借金おまとめローン一本化の不動産FP

◆　不動産投資って？

～自分が所有する不動産を他社に貸すことで賃料収入を得る事と、その不動産を売る事を（不動産投資）と言います。

　特徴が５つあり、

①労力が少なくてすむ。

②運営システムが上手く出来ている。

③マーケットが出来ているので取り組みやすい。

④毎月家賃収入が入ってくる。

⑤レバレッジ効果を低金利で得る事が出来る。

となっている、投資方法です。

◆　修繕積立ってどういうもの？

～これはマンションを長期間安全に維持・保全をする為に、周期的な修繕を計画を立て、その計画を実施するために積み立てていくお金の事です。

区分所有者（専有部分の持ち主)は管理組合に、毎月管理費とは別に修繕積立金も支払う必要があります。

運営・管理などは➡管理組合または組合から委託された管理会社が行っていますよ。

◆　不動産でいう組合って？

～一戸建てのような1人のオーナーしかいないものとは違い、区分所有者（複数のオーナー）がいるマンションでは、その共有財産である敷地や共用部分について、一定のルールに従って区分所有者全員が協力して管理しなければならない事になっています。

つまり、区分所有者それぞれの意思をしっかりと反映し、スムーズにマンションの維持管理を行うことを意図して構成される団体が『管理組合』というものなのです。

～『管理組合』➡一言で表現すると、全住戸のオーナーで構成されたマンションを管理する組織です。

～管理組合自体ををスムーズに運営するための仕組みもあって、管理組合の中には『総会・理事会・理事』などといった役割や組織がありますよ。

マンション引渡し時に区分所有関係が生じた瞬間から、自動的に管理組合が組成され、区分所有者全員が組合員となっています。

（管理組合の設立の手続きなどは必要なく、強制的に組合員に｢なってしまっている｣と言った方が自然かもしれませんが）

ちなみにここで言っている、｢区分所有関係が生じた瞬間｣とは、

➡マンションの所有者が２名になった瞬間

の事を言っていますよ。

◆不動産経営とは

●不動産経営とは、家賃収入（利益）を得る目的で不動産事業に資金を投資することで成立し、マンションの一室を買っても不動産投資になりますし、それを人に貸す（入居者）ことで賃料収入が入ることを、インカムゲインという利益が入ります。しかし、その不動産を購入したときの金額以上の価格で売却するときに得られることを、キャピタルゲインという利益が入ります。

これら二つの利益に期待しながら投資を行う事を、不動産投資と云い近年は低金利と年金の不安を背景に、新たな資金運用先として注目を浴びています。

●不動産経営と云えば、若年層にはまだ早いんじゃないかとお思いの方がいらっしゃるでしょう。しかし、最近は低金利と年金不安で老後への貯蓄が確保できるか不安になっていくのが現実で、将来的なことを考えながらの投資をしている方が増加しています。そういう意味でも、不動産投資の敷居が低くなってきており、サラリーマンやＯＬさんが不動産経営をする傾向が強まってきています。

◆不動産経営の家賃相場

●入居者から大家さんに支払うのが家賃ですよね。その家賃を一つとってみても、物件によってまちまちですね。家賃相場に左右される事がある条件は以下の通りです。

①都心から近いか遠いか

都心から近いのならば、家賃がそれ相応に高くなります。逆に近郊部へ行けば行くほど家賃が安くなってしまいます。都心から離れてるか否かにより、家賃相場にも左右されるわけです。

②最寄駅やバス停から近いか遠いか

最寄駅やバス停が近いと、交通利便が高いが故に家賃が高くなります。逆に駅やバス停から遠いと家賃が安くなります。交通利便にも家賃相場がかかわっていくわけです。

③利便性

鉄道を例に挙げるならば、快速電車や急行列車、場合によっては特急列車が止まる駅は利便性が高くなり、各駅停車しか止まらない駅と比べて利便性が高くなりますので、相場もそれなりに左右されるわけです。駅前の商業施設が充実しても利便性が高くなりますので、家賃相場も追従するかのように変動するわけです。

④各種設備の充実

バス・トイレはともかく、居室や台所などの性能が高ければ家賃も高くなります。最近はインターネットの普及により、環境そのものが整備されていきますので相場もそれなりに高くなります。

⑤建物の構造や広さ

建物の構造が頑丈ならばそれ相応に家賃が高くなっていき、最近は耐震強度も相場に影響されていきます。また、一般的な広さや間取りでない場合は相場が下がります。しかし、単身者用と家族向け用では用途の関係で家賃相場が異なるのは一般的です。

また、新学期などといった新生活がスタートする時期（１～３月）については、入居を希望される方が多いので家賃相場が高くなる傾向です。

以上の条件で、家賃相場が左右されることがありますが、家賃は高めに設定されているところが多いので、収入面においても、当然家賃収入が高くなるわけです。

◆不動産経営の家賃相場における、空室期間について

●不動産経営において影響されやすいのが空室期間で、その期間が長ければ長いほど、家賃相場に影響されることがあります。

入居を希望される方が決まらない時、原因は当然ながら生じることがあります。まずは募集条件です。

募集条件と云えば、家賃条件が家賃相場より高いと入居者が集まりません。資金や礼金、香辛料など各種条件にも問題があれば、入居される方は集まってきません。また、入居希望者が少ない時期や賃貸物件や内容のニーズが少ない地域であってもです。

また、立地や設備なども競合物件と比べ劣ってたりメンテナンスが行き届いていないなど維持管理に問題があっても、入居者は安心して部屋を借りる事が出来ません。

あと、仲介もととなる不動産屋さんの営業マンが熱心でない事や広告宣伝が有効でないと人は集まってきません。入居率がいい物件は、営業担当が積極的で広告を有効に行っていることが大事ですね。

●それ以外に、家賃や礼金・敷金の見直しをしておくのも手でしょう。家賃の条件が相場より高いと入居者は集まりませんし、空室をなくすという意味でも家賃などの見直しをして入居者を増やすことが空室期間を短くすることが出来るという利点があります。

そういう意味でも、仲介役となる不動産業者と家賃や敷金・礼金の事について相談をし、現状とこれからの家賃などを相談して十分に協議してから値下げをしておきたいものですね。空室期間を減らすのなら、家賃や敷金・礼金を減額するための交渉をすることも一つの方法ですね。

◆マンション投資とは

●マンション投資は、マンションのワンルームを購入することからスタートしますが、実際に投資用として購入する際には、銀行など各種金融機関からローンを融資してから購入し、マンション投資をスタートすることが一般的のようです。最初は、金融機関へローンを返済しながらのマンション投資となり、毎月の返済金額については、入居される方からの家賃収入で殆ど賄う事が出来、そのローン返済が終了すると、家賃収入そのものが手元に入ることになります。

マンション投資の年齢層については、低年齢化が進み最近は２０代から３０代のサラリーマンなどがマンション投資をするようになり、インフレに強く節税効果があるだけでなく、将来的な年金不安に伴う老後の貯蓄、いわゆる私的年金の為に購入し、投資を始めている方が増えている傾向にあります。

●しかしながらこれも投資の一種となりますので、賃料収入の安定化や節税効果、インフレに強い事などがメリットではありますが、投資に伴うリスクは当然ながら生じてきます。例えば、資産価値の下落や空室問題、家賃滞納などといった入居者側とのトラブルや建物自体の老朽化等が挙げられます。

これらのリスクを理解することも重要ですし、マンション投資をする場合はリスクを理解することも大事です。

◆外国人滞在施設事業について

●政府は現在、国家戦略特区を大都市圏などを中心に推し進めており、マンション投資などを行う大家さんなどに対する各種政策が具体化しています。

外国人滞在施設を経営するにあたり、マンションや一軒家など一般的な住宅の空き部屋を外国人向け滞在施設としての活用する制度がその一つで、３０日未満の契約は旅館業法が適用されますが、国家戦略特区に指定されたエリアに限り、旅館業法の適用を免除し、より短期間に賃貸できる制度の整備が進められています。

当初の指定エリアは東京２３区の一部と千葉県成田及び神奈川県と近畿３府県（京都・大阪・兵庫）の予定ですが、その他具体的な要件は以下の通りです。

①契約日数は７～１０日前後であること（東京都内は４日以上）

②外国人旅客の広さに適している施設（滞在に適した広さや冷暖房や防犯システムの完備など）

③使用方法に関する外国語を用いた案内のほか、外国人旅客との間における契約に基づくサービスを提供できる体制の確保

このビジネスモデルの特徴としては、マンション１室からでもスタートできることが魅力で、少ない初期投資額でもスタートでき、新たな借り手の需要を掘り起こす事が出来るでしょう。

◆マンション投資における、外国人滞在施設事業とエアーBnBとは

●最も注目を浴びているサービスの一つに、エアーＢｎＢが挙げられます。

エアーＢｎＢとはサンフランシスコに本社を置くベンチャー企業の一つで、２００８年に設立され旅行客に対して一軒家やマンションなどを貸し出すマッチングサービスを提供しています。日本では２０１４（平成２６）年に設立し、日本国内でもサービスを開始しました。

マンション投資をされている方にとっては、エアーＢｎＢ制度は新たな借り手の開拓につながり、需要の新規掘り出しが期待できますが、問題となるのが、既存するホテルやゲストハウスなどといった各種旅館との兼ね合いです。宿泊料を徴収して営業している意味でも、旅館でもありますし、営業の際には都道府県の許可が必要となり、建物の構造や衛生面などの問題をクリアしないと営業はできません。

●しかし、政府は海外からの観光客の需要を掘り起こす一環として空き家対策にもなることから、国家戦略特区内に限り旅館業法の適用外にするなど特例が認められるようになりました。

実際の運用となると、外国人相手になりますので英語等でのやり取りとなり、大家さん側がが１国語スキルを有しているかの問題ともなり、スキルを有していない方がいるのも事実です。

最近はエアーＢｎＢ運行代行サービスがその仲介に入り、予約などのやり取りはもちろんのこと、宿泊施設のオペレーションの運用（チェックアウト後における部屋掃除の運用など）等の代行を行い、運行代行サービスそのものも最近は数を増やしています。なお、代行料金の支払いについては、売上金の１０～３０％前後とされています。

運行代行サービスの選択については、サービスの質や料金の重視などを見極めたうえで選択することが大事です。

◆奨学金とは

●奨学金とは、大学や専門学校、それに短大などで学習したくても家庭側の事情で資金面の用意が困難な方に対し、国が学費などの支払いを目的に貸与する制度で、基本的には日本学生支援機構（ＪＡＳＳＯ）のほか、地方公共団体や民間育英団体による奨学金のほか、新聞社で運営し、新聞配達店で勤務しながらの奨学金もあります。

奨学金そのものの目的はというと、学生さんが自立して学ぶことが目的で、新聞社運営分を除き、基本的には返済をしなければなりません。なお、新聞社運営分については返済不要です。

◆奨学金のおまとめ返済について

●奨学金の返済は、おまとめローンでの返済が出来ます。おまとめローンは安定し、かつ継続して収入がある方に融資が出来ます。学生さんも生活費などを稼ぐため、アルバイトをして生計を立てている方がいます。

カード会社の審査によって、学生さんは学業があっても仕事を継続して勤務し、安定した収入があっても審査で十分な融資が出来ないものと判断されてしまいます。

銀行以外でも、消費者金融や信販会社でも「総量規制対象外」とし、学生さんの融資が可能で、年収に拘らず比較的自由にローンを組む事が出来ますが、おまとめローン以外のお金の運用は不可能です。

●学生さんのローン申し込みについては、緊急時以外での申し込みを避け、申込は社会人になってからにしましょう。入社から半年で収入証明書を請求する事が出来、銀行など各種金融機関に収入証明書を提出することで、おまとめローンの利用が可能です。

消費者金融以外にも、信販会社や銀行のおまとめ専用のローンを活用することが可能ですし、複数の借金の一本化で返済の効率化を図ってみてはどうでしょうか。

●奨学金＝低金利ローンと考えてみましょう。ある程度の割り切りで返済はできますし、厳しい取り立てがあるならば、奨学金＝融資になりかねません。学生支援の奨学金と云っても、学校が信販会社と提携したのがあります。どちらにしろ、返済が滞ったとしても連帯保証人に迷惑をかけるのは避けて通れない問題となってしまいます。

学生さんがおまとめローンや借り換えローンの利用を考える前に、「学生時代は不要不急の借入をしない」意識を強く持つことが大事で、奨学金を利用しているのならば、それ以外のローン一切の利用をしない事と、奨学金は一種の低金利ローンであることを肝に銘じていただきたいのです。

◆　現金バックってどういう事？

～ここで言う「現金バック」とは、マンションや 一戸建ての不動産契約をして、現金のキャッシュバックをもらうという意味になっています。

◆　現金がバック出来るマンション投資って？

～不動産のオーナー（マンションや 一戸建ての）になると、現金をキャッシュバックしてもらえる、マンション投資があるんです。

もちろんそのマンションは賃貸して、家賃の収入も得る事ができます。 

利用するかたは老後対策として、老後に対しての備えとしてこの不動産経営方法を選ぶようですね。

現金のキャッシュバックがあるうえに、大家さんになれるわけですから老後の対策にはうってつけです。

銀行などで借りた分の返済額は、家賃収入を引いた金額になっているので月々のランニングコストは低負担になります。 

本来なら借りた金額は自分で全額を支払っていかなくてはいけませんが、不動産経営をすることで、 家賃収入によって大まかな部分を支払ってもらえることになるんですよ。 

完済時には安定した家賃の収入が入る事になるので、頼もしい年金の対策になります。 

それ以外の不動産投資メリット、ワンルームマンションでは

　①元手、持ち金が必要ない

　②自動出入金（口座の中）で運用されていく

　③インフレにもデフレにも対応できる数少ない資産

となっています。

メリットばかりお伝えしていますが、リスクに関して何も考えていない訳ではありません。

リスクに対しての対策も用意されている場合が多いので、利用される場合はそんなに気にしなくてもよさそうなんですよ。 

現金のキャッシュバックがあっても不動産ですので、安い買い物ではありませんよね。

なんていっても銀行や、大手金融機関でローンを組む必要もありますし。 

月々の返済がある事は事実ですが、同時に家賃による収入も入る事になります。 

ちなみに現金のキャッシュバックは50万円から100万円になっていますよ。

物件に限りがあるので、気になった方は調べてみる事も良いかもしれませんね。