修繕積立金と自己負担管理費は管理会社に支払わなければなりません。当然ながら支払わなければならない個所となることを念頭に置いてください。

その部屋を賃貸物件として入居者に提示するとしましょう。管理費部分については借りる側となる入居者が払わなければならないのか。その線引きはオーナーに一任することになるのです。

●賃料を設定するとしても、どのように設定されるのでしょうか。

支払賃料と管理費の合算額＝入居者側に払って頂く金額

オーナーは自分が負担しなければならない費用を入居者側に肩代わりしていただく金額にするかしないかは、基本的には肩代わりをお願いすることになるでしょうが、マンションそのもの家賃相場次第になるのは、自信で決めなければならない価格設定です。

●リフォーム修繕の支出に関しては、修繕費としてカウントして確定申告により一度に経費処理が出来るのでしょうか。それとも、基本的支出として数年ごとで少しずつ減価償却費としてカウントするかのいずれかで悩む方がいらっしゃるかもしれません。

税法規定によると、この線引きは不明瞭であるのが現時点での答えです。納税する側としては出来るだけ修繕費として処理したいとお思いでしょうが、税務調査ではねられることがあります。最終的にはオーナー側でしっかりした判断をしなければならないのが、この規定に対する現状と云わざるを得ないでしょう。