借金おまとめローン一本化の不動産FP

◆マンション経営とは

●マンション経営とは、読んで字の如く経営(つまり、投資)をするためだけに一室を購入し、それを第三者へ貸し出すことで毎月安定した家賃収入を得る事が出来ます。

とはいえ、マンションを一室買うとしても簡単に買う事が出来ない値段ですので銀行でローンを融資してから購入するのが、一般的なスタイルのようです。

最初はローンの返済をしながらの経営となりますが、実際のローン返済は家賃収入で殆ど賄う事が出来るので、実際に負担していただく金額はわずかな額で済むことになります。

●ローンの返済が終わったら、家賃収入はそのまま手元に入りますので、長期的な目で見ても年金代わりとしての収入が期待できますし、年金問題が社会問題となっていますが、マンション経営ならば不足分の補填が出来ます。

わかりやすく言えば、国民年金支給額が足りない分を家賃収入で賄えますよと云うことになります。そういう意味でも、自身と家族の未来をより豊かにするための効率的資産運用の一つとして注目されており、若い世代がマンション経営に携わる傾向が強くなっているのも事実です。

◆マンション経営は、名古屋（中京圏）エリアで！

●名古屋は中京圏で一番大きな都市であり、伊勢神宮や北陸、飛騨や信州等と云った観光地へのアクセスが便利です。首都圏や近畿圏からのアクセスもさることながら、世界各地からは中部空港を介してのアクセスが便利です。

2027年のリニア中央新線の開業を見据えており、名古屋は10兆円のリニア経済効果を追い風に「スーパーターミナルシティ構想」を練っていますので、交通アクセスのさらなる向上や防災対策にウェイトを置いた地下街の改造などにも力を入れていくことでしょう。

名古屋と云えば、愛知県の県庁所在地であり、自動車メーカーを筆頭とした数多くの工場が多数あり、従業員数が圧倒的に多い事だけでなく、学生の数も東京や京都に匹敵するくらい多いので、マンションやアパートなどの需要が高いエリアとされているのです。それゆえに独自の地域産業などの発達による賃貸住宅の需要が高いものとされています。

●ここ15年のうちに、人口が比較的増加傾向にある名古屋。それゆえにマンションの需要が高くなってきています。工場などが比較的多く、モノづくりの集積地としても名古屋エリアは発展し、日本の工業を支えてきました。

工場などで勤めている人たちに部屋を貸して、家賃収入を得るという意味でも名古屋エリアは大きく、従業員とその家族が居住するマンションが大きな要となり、マンション経営をするという意味でも大きいエリアの一つとされています。

　◆　不動産投資を始める場合は、投資や不動産に関する知識を持っていると、それが有利に働くことがある。

　●　そのためにそれに関連する資格の取得を検討される方もいるのではないだろうか。

実際問題資格を持っていなくても不動産経営や投資を行うことは可能だが、資格の取得のために身につけた知識は、必ず不動産経営にも生かされてくるはずだ。

　◆　宅建取引士（宅建）という資格。

　●　不動産の売買や賃貸物件の仲介において欠かせない国家資格であり、不動産業者はそれなしでは宅建業を営むことができないため、必ず宅建の有資格者を雇う、若しくは雇用主自らが取得し、不動産業を営む業者の5人に1人が宅建を持つことが法律で定められているのだ。不動産業界に就職転職をするときに有利に働く資格なのだが、不動産投資をするにあたっても、その知識が生かされる場面が多々出てくるだろう。

　●　宅建資格を持っている人にしかできない業務も多々ある。

不動産の売買には多額のお金が動きますので、法律の知識に基づいて契約時に丁寧な説明や必要な情報を提供し、お客様に納得して頂いた上で、購入や賃貸を決断してもらう必要が出てくる。宅地建物取引士にしかできない仕事が多数あり、その一つが重要事項の説明だ。　不動産を取得する、もしくは賃貸契約するお客様に対して、登記や手付金などの取引に関する重要事項の説明を行い、理解を得た上で契約に同意してもらわなくてはいけない。

また、説明した不動産契約に関する重要事項を承諾してもらったという証明をとるために説明書に署名捺印をしてもらうのですが、宅建主任者がそれに責任を持つ意味で署名捺印をしなくてはいけないのだ。

　◆　マンション管理士もマンションやアパート経営を行うにあたって役立つ資格の一つ。

マンションの管理組合や住民からのトラブル相談に応じて、法的手段を用いて解決に導いていくコンサルタント的な役割を果たす。マンションやアパートには不特定多数の人材が住み、トラブルが発生する可能性もあるので、取得しておくと役立つこともあるだろう。

　◆　管理業務主任者はマンション管理業者に設置義務のある資格。

大型の分譲マンションを経営する場合は管理組合が結成されるが、管理を委託する契約を結ぶ時に重要事項を説明する、組合に管理状況を説明する役割を果たす。

◆マンション経営とは

●マンションと云っても、実際に住むための物件を購入するのではないかという印象がありますが、居住用の物件とは別に、投資用の物件を活用して第三者へ貸し出し、その家賃収入を以て経営が成り立ちます。

しかし、マンションを投資用として購入するとしても洋服を買う感覚で購入するわけにはいきません。この場合銀行からローン融資を受けて購入する事が一般的なようです。

●最初のうちは、銀行からのローン返済をしながらのマンション経営となります。しかし、ローン返済と云っても家賃収入でほぼ賄う事が出来る為、実際に負担する額はわずかな額です

ローンの返済が終わったら、家賃収入はそのまま手元に入るわけですので、現在深刻な問題となっている年金問題の対策として活用でき、それゆえに若い世代のマンション経営をする方が増えてきているのが現状です。

◆マンション経営はさいたまで！

●埼玉と云えば、かつては「ダサいたま」などと揶揄する方(つまり、東京や神奈川、千葉などと比べ地味な印象しかない)がいらっしゃるかもしれません。

今は新宿から電車で約30分で行ける距離ですし、最近は上野東京ラインの開業で乗り換えなしでダイレクトに行ける時代になったのですから、花のビジネス街・丸の内まで乗り換えをせず30分以内で行ける便利な時代になりました。

埼玉は大宮を中心とした都市再開発（いわゆるさいたま新都心）も積極的に展開し、商業施設や博物館などの各種施設の充実化により東京に十分匹敵できる都市へと成長しているのです。

●そういう意味でも埼玉は進化していますし、大規模な都市再開発の進捗によりマンションも増加傾向にあり、最近では地価上昇率の高さでは大宮が都心に匹敵する勢いで急成長しています。地価上昇率だけでも2％を超えており、東京23区の水準を上回る現象となりました。

不動産投資、つまり、マンション経営と云う意味でも2020年に開催される東京五輪を契機に、大規模インフラ整備がこれからも進んでいくことでしょうし、マンション経営も注目されてきています。安定した経営もさることながら、これから急成長していくであろうさいたまも、大宮エリアを中心とした住宅需要も伸びていくことでしょう。

今後は更なる開発などで成長していくであろう大宮エリアを中心とした、埼玉県。マンション経営の意味でも目を向けてみてはいかがでしょうか。

◆マンション経営

マンションを買って、自分が住むのではなくその物件を第三者に賃貸することにより、家賃収入を得ることがマンション経営、またはマンション投資という。 

また マンション経営の魅力は、長期にわたって安定した家賃収入が見込まれることです。定年退職までにローンを完済しておけば、家賃収入がそのまま自分のお金になり、将来の豊かな生活を保証してくれます

◆マンション経営の始め方

最初は自分の周囲の不動産市場を調べることが大切です。

自分が所有する土地や購入しようとする土地が、どのような価値を持っているのかを調べて分析する必要があります。そのためには立地調査を行いましょう。どのような土地と見られているかを自分の思い込みや期待ではなく、客観的な視点から見ることもポイントのひとつです。

マンション経営を成功させるためには、クオリティの高い物件であるということが重要になってきます。

時代の流れとともに、人気のスタイルや新しい設備などが、生活環境にもどんどん登場します。

また家族や一人暮らしをしている学生などターゲットを決めてそれにあった生活環境を決めることも大切です。家族世帯が良かったら公園やスーパーなどがある周辺がオススメです。

また学生や一人暮らしの世帯を中心にしたと思っている方はコンビニエンスストアなどが近くにあると良いでしょう。

最新の設備やスタイルを取り入れた物件であれば、注目や人気を集める物件となることでしょう。

◆まとめ

今からマンション経営を始める方へ

マンション経営にはメリットとデメリットがあります。

メリット

定年退職した後、退職金で土地を買って、年金の代わりに老後の生活費を得るためにマンション経営を始めたいという方や、自宅をマンションに建て替えて家賃収入を得たいという方におすすめです。

また、マンション経営は継続的な収入を得られるメリットがあります。

デメリット

マンション経営のデメリットの中で、もっとも大きいのは空室のリスクです。不動産投資は部屋を賃貸することによって賃料という収入を得るので、空室が多いほど収入は減ってしまいます。

さらに、空室期間が長引いてしまうとローンの返済に持ち出しが必要になるなど、投資計画に狂いが生じてしまいます。

◆　10年後も高い入居率を維持できるのは、力のあるマンションだけ

●　築10年までは、どんなマンションでも「新築マジック」といい、一定の入居率を保つことができる。ただ10年以降も高い入居率を保つには、入居者の気持ちを引きつける力のあるマンションである必要がある。力のないマンションは、１０年も経つと入居者が出て行ってしまい空き室が目立てくる。そうすると不動産屋さんから「入居者を入れるには家賃を下げなくてはいけません」と言われ家賃を下げる。

入居者が集まらない、家賃を下げる。一度、このような状況に巻き込まれたら、賃貸市場のラットレースになってしまう。

このような事態に陥らない為に必要なことは、市場環境調査を基にした正しいプランニングとマンションの機能が入居者のニーズを実現しているという２点である。

●　この市場環境調査を基にした正しいプランニングと入居者のニーズに適したマンションとは、どういうものなのか。

市場環境調査とは、オーナー様が所有されている土地の周辺環境を“賃貸マンションを経営する”という視点を持って調査することを言う。

●　たとえば、駅から徒歩で１５分かかる土地で近くに“大学”があるにもかかわらず、ファミリータイプのマンション（２ＬＤＫ以上の間取り）を建設した時に入居者が集まるかどうかは、周辺の賃貸マンション事情や住民の年齢層・家族構成などを調査することが重要であるといえる。

周辺環境に学生が多く住み、ファミリーは駅の近くに住んでいるということが調査によって判明すれば、２ＬＤＫという間取りよりも１Ｋ・１ＤＫといった一人暮らし向けの間取りを採用することがを検討すべきかもしれない。

しかし、このような成功に近いプランは、実際に調査をしてみないとわからないのが現実だ。

長期間安定した収益を得るためには、建物を建てる時点で力のあるマンションとはどのようなものかを、把握しておかなければならない。

力のあるマンションとは、次に挙げる8つのポイントが優れている建物を指す。

力のあるマンションの条件とは

●「遮音性」　静謐（せいひつ）が創り出す上質な暮らし

●「収納力」　人とともに成長する住空間

・賃貸マンション市場において収納性の高さは必須条件。

●「経済性」　高性能と低コストの両立

●「断熱性」　四季を楽しめる住まいへ

・スタットボードや二重サッシの採用により断熱性が高いということは、暑さ・寒さに影響されないマンション。

●「健康性」　健やかな生活空間の追求

・長くすみたくなる部屋だから、入居者の健康性を実現しなくてはならない。

●「快適性」　住むほどに実感する快適体感

・賃貸マンションなのに快適な住空間を体験することができる。

●「安全性」　防犯、耐震、耐火に対応した安全性に優れた住空間を提供する。

●「先進性」　インターネットマンションの提供。先進のブロードバンドが使い放題。

力のあるマンションを建設することによって始めて、賃貸マンションを高い入居率のまま、長期にわたって維持することが可能だということだ。