借金おまとめローン一本化の不動産FP

　◆　空室リスクをなくすには

　●　マンション経営のリスクにおいて、最も起こりうる可能性が高く注意しなければならないのが空室リスクだ。

この空室リスクを出来るだけ低く抑えるためには、企画段階で協力会社と綿密な打ち合わせや市場調査を重ね、賃貸需要の見込めるエリアを選定をし、ニーズに合った設備仕様の物件を探すことだ。

入居者の立場になり、「ここなら住んでみたい」と思う様な物件が重要なポイントだ。

　◆　不動産投資において、何を差し置いても最も重要になるのが立地条件です！！

　●　ご家族で暮らすのに適した環境の良い住宅街、そして一人暮らしに適した便利な駅近の都心部。

一言で不動産投資と言ってもファミリーマンションやアパート経営、オフィスビルやテナントビル経営、そしてワンルームマンション経営

それぞれに適した場所を選定するのが非常に重要なポイントだ！

ワンルームマンションの場合、大都市圏であっても利便性の良い駅とそうでない駅とでは、人気に差が出るのは誰でも理解できることだと思う。

都心、もしくは大きなターミナル駅までのアクセスの良い駅を選ぼう！

通勤時間としては、1時間が目安だ。

そしてさらに、駅からの徒歩圏内が基本となる。

マンションの中身は、いくら変える事ができたとしても、立地だけはずっと変える事が出来ない。

★.　都心、もしくは大きなターミナル駅までのアクセスの良い駅からの立地

★　駅から徒歩圏内の立地

この2点が好立地の物件となる事を覚えておこう

　◆　現代においては、セキュリティは重要な考えの１つだ。

　●　いくら、好立地にあったとしても、安心して生活できないような物件では、入居者がためらってしまうのはもちろんご理解いただけることと思う。

特に、女性の単身者にとっては、オートロックや防犯カメラ、宅配ロッカー等の有無がかなり大きな判断基準の１つとなってきている。

これらの設備の無いマンションは、最初から選択肢にも入らないといっても過言ではない。

管理会社の定期的な清掃や管理業務もしっかりしているかが非常に重要なポイントだ。

不動産投資、マンション経営（投資）にあたっては、必ずこれらのセキュリティがしっかりしている物件を選ぼう。

◆マンション経営の初心者は、ぜひ活用しよう！

●マンション経営、確かに魅力的なものがありますよね。でも、何も知らない初心者が無謀にもマンション経営をして失敗してしまうケースが見受けられますよね。

初歩的知識を持たずにマンション経営をするのと、ある程度の知識を持ってからマンション経営をするのとでは、成功可否への差が出てしまいます。

そこで、不動産業者ではマンション経営に失敗しないセミナーを開催し、マンション経営の初心者に対して初歩的なことを中心にセミナーを開催するほか、個別の悩みを聞いてアドバイスすることも可能です。

●相談会に参加する人と、その時間帯

マンション経営の相談会ですが、仕事が終わるのは夕方から夜までの人が傾向的にも多く、サラリーマンやＯＬさんにとって、夜の開催や週末祝日の開催はほんとに有難いものです。

◆相談会

●マンション経営において、必ず抱えるのは悩みです。保険の見直しや将来の年金に不安を感じている人や、実際にマンションを経営している人から悩みなどを聞いておきたい事などがおありだと思います。

マンション経営の相談をしてくれる方は、ファイナンシャルプランナーやリスクマネジメントの資格を持っている方や、宅地建物取扱主任者や住宅ローンアドバイザーが相談に乗ってくれますので、マンション経営における悩みをお持ちであれば、有資格者からの助言などを得る事が出来ます。

●ですが、直接来て相談をしてくれとお願いしても、すぐに応じる事が正直言って難しいからです。というのも、相談に乗ってくれる有資格者の方にもスケジュールがありますので、いきなり来て相談に乗ってくれと云われても、正直難しいからです。

なので、相談をされる前には予約を入れておくことをお勧めしたいのです。電話で直接申し込みをするだけでなく、インターネットの予約フォームにて相談の予約を入れる事が出来ます。

開催日については、会社によっては毎日開催してくれるところもありますが、週2回の開催をするところがあります。とはいえ、いずれも要予約制ですので相談をする前に予約をしておくことをお勧めします。

●気になる代金についてですが、無料相談会ですので代金は無料です。予約をしてから業者へ来ていただければ、無料にてマンション経営についての相談をしてくれますので、相談するにも代金の負担をしなければならないのかといった不安はありません。

マンション経営に関する無料相談会を活用して、学んでおくべきところは学んで、マンション経営を成功へと導きたいところですね。

◆　利益率は単純にはかれない

　●　利益率を割り出すためには、利回りを参考にするが、利回りが高いからといってすぐに物件を購入してアパート経営・マンション経営を始めようとすると、損をしてしまう可能性もある。取り扱う物件や経営の仕方によっても利回りが異なるため、「これだけの利益率がある」とは一概に言えないのが実情だ。

◆　条件を考えた上で利益率を想定してみよう。

　●　アパート経営・マンション経営のメリットとして、よく「不動産を持ってさえいれば多額の不労所得が得られる」ということを耳にするが、、実際はアパート経営・マンション経営から得られる利益は、それほど「多額」でもないケースがあるのも事実だ。

　●　例えば、建築されてまだ新しく、表面利回り9%程度の物件を購入し、満室時には250万円ほどの年間の家賃が得られるする。しかし途中で入居者が退去してしまう場合もあるし、対応の仕方によっては、空室期間が長引く可能性もある。

こういった場合は、実際に得られる年間の家賃が200万円程度にまで下がってしまうことも考えられる。

　●　一般的には最低でも家賃の20%程度は経費になってしまうと言われているので、この場合、得られる家賃は160万円程度に下がってしまうということを理解しておこう。

利回りの高さは、必ずしも利益率の高さにつながるわけではなく、利益率は状況によって変化すると認識しておくことが大切になってくる。

◆　利益率は収入・出費・減収入を考慮しとくべき

　●　初めてアパート経営・マンション経営を考える際、満室の状態や、必ず入居者がいる状態

場合の収入のみで利益を予測してしまいがちだ。ローンの支払いや修繕を計算に入れても、それなりの収入が得られるのではないかと想定している方は、少なくない。

実質的には、平均して3年に1度くらいは退去が発生することや、少しの対応の遅れで空室期間が長引いてしまう可能性が高いということを考慮しておくことが大切だ。

　●　マンション経営の場合は1部屋購入して賃貸した場合、稼働率は0%か100%だ。

アパート経営など、複数の部屋を賃貸した場合でも、必ずしも稼働率が100%の状態が続くとは限らない。

稼働率が下がると、当然収入もそれだけ減るということになる。

管理会社への報酬や、リフォーム、固定資産税等の費用を考えると、家賃収入の25%程度が支出になってしまうため、物件から得られる利益は稼働率が100%でも75%程度、稼働率が下がっている場合には50%～60%程度であると考えておくのが妥当だろう。

こういった可能性を考慮せず、空室率や経費比率を過小評価していると、想定よりも低い利益率に驚くことがあるかもしれない。

利益率を考えるときには、利回りはあくまでも参考程度の数字として考え、鵜呑みにしないことが大切だ。

実際に必要となる支出を想定して、支出の割合が大きくなりすぎないように、想定できる利益とバランスを取ることでようやく利益率を上げることを考えることが出来ると言えるだろう。

◆　３０代の生活状況

　●　30代といえば、会社では役職を任されたり、プライベートでは結婚や自宅購入など守らなければならないものを手にした方が多いのではないだろうか。周りからの期待が大きくなったり背負うものが増えたり、今まで以上に責任も大きくなる年代だ。

実際のところ、貯蓄や運用よりも、会社や取引先での付き合いや食事で出費がかさんだり、家族が増えて家計の負担が増えたり、自宅を購入し毎月の住宅ローンに追われたりと将来の準備がままならない方が多いのではないだろうか。

現在、少子化対策により子供手当が支給されていますが、引き換えに所得税・住民税に認められていた年少扶養控除が廃止になった。さらに、今後は子供手当が見直されることで収入が減ってしまう恐れもある。

「これからお金がかかるので高額投資は無理だ…」「もし何かあったら家族に迷惑がかかるのでは…」と思っている方もいると思う。

◆　３０代は退職までの期間が十分ある

　
　●　何もしなければ状況は悪化するばかり。あっという間にお子様の学費負担は増え、気が付けば退職までの時間は短くなってしまっている。

３0代は退職までの期間も十分にあり、60歳65歳の退職時期を目標にした場合、ローンを組んでそのまま所有しているだけで退職時に完済できるケースが殆だ。

30代は使えるお金が増え、運用を考える時期ですが、マンション経営は圧倒的に少ない資金で資産形成と将来の安定収入をつくることができる。これから結婚をしたり、お子様の出産があったりと負担が増える年代でか、将来の為に何かやらなければという意識が高いのが30代。株式やFXなどの投資商品と違って短期間で相場が大きく変動するようなものではないので、本業に支障をきたすこともない。

　
◆　保険を活用

　●　住宅ローンには「団体信用生命保険」が付いていますので、万が一の時にはローンの残債を生命保険会社によって一括返済され、無借金のマンションだけが残る。

すなわち、売却すればまとまった現金の受け取れる実物資産と、貸し続ければ、一生涯の収入になる遺族年金をご家族に残せる。

　◆　アパート・マンション経営する魅力とは

　●　安定した収入を継続的に得られることだ。長引く景気低迷や少子高齢社会での公的年金の不安などの要素が重なった上、かつてない長期の低金利が続く経済情勢を反映して、アパート・マンション経営に強いまなざしが注がれ、事実、多くの土地オーナーが新規に賃貸住宅の経営に乗り出している。

「老後は家賃収入で…というのが理想的なライフプラン」という声は強く、昨今では、所有する土地がない方も新たに用地を購入してアパート・マンションを建設し、賃貸経営を始められるケースも見られる。従来、土地を所有していない人達が賃貸経営を始めるといったケースは少なかったのですが、投資マンションに資金を投入するより、安全性、確実性が高いという評価から、新規に土地を購入して始める人　が出ている。

　●　数十年にわたって長期に安定した収入が実現し、固定資産税や相続税などの節税が図れ、それ以上に高利回りが期待できる、というのがアパート・マンション経営の魅力であり、これに尽きるといっても過言ではないと思う。

　●　市場環境として、ハウスメーカー、建設会社等が賃貸経営のバックアップ体制を充実させているのも見逃せない。賃貸経営を始めるにあたってはマーケティングリサーチから収支計算・事業計画の立案、建物完成後は一括借上げで入居者募集、家賃集金といった賃貸経営にまつわる煩雑な業務を全部請け負っているので、特に専門知識がなくても賃貸経営が始められることが、賃貸住宅ビジネスの活性化を後押ししているといえる。

土地活用のベストプランとよくいわれる賃貸経営。実は現在の経済情勢にピッタリの理にかなったビジネスであるのです。遊休地を効率よく活用する、安全・確実な資産運用が図れる、運用次第で高利回りが実現できる、節税対策に役立つ、といった多くのメリットが挙げられる。

　●　しかし今日、ただ建てれば即入居者が決まるという時代ではない。賃貸経営はよくいわれる「借り手市場」になっている。デザイン性や利便性の高い間取りや広さ、ハイクオリティな設備などで、入居者のハートをつかまないと賃貸経営の苦戦を強いられている。また、長期間の経営という視点で考えても、それは必須になってきている。

ですからこれからのアパート・マンション経営を考えると、市場のニーズを捉えながら、他の物件にない特色を持たせ、競争力をつけた建物を建てないと成功は得られないということ。同時に、数十年に及ぶ事業であるだけに、賃貸経営に関する各種税務やハウスメーカーなどのバックアップ体制をよく理解して、うまく利用していくことが必要だ。