借金おまとめローン一本化の不動産FP

◆イチバン大事な入居契約者の満室にするためには

○　オーナーの管理会社・不動産会社委託というところで大きく変わります。身内に管理を任せたとしても、生涯的に管理ができない時期がでてきます。オーナーとして大切なことはしっかり維持と利益を出してくれる会社を選択することが大切な条件となります。経営の言わば、パートナー選びです。金銭的な部分で動いているのがオーナーだとすれば、実務は委託の会社ということになりますから、自分と相性も大切でしょう。新築から10年は特に真新しい価値がなくとも入居者集めに苦労はないということがありますが、その後将来の計画が建てられる会社であれば安心かも知れません。

○経済力があれば、丸投げでも経営はできます。しかし、実際問題では利潤を出す方法は自ら動かなくてはなりません。マンションの入居者を満室状態でやることも商工会議所や地域の懇親会や交流会などのコミュニティへの参加が大事な条件となります。加えてSNSでの集客や発信と記録を取ることで信用を作ることにほかなりません。ブログ等も価値になります。これまで培ってきたスキルが大きく左右するでしょう。また、趣味でDIYスキルがあれば、大工さんを雇わなくても自分で修繕できるのでコストを抑えることができます。

◆経済的なマネジメントスキルは何が必要か

○新築物件で経営ができるのは、しっかりした収入の蓄えがある人や銀行からの融資が受けられる人になります。そのため、初のオーナーは中古物件から始めることが大切とされます。修繕におけるコストはかかりますが、近年はリノベーションの物件が人気があります。また物件飽和の時代で新しいものが価値があるかはオーナーの価値の見出し方によるところが多いのではないのでしょうか？

○立地条件は一つの基準になります。経済的な価値は公共機関へのアクセスや学校がポイントに成ります。当然利便性がイイためコストも高いが利便性の高いところに人は安定して住む傾向があります。選び方が非常に大切になります。そして、価値が生む仕組みができます。

◆マンション経営におけるキャッシュブロー

●マンション経営の際、入居者から徴収するのは家賃ですよね。その家賃収入からの資金の流れをキャッシュブローと云います。

キャッシュブローの流れは次の通りです。

売上―経費＋(非現金支出―非現金収入）＝キャッシュブロー

上記の図式の通り、現金による支出と収入の差額そのもの、つまり現金残高そのものがキャッシュブローと云います。

売掛金等と云った将来金額として受領できる債権ではなく、硬貨等の現物、つまり現金そのものを言います。

●収益は黒字ですが、それに見合うだけのお金が残ってないと云う苦しい経営事情のところもあります。確定申告では所得金額として計算しますが、これとキャッシュブローとは異なるものであることを理解しておく必要があります。

所得上ではもうかっているとしても、現金が無ければ経営そのものは安定しないことが現状のようです。

◆キャッシュブローについて

●まずは借入金の返済（つまり、住宅ローン）について見てみましょう。

借入金返済については、必要経費として認められるのは利息だけで元金返済額については、所得計算上必要経費には含まれません。

これをキャッシュブローだとどうでしょうか。

借入金の返済（利息と元金返済額）については、現金支出額として把握されることになっています。

例・借入金現金返済額70万円→所得金額は100万円でもキャッシュブローは30万円とされる

つまり、所得金額と比べキャッシュブローは70万円減少となるわけです。

●減価償却費を見てみましょう。これも所得計算上は必要経費扱いとなりますので、収入から控除する事が出来ます。しかし、実際にお金は支出されるわけではないのです。

手元に現金は残りますが、キャッシュブローだと後述する所得金額より減価償却費の分が大きく計算される形になります。

●所得金額との関係について触れてみましょう。

所得計算の項目には、所得金額よりキャッシュブローを減少させるものがあります。

①借入金元金返済

②所得税及び住民税の納税

③固定資産購入

この3つについては、所得計算で算入する事が出来ませんので、実際のお金では減る項目となります。

●滞納家賃についてですが、お金は入ってくるわけでもないのに、所得計算としてはプラスとして計算されなければなりません。家賃の未収金はあるけど、現金そのものは全く入ってこなくなりますので、家賃滞納には十分注意する必要があり、現金が手元にない状態となり、キャッシュブローの悪化の原因となります。

簿記上では家賃未払い（家賃滞納）は未収納として計算され、売り上げとして計算しなければなりません。しかし、手元に現金が残らなければ投資及び安定経営双方の意味でもマイナスになるので、要注意です。

●未収家賃回収や預かり敷金については、所得計算としては算入されないものの、現金としては手元に入ってくるものになります。

キャッシュブローの改善は、マンション経営における重要な項目であると考える必要があることからしっかりとしたキャッシュブローを常に意識しながら、運営をしていきたいものです。

◆　マンション経営とは？

～マンション経営とは、わずかな資金で手軽に始めることが出来る、資産運用の手段です。

方法としてはマンションを（１室だけでも）購入して、それを第三者に賃貸する事により毎月、安定的に家賃収入を得ていく事が出来ます。

メリットも数多くあります。

まず、節税効果・景気に左右されにくい・生命保険の代わりになる・専門の業者に任せる事が出来る・などです。

少ない資金で始める事ができるのもこのマンション経営の魅力の１つなのですが、ほとんど多くの方が住宅ローンなどを活用して、マンション経営を始められるようです。

20～30代のサラリーマンや公務員の方が、資金調達の為に始めるという事もあるようなので、ローンを使用するのは自然な流れかもしれませんね。

◆　マンション経営しながらローンを返していく方法

～まずはローンにはどんな種類があり、どんな返済方法があるのか？

ご自身の計画や、返済プランなどの条件に合ったローンを選択する為に知っていきましょう。

❶ローンを使用する際どこで借りることができるのでしょう？

⇒マンション経営で使用するローンは、一般の住宅ローンと同じように、民間金融機関と公的金融機関で契約する事ができますよ。

　〇民間金融機関〇

→一般銀行、信用金庫、農協、生命保険会社、信託銀行、損害保険会社

　〇公的金融機関〇

→住宅金融支援機構、地方自治体、日本政策金融公庫

民間ローンは低金利時代を背景に積極的な融資姿勢に拍車がかかっており、公的ローンよりも利用者も増えています。

公的ローンは公庫の廃止以降、高齢者向けや子育て向けの賃貸に融資条件が限られているものもあるので、一般的に民間ローンの方が使いやすいようですね。

❷借入期間はどれくらい？

⇒これは自分自身が考えるライフプランと照らし合わせて考えなければいけません。

ローンによっても様々で、長期の返済期間を設けている金融機関がある一方で、15年間といった短期のローンも用意されています。

民間のローンの場合も、短期の借り入れから30年、あるいは35年などの、長期の期間を設定している所もあります。

これまでの事を頭に入れた上で、ローンをどう返済していくのか？という事ですが、簡単です。

家賃収入でまかなっていけば良いんです。

最初はもしかしたらつまずいてしまうかもしれません。

ですが波に乗ったらこちらのものです、ローンを返済し終えれば、家賃収入はオーナー様の取り分になるので、将来に役立つ資産になりますよ。

◆　マンション経営になぜ勉強会が必要なのか

～マンション経営の勉強会について、お伝えする前に、リスクについて知ってもらおうと思います。

こちらでは、リスクとそれを回避・もしくは打破する為にはどうしたら良いのかを考えていこうと思います。

　
　『リスク①マンション経営に必要なマンションを購入する際にかかる経費』

➡マンションを購入する際には、その価格以外にもお金がかかってしまうんです。

税金や書類の作成などで、本体価格の7％から10％ほどの雑経費・登録免許税・司法書士手数料・印紙税・不動産取得税（購入の翌年）など。

これらは公的なものなので回避・軽減することはできないようになっています。

他にも支払う必要のある経費は、固定資産税・減価償却費・マンション購入のローン利息・マンション販売業者による仲介手数料、となっています。

　『リスク②マンションを運営する際にかかる経費』

➡オーナー（マンション経営者）は入居者に対して快適な住みよい環境を提供しなければなりませんよね。

それにかかわる経費が毎月のマンション運用経費です。

その中身は、管理費・修繕積立費となっています。

　（管理費→共益空間の清掃設備・メンテナンス・修繕手配、にかかる費用。）

　（修繕積立費→建物が劣化した際の大規模修繕のためのプール金。）

その他にも、毎年かかる経費としては、都市計画税・固定資産税・不動産収入にかかる所得税・火災保険・地震保険などの各種保険もあります。

『リスク③入居者不在』

➡知っていますか？マンションをするうえで最も避けたいリスクが入居者不在です。

もし入居者が途切れてしまったら、自分でローンを支払う必要が出てきてしまいます。

家賃でローンを返済していた方には、重荷ですよね。

ですので、マンション経営は優れた物件を購入することも大事なのですが、それだけに注目するのではなく、信頼できるマンション販売業者を選ぶことも、マンション経営を成功させる大切な秘訣になってきます。

◆　リスクを回避し、優れたマンション販売業者を見つけるには？

～数あるリスクに打ちのめされることなく、パートナーとなるマンション販売業者を見つけるためには、どうしたらいいのか？

それは・・・、マンション経営についての勉強会・セミナーに参加する事です。

同じ立場の仲間・先輩と情報を交換し合うチャンスとなるでしょう。

同じ立場だからこそ、知りえる気持ちがあるものです、先輩には経験もあります。

まだ、あなたにとって未知なリスクにも、先輩は対応した事があるでしょう、その情報はあなたにとって力になります。

マンション経営を考えている方には、勉強会・セミナーの参加を、検討していただければと思います。

　◆　家賃でローン返済

　●　マンションは非常に高額な買い物。ほぼすべての人がローンを組んで購入される。ローンの支払いにあてられるのは家賃収入。住宅ローンのように自分の給与から支払うわけではない。オーナーさんにとっては自分の財布から出ていくお金ではないので、ローンを払っているという“痛み”がないのだ。また、通常投資といえばある程度の資金を必要としますが、マンションのローンは家賃で支払うので、多くの資金がなくても始められる投資なのだ。オーナーさんがマンションを買い増ししていく傾向が強いのは、これらが要因の一つだ。

　◆　老後は年金＋家賃収入

　●　ローンを払い終えれば家賃はすべてオーナーさんの収入になる。年金生活に入ってこうした収入があればたいへん助かると思う。でも例えば40歳の人が投資用マンションを購入するのに35年のローンを組んだとします。ローンを支払終えるのは75歳。ローンの支払いが済めば家賃がまるまる収入となるわけだが、そうなるまで35年も我慢してマンション経営をする必要があるの？と思われる方がほとんどだろう。ではどうしてオーナーさんたちは投資用マンションを次々に購入されるのだろうか。

だれしも早くローンを支払い終えたいと思う。しかしローンを家賃で支払うマンション経営で家賃を大幅に超える額で毎月のローンを組む人はいない。かといって、毎月のローン額を下げすぎるのはローンの上限年数で払いきれない。よってほぼすべての人がローンに対して毎月の諸経費と家賃の合計が同じか少し上回るくらいに設定している。しかしこれではうま味がないようにみえる。

　◆　確定申告がミソ

　●　会社や法人の給与以外に収入を得た人は年1回確定申告をする必要がある。確定申告で還付金請求をすると会社員の年末調整のように、納めた税金が多いとお金が戻ってくる。マンション経営では、払っているローンの金利分や経営にかかったお金は経費とみなされ、確定申告後お金が還付されるのだ。額はその人の収入、物件、金利、家賃、契約状況によって異なりますが、だいたい年収600万円くらいで投資用マンションを1件所有しているオーナーさんでは20万円くらい還付される。これがローンを支払中でもうま味を感じられ、マンション投資が“節税対策”といわれる仕組みなのだ。当然ですが所有している投資用マンション件数が多ければ還付金も多くなる。だから自宅や他の投資用マンションのローンを払いながらも買い増ししていくオーナーさんが多いのだ。