◆マンション経営について

●マンション経営を考えているものの、まとまったお金がないからと迷っている人も多いのではありませんか？そこには誤解があります。というのは御自分の資金で返済する訳ではないからです。

購入した一棟マンションの居住者の方が、貴方に支払う家賃が返済資金となってローン返済にあてるという形をとるのです。しかも、不幸にもリストラ、病気での長期療養などで収入が途絶えてしまったとしても基本的に、御自分の収入から返済している訳ではありませんから返済が滞ることはないのです。

●とはいえ返済が可能であるか、返済額が上がった場合、マンション経営で利益は出るのか、など見通しを立てておく必要があります。物件を購入する際には、支出した金額をどの程度で回収し、利益はどの程度出て来るかを把握しなければ後々大変な事になります。

●また、ローンを組んだ時に変動金利で組んだ場合ですと注意が必要になります。

組んだ時の金利よりも上がるか下がるか、その時の情勢によって変わるので上がった場合の事態を考えておきます。ローンを組むのは簡単ですが、後の事をよく考えて検討するようにしなければなりません。

◆マンション経営の過去現在の相場

●東京圏の11年前の2004年2月と6年前の2009年3月の家賃の相場を比較してみます。2004年はオフィスビルの過剰な供給が心配された2003年問題、Jリートの本格化などがあった年で賃貸市場の相場もやや低迷していた時代です。比較したのは(1)ワンルーム、(2)1LDK〜2DK、(3)2LDK〜3DKの3つのタイプのそれぞれ下限、上限、平均です。

(2)タイプの下限で▲0.26％だったものの、その他は全て家賃が上昇しています。(1)ワンルームは下限で0.90％、上限4.40％、平均2.87％の上昇です。(2)の平均で0.38％、(3)で3.36％の上昇です。

●2004年あたりから景気の上向きとともに、家賃の相場も上昇をはじめ、2008年でピークを迎えたともみることができます。ここから家賃の相場の下落が続くのかどうかは、まだ未知数ですが、前頁でみたように場所によっては、上昇しているところもあります。土地の価格と違い、家賃は一様に変動するものではないため、物件周辺のエリア状況とともに個別に見ていく必要があります。