借金おまとめローン一本化の不動産FP

◆マンション経営とは

●マンション経営とプレステージの事について触れていきたいのですが、まずはマンション経営の事について紹介していきましょう。

マンション経営は、一般的に居住するために購入する人もいらっしゃいますが、それ以外の目的があるのをご存知でしょうか？

●それは、融資をする為だけの部屋の購入です。部屋を購入したとしても、洋服や香水、それに化粧品と違い簡単に買い物が出来るものでなく、購入の際には金融機関から融資を受ける形での購入になります。

最初はローン返済をすることがメインとなってきますが、ローンそのものが完済したら家賃収入が手元に入る形となり、中長期的に見ても、私的年金として公的年金の補填として活用する方もいらっしゃるくらいです。

●将来設計だけでなく、失業保険や生命保険などの代替や資産形成のほか、節税効果としても期待できるのがマンション経営です。

しかしながら、デメリットも存在するわけで、入居される方がいないと家賃収入がその場で途絶えるほか、入居者との間のトラブル（家賃滞納問題）も生じる事もあり、建物そのものの経年による老朽化などがありますので、デメリットも存在することを理解しながらのマンション経営をしていくものだと念頭に置いてください。

◆プレステージのマンション経営について

●マンションを購入されたお客さまの購入ニーズは様々で、例えば老後の年金問題（公的年金の補填としての私的年金）や資産形成などと、目的はそれぞれです。

スタッフもお客さまのニーズにこたえ、個別のライフプランにあった提案をしていくことや、マンション経営における、困ったことなどのケアについても対応しています。

お客さまがどういう状況にあるのか、また、マンション経営において初めての方にも親切で丁寧な対応をし、メリットとデメリットの双方を分かりやすく説明するのも特徴です。

●マンションを購入した後も、経営に必要な各種業務を担当し、サラリーマンやＯＬさん等と云った本業がある方でも仕事に集中できるような環境を提供し、入居者の募集から賃貸契約、マンションの各種メンテナンスなどと云ったケアもサポートしています。

基本的にはオーナーズマンション形式を導入していますので、大家さんにはお部屋を購入してからマンション経営の必要な各種業務を大家さんに代わって面倒を見ています。また、空き室対策としてはサブリースシステムを導入していますので、空室や滞納リスクを軽減しています。

●大家さん（=お客さま）からの信頼も高く、メリットやデメリットの説明のほか自分に見合ったプランの提案や親切で熱心なスタッフによるものだという声が寄せられているくらいです。

マンション経営を検討されているのならば、プレステージのマンションを検討されることを提案しつつ最後のまとめとさせていただきます。

◆マンション経営って、フリーターでもできるの？

●マンション経営って、サラリーマンやＯＬさん等と云った会社勤めの方が副業で経営し、将来の年金不安による公的年金の補填として私的年金名義で活用することを前提に購入される方が多いようです。

所得の低いフリーターがマンションを買ったとしても、まずはローンの申し込みで十分引っかかるでしょうし、簡単に資金融資をしてくれるはずはないのです。

一般的な結論を言うならば、頭金なしで大家さんの経験がない人に金融機関からの融資をしてくれるはずはないと考えるべきでしょう。

●銀行等と云った金融機関から融資を受けるとしても、大家さんとしての経験が無くても頭金や諸経費などがあれば、銀行などからの融資を受ける事が出来るのが一般的で、それが無いフリーターが受けたとしても、「大変申し訳ございませんが…」とお断りされるものだと考えてもいいでしょう。

しかし、資産性の高い物件を格安で購入した場合は、融資をしてもらえる可能性はあるかもしれません。

物件購入価格よりも、はるかに高い担保価値のある物件を購入した際に融資できるといったパターンもあるかもしれないのです。

では、どうやってフリーターがマンションを購入し経営が出来るのでしょうか？次はそれについて触れてみましょう。

◆フリーター、マンションを買う？！

●住宅ローンを利用するという手段ですが、フリーターにはできっこないじゃないかとお思いの方がいらっしゃるかもしれません。しかし、よく考えてみてください。

自己資金と頭金がそれぞれ0の状態で、銀行から融資を受ける事が出来るのをご存知でしょうか？

それは、住宅ローンの活用です。但し活用するとしても、収益用ではなく自分の居住地としての物件であれば利用できます。

収益物件としてよりは住宅の購入としての住宅ローンの融資を受けても、それほど問題はないようです。

●住宅ローンの基準は、普通の企業で長期勤続でなければ融資は難しいよって考えが一般的でした。しかし、近年では会社勤続1年以上勤務していれば問題なく融資を受けられる所が増えてきました。

勤続年数が約2～3年程度であっても、銀行からの住宅ローン融資を受ける事が出来るようになるという事です。その位事情は変わってきた証拠です。

年収についても高ければ高いほど有利であるのは、以前の考えでしたが最近は年収が低くても問題はないということになってきました。

つまり、年収が約300万円あっても、1000万円の融資は受けられる可能性は高いということになるのです。

●住宅ローンは1つしか持つ事が出来ず、過去にくんだローンで返済不能などと云った事故があった場合は、融資をお断りせざるを得ないこともあり、査定対象は自動車ローンなどと云った住宅ローンと関係ないローンまでも含まれることになります。

自己破産などをしている場合、ある一定の年数を経過しないと融資は出来ず、また、過去に消費者金融を利用した、ただそれだけでもマイナスポイントになるので、借りてる人は完済してからにしてください。

返済に無理がある=融資は難しい

これは金融機関の一般的な考えそのものです。その点を理解したうえで銀行にローンの融資を相談してみるのも一つの手でしょうし、マンション経営そのものは可能であるとお考えいただければ幸いです。

　◆　東京ビッグサイトフェアの様子

　●　不動産オーナー向けの最新情報、オトク情報、初心者対象情報が一同に集まったイベントがある。それは、日本最大級の住宅フェアこと、賃貸住宅フェア。東京ビッグサイトで開催されるフェア、東京ビッサイトで毎年夏の時期に開催される賃貸住宅フェアは、賃貸住宅オーナーを対象とした賃貸住宅情報を一同に集めた大イベント。

2日間で26,004名もの来場者があったようだ。資産運用の選択肢として、賃貸住宅が注目されている。

出展企業は全295社！

物件探しから購入・契約までをサポートしてくれるコンサルティング会社や、購入後のサポートをしてくれる賃貸管理会社・建物管理会社。さらに不動産資産の相続や贈与について相談できる税理士事務所やマンション経営に関わる諸問題を解決する法律事務所。リフォーム・リノベーションの専門会社や、最近はやりのシェアハウスを扱うブースもある。

人気のあるセミナーは

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最新の消費者ニーズからひもとく入居率の向上策

工事費70万円のリノベーションで家賃1万円アップ

　●　最新のセキュリティシステムや高速ネット回線、新開発のペット飼育向けの防臭畳など、マンションにまつわるトレンド商品が勢ぞろい。建物の設備を自分で揃えたいオーナーはもちろん、建物管理はすべて管理会社に委託したいという方も、どんなマンションが人気になるのか、流行の最先端を見ておくことが賢いマンション購入のための勉強になりそうだ。

　●　床の補修作業の実演を専門家の解説を聞きながら見ることが出来たり、プロのサポートを受けながら実際に塗装・壁紙貼りの体験ができるブースもあり。また、賃貸オーナー向けのiPad活用講座や、カメラ撮影講座といった、時代とともに移り変わるオーナーの必要知識・必要技術をいちはやく紹介してくれるのも、賃貸フェアの良いところだ。賃貸マンションに関わるあらゆる領域の専門家から、一度にさまざまの勉強をさせてもらえる

地道に独力で不動産情報を集めるのは大変。でも、賃貸住宅フェアのような大規模な住宅フェアに参加すれば、1日でマンション購入や賃貸に関するありとあらゆる情報やトレンドを集めることも可能だ。

すでにマンションを経営されている方も、これからマンションの購入を検討されている方も、まずは一度、参加されてみてはいかがだろうか。

◆マンション経営のビジネス

●マンション経営と会社経営、まったくもって関係なさそうな感じです。実は、それに相通じるところがあります。

というのも、感覚的には会社経営そのものと同じ感覚で臨むことがベストです。例えば1000万円の物件を投資目的に購入し、200万円を頭金として投入します。残り800万円についてはどうなるのか？

当然、これは銀行からのローン融資として受ける事になり、その800万円は債務として扱われます。

資本金200万円、債務800万円をマンション一室を管理するために必要な運転資金であることを頭に入れながら事業をするのと変わりはないからです。この資金をもとに、「どうすれば収益を上げるのか？」と、会社経営者としての視点で考える事です。

●「空室率を減らし、家賃を上げる」そのための工夫はどうすればいいのかと云った戦略を、自然と立てていくわけです。投資収益を減らしたくないからコストをかけたくないといった考えは、マンションの一室のメンテナンスをおろそかにすることになりますので、やっぱり投資用のマンションはメンテナンスもしっかりとして、その分のコストもかけてあげたいものです。これが収益を上げ、魅力ある物件を育てる道です。

◆不動産や金融機関とのおつきあい

●不動産業者や銀行は、マンション経営にとって切っても切れない関係と云ってもいいでしょう。まずは不動産業者。入居される方を募集するといっても、大家さん一人では到底出来っこありません。そこで、不動産業者に入居の募集をお願いして、お店を経由して入居される方を広く募集しましょう。

店頭での募集のほか、最近はインターネットでの入居募集も盛んなところがあり、仕事の都合で転勤を余儀なくされた方にとって、新しい転居先での住居探しが容易になり、非常に便利になりました。

●不動産業者は周辺の賃貸事情を、大家さんより知ってるわけですので入居しやすい物件などといったアドバイスも受ける事が出来ます。そのアドバイスも、安定した入居者に入ってもらうためにも、参考にしてしっかりと役立てていきたいものです。

そういう意味でも、不動産業者とは仲良くやっていくことが入居者探しが円滑に進めるコツです。決して不動産業者とけんかをせずうまくやっていくことも大事です。

●もう一つお付き合いすべき相手は、銀行などといった金融機関です。金融機関は部屋を投資用として買うための住宅ローンを組んでくれる大事な存在です。

お金を借りてマンションの一室を買ってから、第三者に貸し出しをして入居者から家賃を収受することになるのですから、ローンの返済については、やはり相手側となる金融機関側にとって不利益になるような、繰り上げ返済はしないことが一つです。

定期預金だって当然あるのですから、それを惜しまずローンの組み込みとして使う代わりに約3分の1程度を借り入れてマンション一室の経営に役立つなどといった方法もありますので、金融機関側の利益には、やはりつなげておきたいですし惜しまず活用してあげる事も、金融機関側にとって本当に有難いものです。

最後になりましたが、マンション経営は一種のビジネスであるとともに、小さな会社を自分が社長になって経営するようなものだと常に意識していくことを心がけたいものです。

◆マンション経営、はじめはみんな初心者！！

●マンション経営で成功している方が、ネットなどで見受けられますがはじめは誰も一発でうまくいくことはないのです。つまり、みんな初心者なのです。

右も左もわからないままのスタートをした方もいらっしゃいますので、マンション経営そのものは未経験の方だらけです。

しかし、将来の年金不安などを考慮するとマンションの経営は興味を持ち、自分でもやってみたいという方が増えてきているのも現実です。

不動産業者などは、そういう人たちに勉強の機会を与える意味でもセミナーを開催し、マンション経営を志す方々にわかりやすく丁寧に教える事を心がけながら、勉強会を開催しています。

●ビギナーさんにとって、マンション経営のセミナーはほんとに心強いものですし、勉強会と云う意味でも非常に大事なものです。

ですが、サラリーマンやＯＬさん等と云った仕事をしている方にとって、時間帯は夕方以降でなければ都合がつきにくいのが現状です。

セミナーを開催する側としては、サラリーマンやＯＬさん等と云った仕事をしている方に参加しやすいよう時間帯を夜までに設定するところがあり、仕事帰りに立ち寄ってセミナーを受ける方が増えてきています。

◆マンション経営者志願のセミナー

●マンション経営志願の方にとって、セミナーを受ける理由はあります。まずは、マンション経営の事は全く素人同然ですので、不動産業者などからマンション経営の基礎から勉強する事が出来ます。

まずは、「マンション経営のリスクって何ですか？」と判断すら付きにくく、素人同然の範疇です。不動産の選び方やメリット、あとはそれにつきもののデメリット。そのことについてもわかりやすく解説できるよう丁寧親切な授業を設定しています。

●次に、マンションを買うとしても洋服や香水などを買うのと比べると、そう簡単に買い物が出来ない代物です。

当然ながらお金が必要となるわけで、ある程度の資金を持っている方もいれば資金が無い方だっています。生活環境や投資目的など、お客さまの資金力はそれぞれです。自分に合った投資プランを理解する意味でも、分かりやすく相談に乗ってくれます。

●マンションを実際に買ったのはいいけど、その後のアフターフォローが一番の心配の種です。その後の事については、実際どうなのかも相談内容の一つとして挙げられます。そのアフターケアをするとしても、仕事を抱えるサラリーマンやＯＬさんにとって、疎かにすることが出来ないのが仕事です。

アフターケアなどについて確実にフォローできる物件についての説明までも、セミナーでは設定されています。

●セミナーは無料で開催されているのが基本ですが、混雑を避けるためネットでの事前予約をするところがメインで、電話などの予約も出来ますので、ネットをしたくてもそれが出来ない方にとってありがたい存在となるでしょう。