◆マンション経営とは
●マンションは、実際に購入して居住する印象が強いと思いますが、実際はどうでしょう。居住だけを目的の購入以外に、もう一つの用途があるんですね。
それが投資をするためのマンション購入です。
第三者へ部屋を貸して、そこから得られえる家賃収入で経営が成り立ちます。
これをマンション経営と云います。
洋服や食料品などといった日常生活品は、手頃に購入できますよね。
しかし、マンションは日常生活品と違って、簡単に購入できるものではないのです。金額だけでも相当な額となりますので、簡単に買える物件ではないんですね。
どうすれば、マンションを買う事が出来るのでしょうか？
何のことはない理論ですが、金融機関でローンを組んでもらい、そのローンを活用して購入するのが一般的ですし、最近は年金不安などで将来の私的年金等として活用することを目的に購入するサラリーマンなどが目立ってきています。
●最初はローン返済を主な目的にマンション経営をすることになりますが、ローンが完済したら家賃収入は丸々手元に入ってくるわけです。
しかし、将来的な年金不安による私的年金に活用するなど、長期的なスタンスで見る傾向が強いようです。
しかしながら不動産投資にも、デメリットがつきものとなってきます。
例えば家賃収入の未払い問題、いわゆる家賃滞納問題や空室問題、それに自然災害などが来た場合等が挙げられます。
マンション経営については、メリットだけでなくデメリットも当然ながら、つきものとなっていくことがあることを理解したほうがいいでしょう。
◆マンション経営における、損益通算と住民税
●給与所得者、つまりサラリーマンがローンでマンションを購入したとしましょう。
家賃収入が経費より多かった場合はどうなってしまうのでしょうか。
そこでかかわっていくのが損益通算と住民税の関係です。
損益通算と住民税は関係があり、マンション経営にとっては欠かすことはできません。まずは損益通算から見てみましょう。
損益通算とはそもそも、譲渡職や不動産所得、事業所得などといった計算上で生じた損失をほかの損失（給料所得など）と相殺することです。
なお、相殺しきれなかった損失については、翌年以降の所得と相殺する事が出来ます。これを繰り越し控除と云います。
●平成１６（２００４）年以降は、土地及び建物等の譲渡所得の計算上生じた損失については、多所得との損益通算及び繰越控除が出来なくなりました。
◎居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除
◎特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除
以上２制度の要件を満たした場合、譲渡損失は他の所得との損益通算及び繰り越し控除が可能です。
●マンション経営をする場合、税金計算の関係で不動産所得の計算をして申告しなければなりません。
◎家賃収入－各種経費（固定資産税やローン金利、管理費や減価償却費など）＝不動産所得
この図式にのっとって計算したとして、経費が家賃収入を上回るとその不動産所得は赤字になってしまうわけです。
不動産所得の赤字分から給与所得を控除することを損益通算となり、税金の計算対象額が減少し、最終的には税金も減少するわけです。
●話を最初に戻しますが、マンションを購入して賃貸にした場合は、家賃収入よりも経費が多かった場合（つまり、不動産所得が赤字になる）、確定申告をすることにより給与から源泉徴収をしている所得税と住民税が還付・軽減する事が出来るわけです。
