借金おまとめローン一本化の不動産FP

　◆　インフレとは？

　●　物価が継続して上昇する現象のことで、モノの値段が上がり続け、通貨の実質的価値が低くなることだ。

インフレ対策にはマンション経営などの不動産を持つことは非常に有効。

日本人の99％の人がインフレ対策を行っていないといわれている。

しかし、今の日本の状況を考えるとインフレ対策はしておく必要が有りそうだ。

国のあの莫大な借金を無くすには、インフレにする以外あまり良い考えが思いつかない。

今すぐにでなくとも将来的なインフレは避けれないように感じる。

それでなくとも過去100年の世界先進国のインフレ率は、大体年間2～3％。 このような上昇が続くと考えると30年後には物価は2倍以上になっていても 決して不思議ではない。

だからこそ、インフレに備えて対策が必要なのだが、インフレが起きると同時に資産インフレを引き起こす可能性が高い。

インフレ時に現金や預貯金で持っていた場合、資産が目減りしてしまう為、対策が必要だ。

物価の上昇に伴い不動産の資産価値・家賃も上昇する事が多いので、インフレに強く現金のように目減りしない。

だからこそ、マンション経営はインフレ対策に有効だといわれているのだ。

　◆　インフレ対策のマンション経営

　●　マンション投資のメリット一つにインフレ対策がある。

なぜ、マンション経営がインフレ対策になるのだろうか。

現在日本は、900兆円にも上る借金をしている。

国家の税収を上回る支出があるため、赤字国債を発行しているのだ。

国債には利息がつくため、赤字国債は発行すれば発行するだけ国家が国債購入者に支払う金額も増えてくる。

　●　税収も足りなく、国債も発行できないとなれば残されているのは。紙幣の大量増刷だ。

当然そんなことをしてしまえば円の価値は下がり、それは物価の価格にも反映する。

いわゆる、インフレの状態になってしまうのだ。

ハイパーインフレと呼ばれる時代になってしまうと、例えばハイパーインフレにより現金の価値が10分の1にまで下がってしまった場合、缶ジュースが1200円となり、あなたが必死でためた貯金も10分の1の価値しかなってしまう。

第一次世界大戦後のドイツではインフレ率が1兆倍までになり、ドイツマルクは正に紙切れと化した。

ですが、マンション投資の場合であれば金融機関のローンを利用して購入するため借金が10分の1となり、物件は物として残る。

当然、マンション経営は、賃貸として運用するわけですから、当時の経済状態に合わせて家賃を上げてしまえばよいだろう。

この間の1秒1秒にも日本の借金はどんどん膨れ上がっている。

このまま借金が増えていく状況で経済的な進展が見られないようであれば、近い将来インフレの時代が来るだろう。

　◆４０歳ころから考えれば定年までに１億円のアパート資産が得られる？

　
　●　普通のサラリーマンならば生涯働いて得る収入は約２～３億円だと思うが、銀行に預けておくだけでは定年までの生活費一切を差し引いた金額しか残らないことになる。

そこで、定年後の生活設計を４０歳頃から考え､まずは自由に使えるお金を５００万円程度貯金して､できれば自宅も購入してあったほうがいいと思うが､４５歳くらいからでもアパート投資を堅実に着実に継続的に実行していけば定年までに1億円のアパート資産を形成することは可能だと思う。

　◆　自己資金５００万、ローンで１０００万円から始められる

　●　４５歳で２０００万円なければ駄目かというとそんなことはない、地方のアパートは新築でも１棟１５００万円くらいから購入できますから、自己資金５００万、ローンで１０００万円ということから始めればいいわけだ。

その後は毎年所得税が戻ってきますし毎月の収支のプラス分をためていけば２～３年で次のアパートの頭金がたまるわけだ。

　◆　生命保険の代わりにもなる

　●　家族もちのサラリーマンならたいていの方は生命保険に入っていることと思うが､アパート購入のためにローンを組む場合はローン残額に応じた生命保険に自動的に入る場合が多いと思う。（相続を考えてわざと生命保険をつけない場合もあるが）

そうすると万一のことがあっても生命保険でローンが返済されるため、残された家族はローンなしのアパートを相続できることになり､一家の大黒柱を失ったあとの安定した収入源を持つことができるわけだ。

　◆　リスクももちろんある

　●　サラリーマンがアパートを購入するときには借金をして資金調達するわけですから入居率が低ければローンの返済計画にも影響し、長期間空室が埋まらないということが最も大きな心配事だと思う。

日本は現在でも賃貸住宅は供給過剰の状態にあるということだし､今後は人口の漸減が続くわけだから、入居率の点は事前に十分な調査・検討をする必要がある。

それでは何をすればいいのかと言ってもなかなか決め手はないわけで、信頼できる管理業者さんを見つけて話を十分に聞いて、あとは自分で判断するより仕方ないのではないかと思う。

　
　◆　諦めないマンション経営

　●　「2戸のワンルームなんてお金がないからとても無理」といって諦めてないですか？　中古ワンルームマンションなら、人気の東京都心部でも1000万円程度で購入可能。ローンを利用すれば100万円程度の頭金でスタートできる。その中古ワンルームが最初の一歩になって、15年後には「ローンのない2戸のワンルーム」のオーナーになれる計算だ。40代で投資をスタートさせれば、60歳前半で、月15万円の不労所得を確保できることになる。

　◆　１００万円からのスタート

　●　高額な資金が必要と思われがちな不動産投資だが、実は100万円の手元資金があればスタートできる。1000万円の物件を購入する場合、頭金の最低金額は物件価格の5％にあたる50万円。さらに登記費用などの諸費用として50万円のキャッシュを用意する必要がある。頭金と諸費用を合わせた100万円が、最低必要金額だ。

月5万円の手取り家賃収入が得られる中古ワンルームを、頭金50万円で購入したケースで考えよう。残りの950万円を金利3％、期間30年のローンを利用した場合、家賃収入からローンを返済したあとに１万円程度を手元に残すことができる。

　●　マンション投資というと、「受けとった家賃でローンを返済しても、手元にお金が残る」という状態をイメージする人が多いと思う。たしかに月１万円のおこづかいが得られれば、ちょっとリッチな生活が楽しめるが、その方法では手に入れたワンルームが自分のものになるまで30年もかかります。30歳でスタートすれば、完済は60歳。「ローンのない一戸のワンルーム」からは月額5万円の家賃収入が得られますが、目標の15万円とくらべると、寂しい金額です。

　●　目標である「3戸のワンルームで老後の不労所得15万円」を達成するには、最初のワンルームのローンを10年間で完済しよう。例えば、ローン期間が20年、金利3％で950万円のローンを組んだ場合。10年間での返済総額は、借り入れ金額の約4割にあたる400万円です。残りの550万円を繰上返済していけば、10年後の完済が可能になる計算です。

550万円といえば大金に思えるが、年間で考えれば55万円、１カ月あたり45,000円です。貯蓄と思えば、不可能な金額ではないと思う。

◆マンション経営とは

●マンション経営とは、読んで字の如く投資目的にマンションの一室を、銀行からのローン融資を受けてから部屋を購入し、第三者に部屋を貸して家賃収入を得る事が一般的です。

最初はローンの返済がメインとした経営となりますが、実際は家賃収入がローンの返済に割り当てられますので、大家さんが負担するのはわずかな金額で済みます。

銀行からのローン返済が終わると、家賃収入そのものは大家さんの手元に入ります。大家さんと云っても、若いサラリーマンやＯＬさんがマンション経営に携わっています。というのも、将来不安な年金問題がその背景にあり、長期的に見てもマンション経営は公的年金の補填、つまり、私的年金として十分カバーできる金額になるという事です。

●しかしながらメリットもあればデメリットもあるわけで、空室が出ればその時点で家賃収入は途絶え、入居者を探さなければなりません。

入居者つながりで、家賃滞納問題も生じてくることでしょうし、建物にも築年数がありますので、その年数が高ければ高いほど老朽化の問題が浮上してきますので、マンション経営に関しては、メリットとデメリットの双方があることを理解しておくといいでしょう。

◆一括借り上げ、これだけは気を付けて！

●マンションの一括借り上げ方式、「30年一括保証！！」などといううたい文句でテレビや新聞などで宣伝を展開しているでしょう。何も心配することなく楽に賃貸経営をするから安心してねという響きのように聞こえますが、その話には当然ながらデメリットがあります。。

①契約の途中ですが、賃料を大幅値下げさせていただきます！

新築後2年経過したのにもかかわらず、何も前触れもなくいきなり「周辺の賃料の相場が、下がったんだよ！！」と一方的な理由で賃料約10％ダウンをさせられることもあります。

二年ごとに借り上げ賃料の見直しをすると、契約書の文章にしっかり入っています。最初は賃料を高めにして、二年後には周辺に合わせるための値下げをすることもあります。

物件の周辺家賃相場をリサーチし、提示価格が適正であるか否かを見極める必要があります。もし相場より高めの賃料を提示されたら、まずは「これでいいのかなぁ？」と、よく見極めましょう。

②解約したいけど、気が付いたら・・・

ケース①の続きになるようですが、理不尽な要求をされたら解約すればいいと安易にお考えではないでしょうか？

実は、契約書に「オーナーから解約を申し出た場合は、その分違約金を支払う必要がある」と記されている場合があり、そう簡単に解約するわけにはいかないという事です。

悪質なものだと賃料の二年分を請求させられるケースもありますので、契約内容に関しては慎重に確認することが重要です。

③こっちには借家借地法がある！！

「オーナーはいつでも、解約できます」と、契約書に書かれていますが、たとえこれがあったとしても泣き寝入りを余儀なくされるケースがあります。

借り上げ会社が、借家借地法をオーナー側に突き付けてきた場合です。

一括借り上げは、オーナーと借り上げ会社との間に結ばれた賃貸貸し契約そのものになり、契約書に文章があったとしても、実際は借家借地法があり、法の下での正当な理由なき場合、オーナーは解約できないようになっています。

④大規模修理をするから…

物件は築15年の節目を迎えました。しかし、建物は老朽化を迎えています。と云う事で、当然修理をすることになります。

とはいえ、修理のレベルは大規模修理のレベルになってしまいます。

契約条項に「修理は借り上げ会社に発注しなさい」と云う事が盛り込まれており、同業他社で見積もった場合の金額よりも割高な金額を請求された、というケースがあります。借り上げ会社との契約をする際、このような契約条項が盛り込まれてるか否かの確認が必要です。

以上のように、一括借り上げは表面上業者さんにお願いすることで賃貸経営は楽にできるという事ですが、実際はメリットだけでなくデメリットも存在することを念頭に入れ、契約をする際には慎重に行う事が、非常に重要なのです。

◆家賃保証はマンション経営につきもの？！

●大手のハウスメーカーが建設しているマンション、分譲マンションですので第三者へ貸し出しをして家賃収入を得ることが魅力ですので、若い大家さんにとっては魅力の一つと云っても過言ではありません。

しかしながら、大手のハウスメーカーには家賃保証と云う制度があり、大家さんが管理会社に入居者の管理を委託するシステムです。メリットを挙げるとするならば、空室が出ても家賃の保証をしてくれる制度で、入居者の有無問わず毎月家賃の収入があるという事です。

つまり、家賃の集金やクレーム処理、更新や契約などの一切を管理会社に委託して、大家さんに成り代わって家賃集金などをしてくれるのですから、簡単にマンション経営が出来るのがメリットです。

●家賃制度そのものに落とし穴があり、賃貸マンションの収益性を低くしているのがこの家賃制度です。だったらなぜ、この制度が落とし穴なのか考えてみましょう。

実はこの制度にからくりがあったのです。

①大手メーカーにとっては利益をウェイトにおいていますので、当然ながら稼ぎを優先したがります。したがって、建物価格が不当に高いのです。

②利益を生み出すには、営業にもかかわります。営業第一計画故に無理な営業計画を展開しようがしまいが、業者側は強引に話を進めたがるのです。

③効率も重視してきますので、内外装デザインについては手が回るはずもなく、そのデザインの古さゆえに競争力そのものを失っていることです。

④設計・施工が同じ会社が担当しているので、工事管理のチェック体制が甘く、寸法や部材が規格化さ、プランそのものに自由度が少なくなってしまう事です。

◆ほんとは恐ろしい家賃保証

●まず結論から言いましょう。家賃保証で得をするのは大家さんではなく不動産業者そのものです。

と、いきなりそんな出だしからスタートしたんじゃ、何を言ってるのかとお思いの方がいらっしゃいますが、実は、家賃保証にはトラップがあったのです。

不動産業者らは、大家さん側に家賃保証をしますよと甘い餌をちらつかせてきます。その餌の裏には、家賃そのものは不動産側に決定権を持たせてしまうことになります。こればかりではなく、敷金や礼金までもセットで決めてしまいます。

なので、家賃・敷金・礼金の三点セットの決定権は不動産業者側に主導権があり、結果的には大家さん側の収入減になるのは事実です。

●建物の見積もりをする時、工事費用を高くしておくこと。将来、家賃保証で損をしたときでも大丈夫なよう、一種の保険をかけるような感覚で対処します。このやり方は、ハウスメーカーが良くやる手口で、大家さんにはわからないからくりです。

家賃交渉は約2年ごとに執り行われ、「周りの家賃相場が下がってます」等と云った切り口で言い訳をします。保証額は通常設定家賃の85％で、約15％は管理会社の収益となるのです。

●建物が完成した後も、修繕費や改修費が比較的高額で請求されることもあります。築後新しい物件であるのにもかかわらず、壁紙の張り替えなどを要求されることもあり、工事は管理会社指定となりますので、工賃は高めです。

それだけでなく水道や電気などの共用部の掃除なども別途必要となり、敷金や礼金なども受け取る事が出来ないのがオーナーです。業者との約束はあくまで家賃保証のみです。

30年の家賃保証をしますよと、大家さんに家賃保証の甘い罠を仕掛け、割高な建築費を出してでもローンを組んだのに、内外問わずパッとしない建物で、20年後に放り出されたら・・・。そう考えたら業者側の思うつぼです。

総ての家賃保証システムやハウスメーカーには当てはまりませんが、家賃保証などをじっくり研究し、見極める力が大事なのです。