借金おまとめローン一本化の不動産FP

◆人気がある不動産投資

●なぜ、不動産投資は人気があるのでしょうか？と云ってもピンとこないと思います。

サラリーマンやＯＬさんだったら、一般的な仕事をしてお給料をもらいますよね。

そのお給料の中から生活費や年金、それに税金などを捻出してやりくりしなければならないし、貯金なんてなかなかたまらないのが現状ですよね。

それに、将来的に不安な年金問題だってあります。

年金が受給したとしても、ほんとにもらえるのかどうかでさえ不安になりますね。

年金問題対策として公的年金が不足した時の補填が出来るものとして、私的年金として活用する事が出来るのが不動産投資です。

●不動産投資について、最近はサラリーマンやＯＬさんにも注目され、私的年金の確保や資産形成が出来る事、それにインフレにも強くて影響をあまり受ける事が無い事も強みですので、長期的スタンスで投資できるのが人気の秘訣ですね。

当然ながら仕事をつづけながら経営をする事が出来ますし、不動産そのものは入居者がいる限り賃料収入が入ってきますので、自分がけがをしたときや突如リストラされた時の失業保険などの代わりにもなりますし、安定した収入が毎月得られることも大きな特徴ですし、人気が高いのでしょうね。

しかしながら、メリットだけでなくデメリットが伴います。

空き室問題や賃料未払い問題、建物を伴うならば老朽化などといった諸問題が伴ってきますので、デメリットを見極める事も大事な要素の一つです。

◆不動産投資業者と不動産ＦＰ事務所

●不動産投資業者と不動産ＦＰ事務所、とくに後者はあまり聞きなれない言葉だとお思いの方がいらっしゃることでしょう。

まずは、不動産投資業者について説明していきましょう。

不動産投資業者、平たく言えば管理会社の事です。

不動産投資は不動産の経営を行いますので、投資業者が管理するのは投資物件になるわけです。

投資物件に関して大きく分けて説明すると二種類存在します。

●ひとつは、建物そのものを管理する建物管理で、建物を分かりやすく言えばハードウェアであると例えましょう。

つまり、読んで字のごとく建物全般を扱うわけです。

定期的な掃除はもちろんのこと、敷地内の掃除や共用部分の掃除、エレベータなど各種設備のメンテナンスを行う事となります。

もう一つは賃貸管理で、わかりやすく言えばソフトウェアと云ってもいいでしょう。

家賃の集金や滞納家賃の督促や入居者募集（営業要素のようなもの）等が挙げられます。

このように、オーナーから管理業者に支払う金額、つまり委託料が３～５％程度支払うことになり、賃料収入からのものです。

●不動産ＦＰ事務所についての説明をします。

そもそも不動産を資産として有効に活用するために、その二大要素である売却と賃貸について、実際に現場へ赴いて調査を行います。

その調査の結果、オーナーなどに提案するお仕事が不動産ＦＰ事務所です。

なおＦＰは、ファイナンシャルプランナーの意味であり、相続士の一種です。

仕事と云えば、土地や建物などを診断したり、活用状況などの検証を行うほか相続税額シュミレーションなどを行い相続関係の支援業務を行うのが仕事で、いわばお医者さんの要素があるといってもいいでしょう。

◆不動産経営とは

●不動産経営は、不動産を購入して第三者へ貸し出し、賃料を通じて家賃収入を得る経営方法で、最近はサラリーマンの方が副業での不動産経営が増加しています。将来の年金不安やそれに伴う私的年金の確保で老後の生活に備えるなどといった理由で、不動産経営をして効率のいい資産運営をしているようです。

不動産投資と云っても、投資用の物件を購入するだけでもお金がかかりますよね。手取りの給料では購入することが難しいので、金融機関でローンを組んでもらってからの購入をし、ローンの返済については、家賃収入で返済に充て、そのローン返済が終わったら手取りの家賃そのものが家賃収入として入り、その家賃収入は将来の老後生活の為の私的年金として貯蓄したりすることがあります。

●しかし、不動産投資そのものは投資の一種ですし、不動産に入京する方がいない場合はその時点で空室となり、家賃収入がなくなるほか、物件によっては資産価値の下落や老朽化などといった様々なリスクを伴うことがあります。不動産経営そのものを行うとする場合、これらのリスクをよく理解してからの投資を行う事が重要です。

◆不動産経営における立地条件

●立地条件、それは不動産投資において家賃収入などに強く影響するポイントです。例えば、駅から近い立地やバス停から近くて公園がすぐそばにある立地など様々ですが、不動産経営において交通機関の駅やバス停などをうまく活用しての運営という意味では、大きなポイントとなります。

それ以外に、様々な入居者層やその条件があります。

①大学生や専門学校の生徒＝交通利便性を重視し、学校やコンビニ、それにバイト先が近く物件が安い事

②若手のサラリーマンやＯＬ＝交通利便性やコンビニだけでなく、深夜にやってる食堂やレンタルショップなどがあること

③新婚さんや中堅サラリーマン＝生活利便性を重視し、商業地や行政機関などが近くにあること

④ファミリーや高齢者など＝生活環境を重視し、静かな住宅街で学校などが近くにあり、治安がいいところを望んでいる

以上のように、様々な世代においてそのニーズが異なっているのが現状で、不動産投資において重要なのが駅までの距離や周辺エリアの生活環境の状況や人口構成、鉄道の利便性（急行列車や特急列車などが止まる駅で、始発駅か終着駅かのいずれか）等といった様々な状況を把握しておくのも、不動産経営における立地条件で大事なポイントなのです。

◆不動産経営と、立地条件の建替え

●不動産経営において、建物の維持は重要ですが避けて通れないのが、建物の築年数と老朽化です。建物は築年数が長くなるとあちこちが傷んで老朽化が進み、最悪の場合は不動産の資産価値が下がってしまうことがあります。

建物の築年数が長いとリフォームと建て替えのいずれかを選ぶことになり、土地の利用価値が高い立地の場合は建物そのものを建て替えることが一つの手段です。しかし建て替えにもタイミングが必要で、その時期について適しているかどうかを見極めることも大事です。

●空き室の増加が目立ち、家賃の値下げをしても部屋が埋まらない場合は、建物そのものを建て替えることがありますが、タイミングとしては耐震性の問題があり、約３０年以上前の物件ならば建替えを検討してもいいでしょう。それ以外に維持費の上昇や空き室の増加などが目立つと、建て替えを検討してもいいでしょう。

建物の建て替えをすることによって、火災や地震に強い建物にすることによって防災のメリットが高くなり、優良物件としても継承する事が出来、賃料収入などメリットがあります。

◆不動産投資とは

●不動産投資とは、投資の為だけの物件を購入した時点でスタートする投資で、購入の際には金融機関からのローンを受けてから購入するのが一般的です。最初は金融機関へローンを返済しながら不動産投資を行っていくわけですが、金融機関への返済額は賃料収入の殆どで賄う事が出来、返済が完了したら賃料収入は手元に入っていくわけです。

不動産投資が注目されている背景には、低金利と長引く年金不安があるようです。預貯金にはほとんど利子がつかなくなったため、低金利は続くことになり、さらには将来にわたって年金に対する不安が高まってきています。将来的には年金不足は避けて通れなくなりそうです。若い世代が不動産投資をしている背景には、年金不安と低金利があるようです。私的年金として活用する事が出来、年金が足りない分を補ってくれることでしょう。

●しかしながらリスクが伴いますので、参考までに投資用の不動産を購入したのはいいけど、実際に入居してくれる方がいない、空室問題や賃料は払いたいけど実際にはそこまで回り切れない賃料未払い問題や建物などが築年数が高いが故に老朽化が進んでいることなどが問題となります。

また、不動産そのものはすぐに現金へ換金する事が出来ませんので、長期的な投資スタンスを持つことも重要ですので、不動産投資をされる方はリスクは伴う事があることを念頭に置いてみることが大事です。

◆不動産投資における、経済社会とその変動

●年金不安の問題や老後の計画、長引く景気不安などにもかかわらず、気になるのは経済状況です。

経済状況そのものは日々変化していきますので、不動産投資にも大きな影響を与えています。

不動産投資において、景気や経済状況や社会情勢だけでなく災害などの事象により不動産の価格、つまり賃料などに影響を与えることになり、その分の収入が減少してしまうことになります。

●経済社会の変動についても理解しておかないといけません。経済社会も変動が激しく、戦後復興から高度経済成長期、それにバブル期やバブル崩壊後等経済社会は大きく変わってきました。その経済成長から生活水準も大きく変わっていき、戦後復興の頃と比べ大きく変化していきました。

不動産投資においても、経済社会の変動も激しく、国内外の景気にも左右されやすいですので、その経済や社会情勢変化等により変動しています。不動産投資にも影響されますので価格などもその影響を受ける事になります。また、投資ですので不動産投資信託証券が投資対象ならば、価格や分配金にも影響されます。

●実物資産となる建物の用途の規制など規制強化及び新たな規制などがかかってしまうと、規制下となる不動産などの価値が下落してしまう可能性があり、ファンド基準価格が下落してしまいますので、結果的には損失を被る要因になってしまいます。

◆マンション経営について

●マンションの一室を買うということは、実際に住むことを目的に買うものだと思われがちですが、目的はそれだけでしょうか？

実は、第三者へ貸し出すことを目的に一室を買う方がいるのです。

というのも、投資用に用途を限定したマンションの経営であって、家賃収入で賄う事が出来るんです。

といっても、投資用然り居住用然りとマンションの一室を買うということは、金額的にもかなりの金額となりますので、お給料と貯蓄を足してでも購入は簡単にいかないもので、各種金融機関からローンを組んで購入されることが一般的のようです。

●マンション経営を始めてから最初のうちは、金融機関へローンを返済しながらの経営と相成っていくでしょう。といっても、毎月返済する金額は家賃の殆どで賄う事が出来ますし、返済が終了したら、それ以降の家賃収入は手元に入りますので、将来の年金不足による私的年金として投資される方が増え、その年齢層は若年層（２０歳代から３０歳代）へと引き下がり、サラリーマンやＯＬさんだけでなく、主婦の方も年金などが心配故にマンション経営に携わっています。

しかしながら、このマンション経営はデメリットが伴います。

空き室問題や入居者との間による家賃未納問題などだけでなく、建物そのものの築年数にかかわる老朽化等と、様々なデメリットが存在します。

マンション経営をされる場合は、メリットだけでなくデメリットを理解しておくことをお勧めします。

それがマンション経営を理解する大事なカギなのです。

◆リバースモーゲージとは？

●リバースモーゲージ、聞きなれない言葉が出てきましたね。

まずはリバースモーゲージの意味を紹介していきましょう。

そもそもリバースモーゲージとは、ご高齢の方が住んでいる住宅や土地など各種不動産を担保にし、一括払いか年金受け取りの形で定期的に融資を受け取ります。

受けた融資はというと、利用されている方が亡くなられた場合や転居された場合、または相続などにより契約が終わった段階で担保不動産を処分してもらう形で元利一括返済をするシステムです。

●メリットはというと、不動産を所有しておきながら現金収入が少なく、将来の不安など蓄えを崩す事が出来ない事情を持っている高齢者の方が、自宅を担保にして生活資金を受け取る事が出来ます。

また、住み慣れた自宅を手放すようなことはなく老後の年金を受け取る事が出来ます。

本人が死亡したとき、担保となっている自宅を売却して清算出来ますので、生前に自宅を手放すようなことがありません。

それゆえに抵抗感を感じなくて済むのがメリットです。

なお、リバースモーゲージを日本で導入したのは東京・武蔵野市で別名が武蔵野方式と呼ばれています。

◆リバースモーゲージを取り扱う金融機関について

●リバースモーゲージは金融機関で取り扱っていますが、実際のところは、一戸建てに関しては全国で扱ってるところがあれば、銀行によっては取り扱い範囲が限定されている銀行があります。

しかし、マンションに関してはその取り扱っている金融機関と、取り扱いの設定が無い金融機関があります。

マンションに関してですが、リバースモーゲージを利用される際、金融機関へお問い合わせください。

●契約対象の年齢は夫婦の年齢が５５歳以上で、夫婦で住んでいるか一人暮らしをされている方、年金など安定収入が見込める方、それに保証会社との保証が受けられる方と条件が定められています。

使用用途に関しては、生活資金だけでなく病院などへの医療費やバリアフリー化に伴う自宅リフォームの費用、それに老人ホームへの一時入居金にも活用できます。

しかし、事業目的には使えません。

●貸越極度額は一戸建ての場合とマンションの場合で異なり、前者は土地評価額で後者は将来的な売却価格を踏まえた金額が一般的です。

また、担保評価により毎年自宅の評価額（売却価格）の見直しを行っています。

返済期限については、本人が死亡したとき及び転居などにより物件を売却した時点となり、その代金が割り当てられます。

担保物件がマンションの場合、年齢が１００歳に達した時点で築年数４５年以内の物件で、専有面積が５０㎡以上の物件で、評価額の総額が５０００万円となる物件が担保物件です。

◆　マンション経営(管理)業者とは？

●マンション経営を扱う不動産会社の中には、

○入居者募集から契約業務だけを行なう仲介専門会社

○仲介と管理を並立して行っている仲介・管理会社

○仲介は外部委託に徹して管理のみを行っている管理会社

などがあります。 

迅速、かつ優良な入居者を見つける為には、いかに優秀な不動産管理会社と付き合うかが重要になってきます。 

◆　どのような会社（業者）を選べば良いの？

●マンション経営会社は数多あれど、安心してマンション経営投資を任せることができる会社は、そう多くないかもしれません。投資を成功させることのできる高品質の物件を取り扱っているかどうか、物件の維持・管理はきちんとしているか等、チェックすべきポイントはたくさんあります。

◆　人気上昇中の『不動産コンサルタントFP事務所』

●ここで、今最も勢いのある「不動産コンサルタントFP事務所」を紹介します。 

自己資金０円は当たり前なのが昨今のマンション経営ですが、なんと、業界初の最大300万円までのキャッシュバックが可能になっています。

初期費用で頭金や物件価格の数％が必要なのと、諸費用（登記代・火災保険代・銀行事務手数料）などが掛りますが、最大300万円のキャッシュバックができたとなると通常よりもお得に購入する事ができます。

●不動産投資でのキャシュバック提案のスキームを利用して、借金のおまとめ、ローンの一本化が可能なのも魅力の一つです。

不動産購入でのキャッシュバックを使い既存の借入を完済したり返済の圧縮ができ、年金、保険、節税、相続対策ができるとともに、提携不動産会社からの新しい情報をもとに、１００万円～３００万円程度のキャッシュバックを受け取れるようです。

また、マンション投資に興味がある人をを紹介し、成約に至った場合は最大100万円の紹介料や、経験豊富なスタッフが納得いくまで説明してくれて、安心の全額返金保証制度や完全成功報酬型など充実したプランも嬉しいですね。

～今回のまとめ～

●多くのマンション経営(管理)業者が割拠する中、独自のプランやサービスで実績を上げている『不動産コンサルタントFP事務所』に焦点を当ててみました。

今回ご紹介したのは一例ですので、実際に目と耳で情報を掴んでみるのも、今後のマンション投資経営の礎になるのではないでしょうか？