利回りとは、投資額に対してリターン(収益)がどれくらいあるかを測る尺度のことで、預貯金や債権、株式などの金融資産を運用する場合にはごく一般的に使われます。

 不動産投資における利回りは、投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを見極める指標です。 不動産投資における利回りは大きく表面利回りと、実質利回りの2種類があります。

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。 投資用物件を探す際に「表面利回りで○％以上」と、最初の目安として対象物件を絞り込むのが、この表面利回りという指標です。

表面利回り＝年間収入÷物件価格×100

「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足したもので割った数字です。

実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

例えば年間家賃収入500万円、不動産価格5,000万円、購入時の諸経費300万円、不動産保有時の諸経費が年間100万円の不動産に投資する場合、表面的な利回りと実質の利回りとでは以下のような違いが生じます。

表面利回り(％) 500万円÷5,000万円×100＝10.0％

実質利回り(％) (500万円－100万円)÷(5,000万円＋300万円)×100＝7.5％

この実質利回りはあくまでも瞬間的な数値でしかありません。つまり、この利回りの計算結果は、年ごとに変化する可能性が高いのです。
 
そのため、不動産業者が物件の広告を行う際には表面利回りを用います。表面利回りでまず見てみて、その次に実質利回りを算出してみることが一般的な物件の目利きです。

実質利回りを計算した結果、自分に具体的な手取りがいくらになるのかをチェックすることができます。

不動産投資では利回りが何％ぐらいが平均か、ご紹介します。不動産投資の利回りは、地域や物件の種類によって全く違います。まず、都会では、利回りは10％以下です。東京都、大阪市、名古屋市、横浜市などでは10％以上の利回りの不動産投資物件が売りに出ることはほとんどありません。もし、あるとすれば中古ワンルームマンションぐらいです。