借金おまとめローン一本化の不動産FP

◆　収益物件は、毎月の家賃収入から収益を得ることが目的ですから、空室になりにくい物件を選ぶことが大切と言えるだろう。

また、どのくらいの収益が上げられるかも重視されるポイントと言える

住居にしても、事務所にしても利便性がとても重要と言える。

交通の面では、最寄り駅から徒歩１０分以内、利用できる路線が多い、ターミナル駅に出やすいなどのポイントをチェックしよう。

また、周辺環境としては、近くにコンビニエンスストアがあったり、飲食店が多いなどがチェックポイントと言えるだろう。

なお、ファミリー向けの物件でしたら、近くに公園があるなどの公共施設も重用視とされることになる。

●　管理会社の雇った管理人が常駐し、共有部分などは常にきれいにされており、クレームなども迅速に丁寧に対応してくれるような管理状態が大切と言えるだろう。

また、修繕計画がきちんとあるか、定期点検も行っているかもチャックするようにしよう。

●　主に住居系の収益物件だが、賃貸の条件として、利便性もそうだが、間取りや広さ、設備なども重視されている。例えば、バストイレが一体の物件に比較して別々の方が人気がある。

その他最近では、セキュリティが借り手のニーズとして高まっていて、オートロックや防犯カメラの設置がされているかどうかもチェックしよう。

●　収益物件の販売図面で一番最初に利回りの数字を見る方が多くいらっしゃるのではないだろうか。

ご存知の通り、収益物件はいくら収益が上がるかは、利回りに大きく左右される。しかし、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件の収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要がある。

なお、利回りが高い物件は、やはり「物件価格が安い」ことが大切な要因と言えるだろう。

◆　数多くある不動産投資会社の中で、いい不動産投資会社をどのよう探せばいいかと悩んでいる方も多くいらっしゃるのではないだろうか

●　不動産会社を探すには資本金の金額が大きいのは会社の規模が大きいと推測される。また、規模が大きいのはそれだけのクライアントも多く、信頼されているということだ。

従って、資本金の金額の大きさが信頼できる不動産投資会社かを判断するポイントになるだろう。

●　従業員の数が多いのは、それほど多くの人を雇える程の利益が出て、健全な経営をされている可能性が高く、多くのクライアントに信頼されていると推測される。

従って、従業員の数の多さは信頼できる不動産投資会社かを判断するポイントになるだろう。

●　入居率が高ければ高いほど、その会社の客付けの能力が高いと言える。万が一空室になったとしても、短期間にて次の入居者を見つけてくれることができると言えるだろう。

従って、入居率が高いのは信頼できる不動産投資会社かを判断するポイントになる。

◆おまとめローンとは

ローンを組過ぎてしまったりすると、私生活状況が変わってしまうことがあります。「ローンがたくさんあって困っている方。」「月々の返済が苦しい方。」「もっと楽にローンを返す方法はないのか探している方」、途端にあなたの生活を苦しめる存在となります。

借金のお悩みを抱えている方は少なくありません。

複数の機関からローンをしている場合返済がいくつもあって大変です。

おまとめローンの良いところは、借り入れ先がひとつにまとめられることで毎月の返済の管理が楽になり精神的にも余裕が生まれ返済しやすくなります。

現状よりも金利が安くなる場合が多いということです。

◆おまとめとは

もしもあなたが借金に困っていて月々の返済日がばらばらで苦しいと感じた人にオススメなのがおまとめです。

例えばA社から100万円、B者から100万円それをまとめてC社に返済することがおまとめの例になります。

また低金利のところで借り換えをしなければ借金一本化をしても、月々の返済額が大して減らない場合があります。むしろ、期限以内に消費者金融などに返済したほうが安心です。

できるだけ金利の低いところから借りるようにしましょう。

また、おまとめローンが幾つかある場合それをおまとめする事が可能です。

◆不動産経営とは

不動産投資は、株やFXのように目に見えて大きな収益を上げることは出来ません

（良いところ）

・１部屋が空室になったとしても、他の部屋の家賃収入で補うことができます。

・ローンを利用することで、少ない自己資金でも多額の家賃収入を得ることが可能です。

・安心安全快適に過ごせる環境を整っている物件を提供しています。

上記不動産投資の利回り相場を見て頂ければ分かりますが、不動産投資のリターンはそれ程高くありません。

しかし、それでも不動産投資をする方が増えているのは、他の投資者と比較して不動産投資特有のメリットがあるからです。

不動産購入する時に起きるリスクです。 事前に知っておくと回避策が立てられ、リスク回避する事が可能ですので、是非不動産購入前に検討してみましょう。

◆不動産投資とは

不動産投資とは、利益を得る目的で不動産事業に資金を投下する事です。

具体的には投資した不動産を人に貸して、定期的に賃料と言う利益を受け取ると言う期待と、その不動産を購入した金額以上で売却して、売却利益を得られるかも知れないと言う２つの利益を期待して不動産投資をします。

参考までに、不動産投資では賃料の様に定期的に見込める収入「利益」と事をインカムゲイン、不動産を購入価格以上で売却する事によって得られる利益をキャピタルゲインと言います。

◆不動産投資のインフレ

インフレ時は、価値の下がる現金資産ではなく影響を受けにくい現物資産へと投資が集中する事になります。

つまり、不動産やゴールドなどが人気になると言う事です。

その中でもインフレに強いとされる不動産に求められる条件が、ズバリ将来性のある立地です。

投資対象となる不動産の立地条件が良ければ、住宅需要が高まるとともに、新たな企業やサービスの進出も期待出来ます。

そうなれば、所有してる不動産に対する評価も相乗的に高まり、インフレによる物価上昇にも左右されない資産形成を実現できるでしょう。

◆不動産投資のデフレ

デフレになるとモノの価値は下がります。

現金資産よりも影響は受けにくいものの、不動産やマンションなどの現物資産も例外ではありません。

ただし、東京圏の好立地マンションであれば、デフレ時の価格下落の速度は非常に遅いとされており、マンション経営時の収入源となる家賃が下がってしまうと言ったリスクも低くなる事が期待出来ます。

東京圏の好立地マンションへの投資資金を移し、デフレ脱却までの道のりをじっくり耐えるのも良策でしょう。

◆不動産投資のスタグフレーション（インフレ×デフレ）

スタグフレーションでは物価が上がるのに給料が上がらない為、みるみる生活が困窮してしまいます。

そんな時に備えてお給料以外の方法で収入を得られる様に準備しておくのが良いでしょう。

スタグフレーション時にはデフレにもインフレにも強い現物資産の投資先を選ぶのがお勧めです。

特に安定した収入が見込めるのはやはりマンション経営でしょう。

将来性が見込める地域を見定める事で景気の変動にも強い物件を選ぶ事が出来れば、何も怖がる必要はありません。

◆奨学金の支払い不能とその現状とは

●奨学金についてですが、大学や専門学校などへ進学したくても家庭の経済事情などの都合で金銭面に余裕がないとき、国や新聞社などが資金面の支援をする制度ですが、前者については卒業後の返済はありますが、後者については新聞社の直轄店へアルバイトをすることが条件となり、返済などは行わなくていい制度です。

しかしながら、国からの奨学金については卒業後仕事先が決まっても返済金のねん出が難しい事だけでなく、わざと返済しない悪質なケースが見受けられます。返済については銀行口座からの引き落としになりますが、その金額が不足する場合は督促を以て返済を促すようになっています。

●日本学生支援機構では、返還開始から半年経過時点で、なおかつ督促3か月以上に達した場合は氏名など各種個人情報が「個人信用情報機関」へ登録され、その後は金融機関などがチェック情報を確認する事が出来、最終的にはクレジットカードや住宅ローンなど各種ローンの申し込みをしたとしても、お断りをする場合があるということになります。

督促に応じない場合は、法的処置を以て裁判所へ返済要求の手続きを行う事になり、裁判など法的処置をとることになります。

●奨学金を返済したくても、やはり経済面の問題が浮上してきます。といっても、家賃の支払いや公共料金の支払い、それに生活費や交通費の確保や税金や国民年金の支払いなどとにかく捻出する金額がお給料の大半を占めることになります。

その中から奨学金を返済したくても、支出面でも金額が大きく捻出が困難になることがあることも、返済困難の現状と相成るわけです。日本学生支援機構の場合、そういう現状を抱える人がいることから、救済策として奨学金の返還の免除や減額を申請する事が出来る制度があります。

◆奨学金の支払いが不能となった！でも、住宅ローンは組めます！

●奨学金の支払いが出来なくなり、日本学生支援機構から奨学金を借りた方ならば、現在の制度ですと返済開始から半年経過し、なおかつ督促が3か月以上達した場合は個人情報が個人信用情報機関へ登録されることになり、住宅ローンなどをお願いしたとしても最終的にはお断りをされるのが現状です。

しかし、銀行などの裁量によりますが住宅ローンは組むことが可能です。奨学金の借り入れは他の借り入れとみなさないことが多く、消費者金融からの借り入れと異なる点があることです。未納分があっても、住宅ローンが組めても完済した後はローンが組みやすくなるのではないかと推測されます。

●住宅ローンを利用したくても、奨学金が支払い不能になった場合が一番の問題です。

前述したとおり日本学生支援機構では返還開始から半年経過かつ督促3か月以上経過後は個人情報が信用機関へ登録されます。つまり、3か月以上延滞が続いた場合は個人情報は信用機関に登録します、つまりブラックリストにアップするシステムですので、1回でも延滞したら登録するかもしれないという状況になりかねないので注意が必要です。

住宅ローンについては、奨学金未納でも組めないことはありませんが、奨学金の返済を最優先にすることを前提にする返済プランが基本となりますので、未納の奨学金はしっかりとはらうのが後輩の為になりますし、住宅ローンを組むであろう自分の為です。

繰り返し言うようになりますが、住宅ローンを組む前に奨学金の返済をすることが最優先事項であることが重要です。

◆　不動産が生む「キャッシュフロー」とは？

●マンション投資を実践する際、「キャッシュフロー」や「自己資本」という言葉をよく耳にするかと思います。 この二つの言葉にはどのような意味があるのか、曖昧な解釈で理解をしている人も多いのではないでしょうか。

●キャッシュフローとは、

「キャッシュ＝現金」

「フロー＝流れ」

つまり現金の流れ、お金の出入りのことです。不動産投資・運用をするうえで最も大切な知識といえます。

「でも投資で大切なのは『利益』のはず！」とお考えの方は、いますぐその固定観念を改めましょう。

◆　キャッシュフローの本当の意味とは？

●マンション投資におけるキャッシュフローは「家賃収入－返済」ではなく、また「家賃収入－返済と経費」でもありません。

キャッシュフロー＝「税引き後利益」－「返済元金」＋「減価償却費」

という計算によって導かれます。

融資をしてくれる金融機関もこのような見方をしていますし、表面利回りも実質利回りも結局は一つの基準にしかすぎません。

毎月・毎年のキャッシュフローがマイナスだと、「本業以外の安定した収入源」を作るつもりで始めた不動産投資のために、本業の収入を持ち出して補てんするという本末転倒な事態を招いてしまいます。

検討している物件によってもたらされる本当のキャッシュフローを見極め、そのうえで物件の選択、自己資金の回収率や銀行借入の推移を見ていく必要があるでしょう。

◆　マンション投資によって効果的な節税・資産運用を！

●マンション投資により将来の資産形成ができるだけでなく、所得税や消費税、住民税などの節税をすることもできます。投資を始める前に税金についても勉強しておけば、会社員や公務員の方も確定申告などで下記のような節税ができます。

①損益通算により、確定申告で所得税の還付を受けられる。

②減価償却を有効活用した節税効果。

③相続税や贈与税でも節税ができる。

～今回のまとめ～

●キャッシュフローの本当の意味を理解し、マンション投資による運用の仕方を検討・見直す

事で得られるのはお金の利益だけではないと思います。

こちらで紹介した節税方法以外にも、様々な税金対策がありますので、そちらの知識を豊富に蓄えられれば、有益なマンション投資ができるのではないでしょうか？