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◆マンション経営とは

マンションを購入して、それを第三者に賃貸する事によって毎月安定した収入を得ていく事です。 わずかな資金で手軽に始めることができます。 金融商品の金利低迷や年金不安の時代にあったご自身とご家族の将来を良くするための効率的な資産運用の手段として注目を集めており、20～30代でマンション経営を始められるサラリーマンや公務員の方が非常に増えてきています。

またほとんどの方が住宅ローンを活用してマンション経営を始められますが、月々のローンの返済は家賃収入でほぼ返していくことができ、1,000円台からのわずかな資金で手軽に始めることができるのでオススメです。マンションを購入し、ご自身が住むのではなくその物件を賃貸することにより、家賃収入を得ることをマンション経営、またはマンション投資といいます。 

　またマンション経営をすることで将来　年をとった時に年金代わりになるので若いうちにマンションを経営することをオススメします。

◆マンション経営を成功させるためのコツ 

マンション経営を成功させるためには、まず入居者の大学生・サラリーマンなどターゲットを決めることが大切です。

入居者には、一人暮らしの方や家族で暮らす方もいます。

入居者の状態によって必要な部屋の設備も異なってきます。

アパートやマンションを探している人がどのような土地に住居を必要とするかは、土地の条件や特性によって変わってきますので、ビジネス街にあるアパートやマンションであればサラリーマン向け、広く土地を使ったマンションであれば家族向け、といったようにターゲットを決めると空室も少なくなるでしょう。

仕様で経営を始められるよう、どの入居者層にどのような土地や間取りの需要があるのかリサーチしておきましょう。

◆まとめ

時代に合った間取り・収納・設備など、需要や人気のリサーチはすることがマンション経営の大切です。マンション経営を成功させるためには、クオリティの高い物件であるということが重要になってきます。

時代の流れとともに、人気のスタイルや新しい設備などが、生活環境にもどんどん登場します。

最新の設備やスタイルを取り入れた物件であれば、注目や人気を集める物件となることでしょう。

◆マンション経営とは？

～「マンション経営」良く聞く言葉ですよね、マンション経営とはマンションを購入し、第三者に賃貸する事によって安定した家賃収入を得る事の出来る、投資方法の事です。

不動産投資には多額の自己資金が必要と思われがちですよね、ですがこの投資方法は小額の自己資金で始めることができます。

なぜならば、ある程度の年収があるならばローンが組める事と、月々のローンはほぼ家賃収入で返済することができるからです。（１０００円台からの資金でも始める事が可能になっています。）

なのでほとんどの方が住宅ローンを活用してマンション経営を始められます。

マンション経営をなさる方には、金融商品の金利低迷や年金不安の時代にあって、ご自身とご家族の将来を案じ、より豊かにするための効率的な資産運用の手段として行動なさる方が多いようです。

年代としては、20～30代のサラリーマンや公務員の方が非常に多くなっていますよ。

◆マンション経営のメリットって？

～今も注目を浴び続けているマンション経営ですが、メリットにはどのようなものがあるのでしょうか？ご紹介していこうと思います。

　☆メリット１　自己資金が少なくたって、経営が出来る。

→最初に思うのがマンション経営をするんだったら、多くの資金が必要なんじゃ？と思っていらっしゃる方が大半なんではないでしょうか？

それが違うんです。

上の所でもお話した通り、ローンという方法もあるので、本当に少ない自己資金で始める事が出来ますよ。

　☆メリット２　将来の年金を上乗せ出来る。

→年金だけ・・・と思うと不安ですよね。

年金生活を送る夫婦のシルバー世代の方の平均の月額生活費は、約24.4万円らしいです。

もしもゆとりある老後をするなら？

必要な生活費は月額38万円も必要といわれているんですよ。

にも関わらず、将来の年金制度は不安だらけですよね、保険料の負担率アップ・給付金の減額・・・。

この不安を将来に持ち越さないための対策として、マンション経営の月々の家賃収入は、大きな成果が見込めますよ。

　☆メリット３　生命保険として活用できる。

→住宅ローンを活用してマンション経営をしている場合、借入金額に対して｢団体信用生命保険｣が付与されているんです。

もし所有者に万が一のことがあった場合には、借入残債は保険により全額返済されます。

ご家族は残されているマンションで、安定した家賃収入を得ることが出来るんです。

もちろん売却し、現金化する事も可能ですよ。

◆　少子化の影響は？

●　不動産投資としてマンションを購入しても、今後ますます少子化になって賃貸の需要が減っていくのではないかと不安である、というようなご質問をよく聞く。確かに近年は少子化が進み、若年人口は年を追うごとに減少している。しかし、首都圏、特に東京に限っては、人口・単身世帯数ともに大幅に増加している。

●　近年、都心部の不動産価格が安くなったことで、近年、企業・大学等の教育機関・住民の都心回帰現象が起きている。また、通勤時間を削減し、より有効に時間を活用するために、勤務先に近い都心部に住居を持つ人が増えてきている。

●　少子高齢化が進んでいる現在でも、東京の人口はまだ増加し続け、特に東京の都心、２３区内へ一極集中傾向にある。

将来的にも需要が減少していく心配はない。不動産投資を始めるなら需要旺盛な東京エリアの物件にされることをおすすめする。

東京都の世帯数は約５１２万世帯、その中で民間賃貸住宅に住んでいるのは、４１％に相当する約２１０万世帯に及ぶ。さらに世帯の人員別にみると、１人世帯は最も多く約２００万世帯、そのうち約１８０万世帯が民間賃貸住宅に住んでいるというデータが出ている。また、民間賃貸住宅２１０万世帯のうち、１人世帯は６５.９％、２人世帯は１７.０％で、合わせて８０％を越えている。

この点から、東京の賃貸住宅市場では単身世帯が最も層の厚い顧客層で、単身世帯と夫婦世帯が需要の中心と位置付けられ、今後も都心部の地域でのコンパクトマンション需要は拡大する傾向が見られる。すでに今現在でも、価格や資産価値が上昇しているエリアが多くある。また都市型コンパクトマンションは、セキュリティや水まわりなどの設備においても充実し、デザイン性や性能も高く居住空間も高品質となっている。安定した賃貸経営をお考えの方にはより良い選択といえるだろう。

◆　需要の中心は、単身世帯

●　人口は減り続け、そして高齢化していますが、単身世帯は増えている。

その原因は、結婚年齢が高くなってきたことや、結婚しない人が増えたこと、そして離婚が増えてきたことなどが単身世帯が増えてきた理由だ。

データー的に見てみると、マンションに住んでいる人の実に６６％が単身世帯で、１７％が夫婦２人世帯だ。

この２つをあわせると実に８３％が単身世帯とディンクスが占めています。

結婚しても自分の生活や趣味を大切にして、意識的に子供を作らない、と言った夫婦が増えてきている。

そのような需要を満たすためには、コンパクトな、１ｋとか１Ｒのコンパクトなマンションや、少し高額ですが、ディンクスを対象にした、デザイナーズマンションやタワーマンションなどが伸びていくと予想されます。

不動産投資はマンション経営を中心に考えるべきだし、それも東京でマンション経営をする方が狙い目だ。

まず、資産運用の手段は、大きくわけて2つ有ります。

「キャピタルゲイン」　株式や土地の価格変動を見越して、安値で投資して、高値で売りさばく、ハイリスクハイリターンの投資方法です。

「インカムゲイン」　安定株式の長期保有や、国債・預金などのように、資産を手放さずに利息や配当といった安定的な収入を得る投資方法です。

マンション経営を低リスク運用するにはインカムゲインをねらうべきと言えそうです。

理由

①　キャピタルゲインはハイリスク

動産物件をはじめとする投資運用資産は、一時に大きな利益を得ようとすると、同時に大きなリスクをも背負うことになります。たとえば、世界的金融危機（リーマン・ショック）日経平均株価は終値12214円から、わずか1カ月半後、6994円まで一時下落するという、衝撃的な出来事がありました。仮に高値で株式を購入していたとしたら、ほんの1カ月半の間に、資産は半分にまで減少したことになります。資産の売買益で収益を上げる、（キャピタルゲイン）という考え方には、このようなリスクがある事を理解しましょう。

②　インカムゲインはローリスク

株式や不動産を長期保有することで、その利息や配当を受け取ることを目的とする投資方法です。もちろん、資産を長く保有すると、その価値は上下動を幾度も繰り返していくことになります。

しかし、利息や配当は大きな上下動が少ないです。一定期間の保有を続ければ、ほぼ確実に、約束された通りの報酬を得ることができるのです。（キャピタルゲイン）と比較して、急激な利益を得ることが稀な代わりに、長期にわたる資産保有には、有利性の高い投資方法である事が解ると思います。

◆弱点、強味

インカムゲインの弱点は、日本株、日本円、不動産価格が下がること。つまり、大幅なデフレが発生することにありますが、日本が株式や為替という仕組みを取り入れて以来、調整的な上下動はあったものの、「デフレ一直線の流れが持続したことはありません。」

株式や不動産といった資産は、長期的に保有すると利益が出やすい、という事実が不動産の保有を後押しする理由になるのです。

マンションの家賃は、デフレ状況においても株式や生活必需品の価格下落に対して、比較的緩やかな低下しかしないという傾向があります。一方、物価が上昇するインフレを迎えた際には、株式や商品価格の上昇と等しく、マンション家賃も上昇してきた歴史があります。

よって、マンション経営とは、デフレに強く、インフレにも対応できる投資手段。景気の変動にも柔軟に対応する、安定性の高い選択肢だと言えるのです。

◆　あなたはご自分の老後に不安を感じることはないですか。生命保険文化センターの「生活保障に関する調査」によると、「84.6％の人が老後に不安あり」と答えている。老後に不安を抱くその内容を見ると、「公的年金があてにならない」が81.8％と最も高く、以下「日常生活に支障が出る」（48.4％）、「自助努力による準備が不足する」（40.7％）と続いている。「もう、公的年金だけを頼りにできない」「老後に備えて貯蓄を増やさなければならない」と考え、20代、30代の年齢から行動する人が年々増えてきている。

●　たとえば、夫婦2人で老後生活を送るうえで必要な日常生活費は平均23.2万円。また、ゆとりある老後生活を送るための必要な生活費は平均38.3万円。旅行やレジャー、趣味や教養、身内とのおつきあいなど、ゆとりある老後生活を考えると、月々約15万円の差額が生じる。ゆとりある老後生活のためには毎月あと15万円の収入が必要だ。

●　自分がもらえる年金額を把握していますか？「もう、公的年金だけを頼りにできない」「老後に備えて貯蓄を増やさなければならない」と考え、行動する人が年々増えてきている。このような老後の問題には、早期から取り組むことが大切。今後は自らの年金を上乗せする必要があると誰もが意識し始めている。

●　さまざまな年金不安とともに、年金受給開始年齢は60歳から65歳へと引き上げられた。「老後は年金で安心」という時代が終わった今、不安を解消するのがオーナーズマンションだ。たとえば、東京23区で物件価格2,000万円（20㎡）の新築マンションを40歳で購入し（頭金110万円 借入金1,890万円）、60歳（定年時）のときに繰り上げ返済で完済した場合、それ以降の家賃収入は私設年金の役割を果たす。

●　オーナーズマンションとは。

都心を中心に、圧倒的な利回りで注目されているマンション経営。

多くのメリットがある資産運用のひとつですが、きちんとした物件を選ぶことがなによりも重要だ。

「人気のある立地か」「年月を重ねても価値ある物件か」「信頼のおける維持・管理システムがあるか」。マンション経営に求められる。

マンションのオーナーになるには多額の投資が必要です、少しでもリスクを少なくし利益を得るためには満室経営を目指さなければなりません。そのためには上記で述べた条件を参考にしてじっくりマンションオーナーに取り組むことが大事です。