借金おまとめローン一本化の不動産FP

◆不動産投資とは

●不動産投資とは、読んで字の如く投資用の不動産を購入して人に貸して、賃貸収入を通じて利益を生む投資方法です。具体的に言うならばインカムゲインとキャピタルゲインに分かれ、インカムゲインは購入した不動産を人に貸して賃貸収入を得る事が出来る投資方法で、対照的にキャピタルゲインとは、不動産を購入した金額以上の金額で売却し、その利益のことを指して言います。

キャピタルゲインはバブル期に流行した短期的な不動産投資でしたが、バブル崩壊後における平成不況以降は、安定した収入が得られる、長期的投資方法のインカムゲインが主流となってきます。不動産投資は若い方にはあまり縁がないだろうと思いでしょうが、最近は年金不安などといった老後への不安などにより、私的年金の確保や資産運営の効率化などを目的に、若い世代の不動産投資が増加する傾向となります。

●しかしながらこれも、一種の投資方法となりますのでそれ相応のリスクは当然ながら伴うものだと理解し、空室や災害、入居者トラブルなどといった各種リスクを伴うことを十分理解することが大事ですし、すぐに現金へ換算する事が出来ない流動性の低さがあることも不動産投資のリスクなのです。

◆不動産投資とワンルーム

●不動産投資とワンルームの関係ですが、少子高齢化によりワンルームマンションが増加傾向にあります。その要因は少子高齢化です。

少子高齢化は、その影響で日本の人口が減少傾向にありますが都道府県の一部地域は、ほかの自治体からの流動により増加傾向にあります。

世帯割合については、１～２人程度の世帯が多く、一般世帯の約２０％の割合を占めるのが一人世帯です。高齢者の増加だけでなく、離婚率の増加や結婚率の低下などがその要因であることが推測され、今後増加傾向にあるようです。

●現在の日本の人口状況などを見ても、今後の人口動向などを考慮しても、需要が高いのはワンルームマンション以外考えられないといっても過言ではありません。

ワンルームマンションには中古もあれば新築もあり、中古マンションについては低価格で利回りが高いことが特徴ですが、空室や家賃トラブルなどといったリスクを伴うこともあり、管理が徹底しないマンションだと入居者離れのほか資産価値の低下などが顕著です。

新築の場合、管理会社との連携性により、空室や家賃トラブルなどといったリスクを回避する事が出来ます。

◆不動産投資のワンルームにおける、規制条例について

●ワンルームマンションは増加傾向にありますが、しかしながらそのワンルームマンションに対する風当たりが強くなっています。

それは、近隣住民とのトラブルや単身世帯の増加抑制を図ることが狙いのようです。東京都ではワンルームに対する規制を強化する目的で「ワンルームマンション開発規制条例」が制定され、代表的な例が最低面積の規定です。

●マンション建設につき、一戸当たりの最低専有面積を定め、ほとんどが２５～２８平米と定めています。

ただし、品川区と豊島区について最低専有面積は２０平米です。

また、豊島区では新築したワンルームマンションに関してはワンルームマンション税が導入されています。専有面積が３０平米未満の住戸が９戸以上あるマンションを建てる場合は、１戸当たりの課税額が５０万円で、着工から２か月以内に豊島区へ納税しなければなりません。

●それゆえに東京都内において、最寄駅から近いワンルームマンションの建設に適した土地が少なくなり、対照的にワンルームマンションに対する規制は厳しくなる一方なのです。

ですが、２３区内の駅に近いワンルームマンションは入居者からの人気が高く、賃貸需要が安定することが見込まれ、これから人気が集中していくことでしょう。

【マンション投資の坪単価と建築費用について】

◆坪単価

●　ある会社で設計・監理を行っている物件の建築費坪単価の最新情報を搭載する。搭載している坪単価は入札方式等により選定したもっとも建築費の安い業者が建築した際にかかる坪単価になる。

現在弊社で計算している建築費の相場

Ｗ造（木造）坪単価５５万円

→主に住宅、アパート等に使用

Ｓ造（鉄骨造）坪単価８５万円

→主にオフィスビル、工場、アパート等で使用

ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）９５万円

→主にマンション、商業ビル、学校、庁舎等に使用

ＳＲＣ造（鉄骨鉄筋コンクリート造）１００万円

→主に高層マンション、高層ビル等で構造上強度が求められる時に使用

◆　マンションの建築費用

●　マンションを建設する際には一戸当たりの部屋の広さを決めてから建設を進めると思いますが、一部屋当たりの広さによっても建築費用が大きく変わってくる。

一部屋当たりの面積が小さくなるほど、部屋ごとの建築費用は安く抑えることができる。

例えば一人暮らし用で一部屋とキッチンが付いている1Kタイプの部屋であれば、平均500万円から750万円の範囲が一部屋当たりの建築費用の相場になる。

一方で家族向けの3LDKほどの物件になると、一部屋当たりの建築費用が平均して1000万円以上かかってくるようになる。

同じ規模のマンションで考えた場合、部屋の広さによって世帯数も変わってくるので、必ずしも一部屋当たりの面積が狭いマンションの建築費用が安いとは限らない。

建設費用の概算を計算するには、一戸当たりの部屋の面積の平均建設費用に、戸数をかけることでおおよその建築費用を知る目安となる。

◆　外構工事費用も忘れずに！

●　住居部分である建物を建設するだけが、マンション建設にかかる総額費用ではない。

それ以外にも工事費用が発生しますので、それも忘れずに計算に入れておくようにしよう。

たとえば建設予定地に何か建物があった場合は、更地にするための工事が必要になる、駐車帳や駐輪場といった共有部分、外観の美観を保つための植栽なども全て外構工事に含まれる。

その他諸費用も

建物、外観そしてそれ以外にも建設のための費用が発生しますので、それも全て予算に含めておくことを忘れないようにしておこう。

ほとんどの方がインターネットを利用されると思いますので、その工事費も施工主がある程度負担する必要がありますし、テレビを見るためのアンテナを設置する費用や税金の支払いも出てくる。

工事費用だけに目が向きがちですが、その他の工事や税金費用も計算してみると意外と大きな金額になってしまうため、それも含めて総額費用を事前に計算しておく必要がある。

◆　不動産経営って？

～３タイプある不動産投資の中の１種類です。

（１：現物投資、２：小口化不動産投資、３：J-REIT（リート・不動産投資信託））

ここで該当するのは１の現物投資です。

　
特徴が５つあり、

　❶運営システムが構築されている。

　❷労力が少なくてすむ。

　❸マーケットが出来ているので取り組みやすい。

　❹レバレッジ効果を低金利で得る事が出来る。

　❺毎月家賃収入が入ってくる。

となっています。

◆　不動産経営のシミュレーションとは？

～不動産経営をする上で不安にかられたことはありませんか？

これで大丈夫だろうか？この状態でやっていくことは正解なのか？と。

不動産経営のシミュレーションをする為のソフトが、色々な所から発売していますし、ネット上に無料で診断してくれる所もありますのでそこを活用する事で、その不安は解消するかもしれません。

　《シュミレーションで入力する事》

　❶借入金

　❷金利

　❸満室時年収

　❹物件建物価格

　❺物件土地価格

　❻家賃下落率

　❼空室率

　❽返済期間

　❾年間の火災保険代

　❿入居管理費

　⓫年間の共有光熱費

　⓬修繕費積立金

　⓭シミュレーションの表示（計算）期間

↑こちらの項目を入力するだけで、シュミレーション出来るんです。

思っていたり簡単だったでしょう？

このシミュレーションをする際は実際より、厳しめの数値で試してみた方が余裕を持てますよ。

◆　不動産経営のシュミレーションの信頼性って？

～シュミレーションが出来るものはソフト・レポート・ツールと色々ありますが、信頼性はどうなんでしょうか？

個々での計算では時間がかかりすぎたり、あまりにも専門性を要する項目ばかりですよね、そこをフォローする為に出来たのが、シュミレーションソフトなどです。

確かに、ソフトなどによっては使い勝手・アウトプットが違ってくるでしょうし、使用する方の知識・経験値によっても差が出てきてしまいます。

信頼性をカバーする為にも、２つほどのソフトなどを使用する事をおススメいたします。

◆　不動産投資

●　マンション投資と言っても、新築マンションに投資するのと中古マンションに投資するのとでは、リスクが大きく異なる。比較的低価格で利回りの良い物件があり、物件を見て確認してから購入できるというメリットがある半面、設備が古く、節税効果があまり期待できないなどのデメリットがある

◆　中古マンションの場合は、物件自体の履歴を知ることが必須。

●　現在市場に出回っている中古物件には、破産者の競売物件などもあり、一般の方々には危なくて手が出せない物件も多く出回っているので注意が必要だ。また、すでに入っている入居者にも注意しなければならない。例えば1棟の中に1室でも暴力団関係者や悪質な新興宗教団体の入居があるだけで、1棟まるごと資産価値が下がってしまうことがある。さらに、管理費や修繕積立金などが滞納されているケースも多く、その場合には新しいオーナーの負担になってしまうこともある。1棟全室の賃貸管理を1社が責任を持って実施している場合と、一般の分譲マンションで1室ごとに賃貸管理会社が違う場合とでは、物件の管理面に相当な違いが出ててくる。1棟全室の賃貸管理を1社が責任をもって実施している場合、全入居者のチェックをしているので、オーナー様にとっては安心な物件といえる。

◆　建てられた年代によって、品質や保証内容が大きく異なります。

●　建物自体の保証についてもバブル前後の物件は保証期間が2年間しかなく、欠陥物件にあたってしまうこともある。そうした状況を受け、平成12年には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が制定された。それ以降に建てられた物件は、10年間保証の対象物件となる。さらに平成13年には「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」が施行され、分譲段階における適正化の措置として、維持修繕に関する計画を作成し計画的に修繕を実施することが必要としている。それ以前の物件は、分譲時に修繕計画が立てられていないものや、あっても陳腐で使い物にならないようなものがほとんどだったため、後になってから多額の修繕費が必要になり、困ってしまうケースが多かったようだ。中古物件の場合は、建てられた年代によって対応している法律が異なるため、年代のチェックは欠かせない。

◆　耐用年数

●　建物・など固定資産が使用できる期間として法的に定められた年数であり、減価償却の計算期間を定める

木造築 19年の場合 6年で償却

木造築 30年の場合 4年で償却

◆不動産経営とは

●不動産経営、それは家賃収入という比較的安定した資金を得る事が出来ることが魅力で、大抵の方は金融機関からのローンを組んでから不動産経営をして、ローンの返済は家賃収入でほぼ回収する事が出来、返済が完了した後は家賃収入が手元にそのまま入るのが魅力です。

毎月一定の金額が入ることがサラリーマンのお給料と比べ安定した金額が手も元に入り、年金不安などという時代、老後の年金対策として長期的な投資として活用している方が増えています。サラリーマンやＯＬさん、主婦の方が不動産経営をしていることがあるようで、手元に家賃収入が安定した金額分はいることがメリットです。

●しかし、デメリットも当然ながら存在しているわけで、入居される方が常にいるかいないかの問題になり、入居される方がいないのならばその時点で空き室となり、その部屋の収益が０になってしまいます。また、家賃を滞納されたり入居者と大家さん側のトラブルや入居者同士のトラブルだってないとは限りません。

また、地震や水害などといった各種災害により建物が崩壊したり、建物の老朽化の問題やいざ必要な時に換金できない事等が挙げられ、各種災害の場合は不可抗力となりますし、建物の老朽化に関しては築年数にも左右されることがあります。

また、必要な時に換金できないのは現金や株などと比べ、不動産は流動性が低いのです。これらは不動産投資のデメリットの例です。

◆不動産経営における、不動産売却価格について

●仮に不動産を売却したとしましょう。検討課題として大きくぶつかってくるのが「価格」です。個別性が非常に強いのが不動産で、売却価格の判断が極めて難しいのも特徴です。実際に売却するときの金額に関しては、不動産業者などといった専門的分野の方の客観的な意見を参考にしてから決定することになります。

不動産は自動車やバイクなどと違って、一つとして同じものは存在しません。土地を一つとってみても、土地の形状や面積、接する道路状況などといった各種条件により大きく変動していきます。不動産といっても、価格判断をする場合は特徴や立地条件などを踏まえてから検討してみましょう。

●不動産は、売主と買主双方の合意が必要で、希望価格を個別に設定しそれを調整してから、お互いの合意に至った時に価格が確定されます。不動産の価格は個別で決めることになるので、価格を客観的データで完全検証をする事が出来ません。

不動産の売却で成功するためには、情報収集が大事ですが専門家となる不動産業者のアドバイスが必要です。また、価格に関する設定は自分なりの検討を十分に行い、取引側との誠実な交渉をして、双方合意に達することが最大のカギです。

◆不動産経営と、不動産売却価格の査定の関係

●不動産を売却し、その価格を査定してみましょう。

不動産経営において、売却に伴う売利益の収入も一つです。しかし、なんで価格査定が必要なのでしょうか。

不動産の価格査定は、業者さんが客観的な視点で取引事項などのデータを基に算出し、その計算で出た答えが売り出し価格で、その数字は価格査定のもとに設定し、根拠となる金額とされています。

ですが、実際不動産を売却したとしても、いくらで売却する事が出来るのかについては、売り手側と買い手側双方の合意で決定されていきますし、あくまで査定価格ではないことを念頭に置いてください。

●不動産の価格査定は、高額で短期間の間に不動産を売却出来る適正な売却価格を設定するためには、不動産そのものの現時点における価値を理解しておくことが大事です。売却前に欠かせないのが、不動産の価格査定なのです。

不動産会社に売却価格の査定をお願いしますが、数社にお願いしたとして考えてみましょう。すると、数社とも同一金額でないのがお分かりいただけると思います。というのも、不動産会社そのものには、査定方法と不動産査定そのものの考え方がまちまちであり、考え方そのものが異なるからです。

①査定方法の相違

基本的には取引事例比例法ですが、投資不動産ならば収益還元法、一戸建てならば原価法があります。

②不動産査定の考え方の相違

営業スタイルに関しては、業者さんのやり方がありますし、算定金額の算出のやり方が挙げられます。

●査定金額の理解をするとしたら、その査定金額の算出の根拠をきちんと確認します。確認する理由は以下の通りです。

①きちんと根拠となるデータを算出してるか？

参考にした取引事例の物件条件について、実際に査定した物件条件と近似しているかどうかの確認が必要で、これが根拠となるデータとして算出してるか確認が必要です。

②それが適切なのか？

取引事例の物件条件といっても、その条件が比較的新しいものなのか、それとも古いものなのかが気になります。古すぎるデータを基に算出した場合、逆に適切でないデータ扱いされることになり、査定金額の算出に大きく響く場合があるからです。なので、条件そのものは比較的新しいものが適切なデータとして扱われることが大事ですね。

また、その査定金額を適正なのかを見極める場合は、不動産の相場を知ることが大事です。不動産の取引価格を知ることも大事ですし、不動産業者が算出したデータと比べることになるので、相場を理解することが重要です。