借金おまとめローン一本化の不動産FP

◆マンション経営のこと

●まずはマンション経営について説明しましょう。マンションを買うとしても、一室を購入したとしましょう。当然ながら洋服などを買う感覚で買い物をするわけにはいきませんので、金融機関からのローンを投資してもらってからの購入をするのが一般的な購入方法です。

購入した一室を第三者へ貸し出し、家賃収入を得るのですが最初はローンの返済に集中しながらの経営となります。金融機関へのローンの返済が終わったら、それ以降は家賃週に夕はすべて手元に入ってくるわけです。

●その家賃収入はと云うと、最近問題視されている年金問題。将来支給されるでしょう公的年金の受給額の下落と支給開始の年齢が引き上げられ、実際に受給した時の金額に不安を感じるでしょう。その公的年金の補填をするのが私的年金、つまり家賃収入です。

公的年金の補填となる私的年金への活用以外にも、失業保険や医療保険などと云った各種保険の代わりとして活用するだけでなく、固定資産税や相続税などの各種税金への節税対策になり、インフレ対策にもなるのがメリットです。

メリットだけでなくデメリットが存在し、入居者がいないとその時点で家賃収入が0となります。それ以外にも入居者とのトラブルや家賃滞納問題なども起こりうるわけです。メリットだけでなく、デメリットも生じるであろうマンション経営、この二つを理解していただければ幸いです。

◆住宅投資とは

●住宅投資は不動産投資ともいい、不動産（つまり住宅）に投資する事が目的です、その投資とは、毎月安定した家賃収入により、長期的かつ安定的に収益を上げながら資産形成をする投資商品です。

マンション経営の場合、不動産、つまり部屋の一室が仕事をしますので、入居者からの家賃収入で成り立っています。その家賃収入が利益になるだけでなく不動産価格の上昇が、期待されるべき利益と云ってもいいでしょう。

●定期的に見込める収入、つまり家賃そのものがインカムゲインと云い、その不動産を購入価格以上で売却する事によって得られた利益がキャピタルゲインと云います。

不動産投資においても、期待されるべき利益は不確実です。マンションの一室の家賃収入を得るだけでなく、不動産の価値が上昇し、そして売却していくことにより値上がり益を得る事だけでなく、入居者がいない=家賃収入が得られないほか、価格の下落により損失を被ることもあることから、株式投資と同様リスクが伴うことになります。

株式を例えるとしましょう。配当や値上がり益が期待される利益ならば、投資先の会社が破たんした時がリスクとなることが、ハイリスク・ハイリターンです。しかし、マンション経営はどうでしょう。

期待されるべき利益が、賃料や値上がり益であるならば、リスクとされるのが各種災害による不動産の倒壊や滅失となり、ミドルリスク・ミドルリターンとなります。

●不動産投資のリスクを挙げるとしたら、3つのリスクが存在します。

①収入および支出

②投資元本と流動性

③社会的および経済的

まずは①を見てみましょう。

入居者がいないと家賃の収入を得られないのは当然であるとして、入居者側の経済事情により家賃そのものを滞納せざるを得ない時（つまり、賃料収入を得られない）や、修繕などに伴うコストがかかったことが挙げられます。

②を見てみましょう。実際に購入した時の金額以上に売る事が出来ないほか、家賃が入ったらすぐに現金に換える事が出来ないことです。中期～長期的に投資をすることによって、まとまった金額が入ってくることがあるのです。

③の場合は、政府が不動産に関連する法律や税のシステム変更に伴うものです。

●利回りは、不動産投資における尺度の一つです。その図式は以下の通りです。

投資利回り（％）＝年間収入÷投資金額×１００

投資金額に対する、1年間の収入の場合のことを言い、％表示されるのが一般的ですが、不動産の場合はリスクなどが伴いますので、利回りは予想です。

表面利回り=年間収入÷不動産価格×100

実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（不動産価格＋購入時の諸経費）×100

なお、いずれも％表示されます。

◆マンション経営について

●マンション経営と住宅としての価値を話す前に、マンション経営そのものについて説明しましょう。

マンション経営は投資をするためにマンションの一室を購入し、入居者を募ってから実際に入居し、家賃収入を得る事が目的です。とはいえ、マンションの一室を買うとしても簡単に買えるものではありません。銀行からのローン融資を受けてから購入し、最初のうちはローン返済を兼ねてのマンション経営をすることが一般的です。

●その後は手元に家賃が入りますが、主に将来の年金不安における公的年金の補填（私的年金）として活用することになり、中長期的な投資目的になります。また、生命保険や失業保険などの各種保険の代わりにもなってくれます。

デメリットとしては、家賃収入のかなめとなる入居者がいないと収入額が0となります。それ以外に、入居者とのトラブルや家賃未納問題などが浮上しますので、マンション経営に関しては、メリットだけでなくデメリットも当然ながら存在することを、理解したほうがいいでしょう。

◆住宅としての価値

●住宅としての価値、それを図るのが適正価格です。マンションや一戸建てなどの住宅の販売価格については、不動産業者や建設業者などの事情により左右され、顧客サイドからもその価格は変動します。

同じマンション一つとってみても、広さや間取り、内装などといった要素により価格に差が出てしまいます。高額の買い物となる住宅の購入については、適正価格がわからないと購入する側にとって不安になるわけです。

●また、マンションについては資産価値が存在します。中古マンションを例にとってみましょう。物件そのものを商品とした場合、その商品にはどのくらいの価値があるか、と云う事になり、つまり、「このマンションの値段はいくらでしょうか？」と云う事になります。

誰もが「買いたい」と思う物件は、当然ながら価値は上がっています。希望条件が高レベルで満たすのならば、その物件は誰もが欲しがるマンションと云ってもいいくらいでしょう。住宅としての価値も当然上がるわけです。マンションだって人が住めば住宅になるのですから。

●マンションとしても、住宅としての価値を高める秘密はと云うと、実は立地となるわけです。立地条件そのものは誰がどう見たって変える事が出来ない要素となっています。

地価の高さと資産価値は連動し、鉄道の駅などが隣接するとその利便性が手伝ってか、立地条件は高くなるわけです。

駅からの距離は歩いて約10分程度がちょうどいいようで、資産価値としては下がりにくい物件の条件となり、逆に10分以上かかるとなるとその価値が下がりやすくなるからです。

それ以外にも、徹底したメンテナンスが行き届いており、入居される方が安心して住めることが条件で、施設そのものがきちんと清掃されており、資産価値そのものが高くなる物件の条件となるわけです。それ以外にも大規模な修繕も控えているでしょうし、マンションなどと云った住宅全般の大規模修繕計画がしっかり立てられているか、予定通りの実施がされるかが重要です。大規模修繕における積立金がしっかり積み立てられているかも、重要なポイントです。

◆マンション経営=資産経営

●結論から言わせてもらいますが、マンション経営は資産経営と同じものと考えていいでしょう。

というのも、マンションは部屋の一室を買うだけでも資産になります。この結論を出す前にマンション経営とは何なのかについて話す必要があるようです。

マンション経営は部屋の一室を購入し、銀行のローン融資を受けた時点からスタートする資産経営の一つです。部屋の一室はローン融資を受けてからの購入となり、入居者が入った時点で家賃収入を得る事が出来ます。

その家賃収入はまずローンの返済に割り当てられますが、大家さんが負担する金額は限られた金額となり、返済における負担は少ない金額となっています。その返済が終わると家賃収入はそのまま大家さんの手元に入ります。

●年金不安において、公的年金が本当に支給したとしても金額面では納得いく額なのか不安ですよね。その不足額の補填をしてくれるのが私的年金、つまりマンションの家賃となります。それ以外にも資産形成にもなり、保険代わりにもなってくれるので有効な資産活用として活用する事が出来ます。

しかし、メリットだけでなくデメリットも当然ながら生じるわけです。入居者がいないと当然ながら家賃収入はなくなってしまいます。入居者がいたとしても家賃が支払われていれば問題はないのですが、入居者の中には家賃を滞納する人がいます。

家賃滞納問題も生じるだけでなく、建物そのものの老朽化が進んだりすることなどがあり、その際のメンテナンスも必要となりますので、メリットとデメリットが生じる事を念頭に置いて頂ければ幸いです。

◆資産経営をしよう

●マンションは資産です。部屋の一室を買うだけでも資産として成立します。なので、その資産を経営に回す、つまり投資用としての活用になるわけです。

経営と云う意味では、会社の経営と相通じるところがあります。会社が事業を経営するのなら、大家さんはマンションの一室を経営するのです。

つまり。一つのものとをビジネスとして経営するという意味では同じなのです。大家さんは入居者から家賃を徴収してマンションの売り上げとして、最初はローン返済に割り当てられますが完済後は手元に入り、私的年金として活用できるのですから。

●資産経営、つまり資産運用と云う考えならば安定した資産形成が出来るほか、少ない投資で資産の経営（運用）が出来るメリットがあります。その分収益が生まれます。

マンションの一室を経営目的に活用し、入居者からの家賃収入がマンション一室における「売上」となり、その「売上」を基に、マンションの各種メンテナンスなどに資金を使えるほか、貯蓄して将来の年金不安に対する公的年金の補填（私的年金）として活用する事が出来るのが、資産経営におけるマンション経営の大きなメリットと云えるでしょう。

◆マンション経営とは

マンション経営とは、マンションを購入して、それを第三者に賃貸する事によって毎月安定した家賃収入を得ていく事です。

月々のローンの返済は家賃収入でほぼまかなえますので、わずかな資金で手軽に始める事ができます。

 しかも、ほとんどの方が住宅ローンを活用してマンション経営を始められますし、銀行の預金よりも利回りが良いです。

ご自身とご家族の将来をより豊かにするための効率的な資産運用の手段として注目を集めており、20～30代でマンション経営を始められるサラリーマンや公務員の方が非常に増えています。

◆ライフスタイルが変わってもマンションの価値は変わらないか

Q.同世代の友人たちの間で独身者のマンション経営が流行っていて、ずっと賃貸に住み続けるならマンションを購入した方がお得と言うのですが、私自身は結婚や転勤の可能性もあるので、ずっと同じ場所に居れるか分かりません。

ライフスタイル変化したら、マンション資産は重荷になりませんか？

A.ズバリ、答えはノーで、重荷にはなりません。

マンション経営は実は、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる資産として人気を集めています。

Q.自分だけが住むのではないのですか？

A.例えば、自分が住む為にワンルームマンションを購入したとします。

２～３年後、結婚や転勤で住めなくなった場合、ワンルームマンションに住みたいと言う人に賃貸して、その期間は家賃収入を得ると言う事です。

Q.しかし、入居者を探すのは大変そうですね。

A.ですから、単身者世帯の増加傾向のある東京首都圏のワンルームマンションの様な、空室率の低い物件を選ぶと良いでしょう。

まと、入居者を探したり、家賃を受け取ったりと言った、マンションオーナーとしての業務は信頼できる賃貸管理会社にお任せできれば入居率を高めるノウハウを持っている為、より安心です。

◆まとめ

マンション資産はライフスタイルの変化にあわせて使い途が変わる便利な資産。

ローンの返済は家賃収入で賄える。

年金や遺産相続の対策として、老後の暮らしまでしっかりサポート。

◆ワンルームマンションの経営

●マンションの一室を購入して、第三者へ貸し出してから毎月の家賃収入を得る事、それがマンション経営そのものです。しかし、マンションの一室を云っても単身者用のワンルームマンションと、ファミリー向けのファミリータイプと大別されます。今回はワンルームマンションの経営について触れてみましょう。

●まずは、ワンルームマンションの経営について説明しましょう。当然ながら単身者用のマンションをワンルームマンションと云い、その一室を投資用として購入し、第三者へ貸し出しをしてから家賃収入を得ることです。

資金が少なくても、銀行からのローン融資を受ける事によって部屋一室を購入し、それを第三者へ貸し出しをし、最初のうちはローン返済をメインにマンション経営をすることが目的です。

●高利回りの期待と私的年金

現金を銀行に貯金目的に預けても、利回りが低い成果お金がほとんど増えないのが現状です。将来的な銀行破たんを想定しても、預け入れているお金は保証する事は薄いのですが、ワンルームマンションならば実物資産としてカウントされ、平均5％以上の高利回りが期待できます。なので、安定した資産運用をする事が出来ます。

私的年金についても、昨今問題視されている年金問題で、将来的な年金給付額の引き下げと支給開始の年齢が引き上げられる現状では、年金がちゃんと支給されるのか不安になりますよね。家賃収入そのものが私的年金となり、公的年金の補填をしてくれるのですから、公的年金の支給額が少なくても、家賃収入(つまり、私的年金）がそれを補ってくれるわけです。

●その他節税効果や生命保険代わりとしても、活用する事が出来ます。ローンでマンションの一室を購入したとしましょう。当然ながら団体信用生命保険に加入することになっています。

もしも、返済の最中に突然の大病や事故で急逝された場合、残りの金額の返済については保健でしっかり支払うことになりますが、マンション一室に関してはちゃんと残ってくれますので残された家族の方が引き継いでマンション経営をすることになり、家賃収入そのものもちゃんと入ってくるわけです。

ファミリー向けと比べワンルームは需要が高いのは、単身世帯数がファミリー向けよりも上回っていますので、入居需要はそれなりに高いわけです。

◆メリットもあれば・・・

ワンルームマンションの経営ですが、メリットもあれば当然、デメリットも伴うわけです。

●まずは、入居者がいないとマンションの経営は成り立ちません。と云うのも、マンション経営は入居者あってのマンション経営ですので、入居者がいないと家賃収入もその時点で途絶えてしまうことになりますので、当然ながら収入はその分0になってしまうからです。

●次に、経年の問題です。マンション一棟が建っても、年を追う事により経年問題も生じてくるわけです。経年が高ければ高いほど、建物の老朽化がそれなりに進んでくるわけです。建物に痛みが不具合が出たらその分の修理や保守も必要となり、メンテナンスにかかわる金額も当然ながら生じてきます。

マンションを買った後も、リスクを回避してくれると云う意味ではサポート保証がしっかりしてくれる不動産会社とのお付き合いも重要なポイントです。