借金おまとめローン一本化の不動産FP

　◆　マンション経営

　●　マンション経営というと、建物１棟全部をイメージされる方がおられるかと思うが、一室（一部屋）でも立派なマンション経営だ。

一室を購入してマンション経営を始められる場合、ローンを利用しても家賃収入でほとんど返済できてしまうため、頭金も小額で、また簡単に始めることができ、様々なメリットを享受することができる資産形成の方法と言える。

昨今では、ご自身とご家族の将来を、より豊かにするために、効率的な資産運用の手段としてのマンション経営を始められる方が大変増えている。

　超低金利水準の中にあって、金融商品で資産形成することは非常に困難な時なっている。金融商品の場合は、利回りの高いものには大抵高いリスクがともないる。その点、マンション経営は立地を厳選するなどのリスク回避により、安定的に資産形成ができる。また、ローンを組んだ場合でも、その返済の大半は家賃収入で充当でき、そのうえ、税金の還付を受けられるので他の投資商品に比べても、効率的に資産運用・資産形成ができるのだ。

　マンション経営（マンション投資）は、金融商品と違い、比較的低いリスクで長期的に安定した収入をもたらす資産運用法だ。長期に渡って安定した収入を得ることは、公的年金制度の将来に不安が強い今の時代、誰もが望む「ゆとりある老後」を迎えるための条件になるだろう。

　◆老後のゆとりある生活を叶える

　●　老後の生活費はトータル1億円（年456万円、月38万円×12カ月×22年（60歳～82歳まで））も必要と言われる老後のゆとりある暮らし。公的年金だけでまた、将来の日本経済がインフレに見舞われた場合、現金・預金などの金融資産は目減りし、価値が下がる可能性もある。しかし、マンション経営ならインフレ時代においても家賃は大幅に下落することもなく、その時代の価値に合わせた収入を得ることができるのだ。

　●　楽しいことばかりを思い描きがちな老後の暮らし。でも、時間的なゆとりはあっても、経済的なことを考えると…。年金だけに頼り切れない今、老後に備えて資金の備えがより重要となっている。

◆マンション経営、その投資に失敗した人

●マンション経営は、成功したら入居されている方からの家賃収入を得て、私的年金を得たり資産形成をしたり、節税効果が期待出来りとメリットが多く、若い世代の方々がマンションの一室を購入して、会社員と大家さんの二足の草鞋を履いて活躍してる方が増えています。

しかしながら、そのメリットばかりに目を行き過ぎたのか、夢半ばで断念する人も増えているのも事実です。今回は、その投資に失敗した原因について触れていきましょう。

●失敗した人たちの中にも、なんでこうなってしまったんだとその原因はあるはずです。折角マンション経営そのものが上手くいっているはずなのに、何でこうなるんだ？とお思いの方が、マンション経営を失敗した人の「敗因」を持っているはずです。

①入居募集

入居者を募集するのはマンション経営を始めるにあたり、大事な家賃収入を得るのに必要です。家賃の集金管理などの一般管理のみでマンション経営を選んだようです。

しかし、入居される方が引っ越しで引払い、空室期間を経て入居者が入っても短期的で、また空室期間といったパターンに陥り、結局リフォーム代が高額になってしまいました。

教訓は、業者さんをしっかり見極める事と空室保証がいかに大事なものであることを痛感させられたようです。

②目先の手数料ばかりに…

次の失敗例は、目先の手数料に目が行ってしまったことが敗因となった方から。サブリース中のマンションを購入し、マンション経営は順風満帆に進みましたが、ネットなどを閲覧した後、一般管理のほうが手数料が安くなるという書き込みに目がくらみ、サブリースから一般管理へ変更してしまいました。

その後入居者が変わる度にリフォーム代等が高額請求され、空室期間が約3か月くらい続いた時期があったそうです。教訓は、目先の欲に目がくらむのは危険だってことを学んだようです。

③投資対象

次の失敗例は、投資対象そのものが原因となった方から。ファミリータイプとワンルームタイプのいずれかにしようか悩んだ挙句、ファミリータイプを選びました。購入価格が高い分、家賃収入もそれだけ高く入ると思ったのでしょう。しかし、利回りはワンルームと比べ低くなる事や、リフォーム代等も当然高値になります。

高額な費用を払った挙句、リフォームの完了や入居者が入ってくるまで時間がかかり、家賃収入もその分だけ入ってきません。教訓は、あくまでも投資対象の物件であることを認識しながら選ぶ大事さを学ばされたようです。

◆マンション経営や投資に、失敗しないためにも

●以上、マンション経営に失敗した人たちの例を挙げてみました。敗因は目先の手数料やメリット、入居募集における業者選びや空室保証などが挙げられるようです。

ここでは、マンション投資に失敗しないためにはどうしたらいいのかを上げてみましょう。

まず大事なのは、「自分が何を求めているのか？」です。何を求めているのかを明確にすることによって、ほんとにその目標へ向けてしっかり歩むことです。例えば、安定した老後を送るために私的年金を得られる事や、もしもの為を想定して、妻子に何かを残せるものをと云う事や、銀行預金よりも多額な利息収入を得る事といった、金銭的目的を持つことが挙げられますが、将来の年金不安やインフレなどを見据えての目標を持つことです。

●次に、空室が生じた場合に家賃はしっかり保障されているか、マンション管理はきちんとやってくれるか、と云う意味で経営そのもののノウハウがしっかり蓄積している業者さんの選定です。信用のおけるパートナー企業とペアを組んで、入居者募集や家賃の徴収、各種メンテナンスなどを大家さんに成り代わり代行してくれたりします。

忙しいサラリーマン大家さんにとって、手数料がかかることはデメリットでしょうが、中長期的に見ても、手数料を払ってでも安定した家賃収入を得る事やマンションの面倒を確実に見てくれることが一番のメリットだと思いますし、失敗しないマンション経営のカギを握っていることでしょう。

◆マンション経営と中古不動産の関係

●マンション経営をするにあたり、部屋の購入をしないと意味はないです。部屋は不動産で物件として取り扱ってますし、ワンルームやファミリータイプ双方を扱っています。

新築の物件を買うのと中古の物件を買うのと天秤にかけるとしても、新規で買う場合は不動産屋側で決めてしまう事に対して、中古については需要と供給の市場原理により決まってしまうので、築数年が浅い物件を買う場合、新規購入と比べ約7割の値段で購入する事が出来るわけです。

最初に、中古不動産を購入した場合について紹介していきましょう。

①初期費用

当然ながら、初期費用は安く抑える事が出来ます。というのも、中古については需要と供給の市場原理によってきまってしまうのは前述のとおりです。

②売主は個人の場合が多い

売主について説明しましょう。新築は不動産屋さんが売主になりますので、当然消費税はかかってしまいます。しかし、中古不動産については個人が売主になる事が多いので消費税は非課税扱いとしてカウントされます。

③物件の状態

日当たりがいい物件は魅力的なものが多いのです。新築についてはマンションそのものが完成する前に分譲を済ませてしまう事が一般的ですので、間取りなどと云った見取り図や不動産屋さんの説明で判断してからの購入が一般的です。

しかし、中古ならば日当たりや物件の状態などをチェックする事が出来るのがメリットです。

④お隣さん

新築物件は購入時点で近隣の住民の事を把握する事が出来ないので、隣人の関係を把握するのは実際に引っ越ししてからになります。しかし、中古だと物件下見の際に確認する事が出来ますので、近隣トラブルなどと云った各種問題について確認する事が出来、そして判断する事が出来ます。

●以上、メリットを挙げましたが逆に、そのデメリットについても紹介していきましょう。

①担保力

中古物件については、新築物件と比べ担保力が低くなるのは当然のことです。住宅ローンを融資するとしても、中古に関してはその担保力の低さが指摘され、融資額は評価額の約70％に留まります。購入する際にはある程度の自己資金を用意したほうがいいでしょう。

②間取り等各種設備

新築物件については、住み心地や設備の使い勝手などを優先しますので、建築した時点では最新の設備などが装備され、トイレとバスルームが別になることがそれを物語っています。対照的に、古い物件だとバス・洗面所・トイレの一体装備が当たり前でしたので、購入したとしてもバス・洗面所・トイレの一体セットが装備される場合があります。

③耐震性について

耐震性については、昭和56（1981）年に制定された新耐震基準法が施工され、同年6月以降に建築された物件からは同法に準拠したものとされています。購入の際には新耐震基準法に準拠したものであるかを見極める事が大事です。

◆購入に関する注意点

●購入に際する注意点は、まず資産価値が落ちにくい物件を買う事が大事です。立地条件がいい事や管理状況がいい事等が挙げられます。そして購入する際には、無理のない住宅ローンを設定してからの購入がいいでしょう。住宅ローンは年収の7倍まで融資可能と云われていますし、返済の際には予め返済できるかどうかをシミュレートしてから計画を立てたほうがいいでしょう。

その他ランニングコストも重要で、毎月負担が管理費や駐車場の代金、毎年負担が固定資産税や都市計画税などを負担する事が一般的です。

●中古不動産を購入する際の注意点としては、売買契約書に添付する印紙代や不動産取得税、登録免許税の納税、仲介手数料や保険料、固定資産税や管理費の清算金、それに融資事務手数料が必要となるので、これらについては物件価格の8％前後であることを理解したほうがいいでしょう。

◆マンション経営における、若い世代の大家さん増加の傾向

●マンション経営をする方には、若いサラリーマンやＯＬさんが増加していることでしょう。というのも、将来の年金不安における公的年金が背景にあるようです。公的年金を受給できる年齢が引き上げられる代わりに、支給額が下がってしまう事がその要因だそうです。

となると、このままでは将来の年金支給が本当に安心して受け取れるかが不安になってしまいますよね。

その公的資金の補填する役割を果たしてくれるのが、私的年金、つまりマンションの家賃そのものなんです。

●最初はローン返済をメインにマンション経営をしていくことになり、金融機関へ返済する額は家賃収入が殆どを占めますので、実際負担していただくのはわずかな金額となるだけですので、金銭的に負担はかかりません。

その返済が終わると、家賃収入はそのまま大家さんへ入っていくわけです。すぐに手元には入りませんが、中長期的な投資をする意味でも、将来の年金不安における公的年金の補填分として割り当てられる（つまり、私的年金）ことになります。

◆中古ワンルームを購入するとき

●中古ワンルームを購入するとしたら、メリットは3つあります。

①初期費用が安く済む

物件価格そのものは需要と供給の関係で決定します。築年数が浅い物件であればあるほど、新築で分譲した時の約7～8割の値段で購入する事が出来ます。初期費用的にも、新築の時点で購入した時よりは多少安く買える事がメリットですね。

②高利回りの期待

新築と中古を天秤にかけた場合、本体価格そのものが安くなるため、家賃収入もほぼ変化がみられないことから、安定した収入を得る事が出来ます。利回りと云う意味でも、新築を購入した時よりも安く済むことがあります。

③空室率の低下

ワンルームにおける需要のニーズとしては、学生さんや会社員、それに外国人など購入ターゲットの範囲が広いです。新築時の家賃と比べ、中古のときの家賃が低くなりますので人気が当然集まってきます。

ただし、注意しておきたいのは立地の問題で、人口が集中し、経済機能が集中していることがいい立地条件となります。

●デメリットも当然ながら存在するわけで、挙げられるとしたら以下の3つです。

①担保力

担保力は当然、新築で買うよりも低く設定されますので、金融機関からの融資率は新築時と比べ70％前後に留められます。購入の際には古ローンで買うよりもある程度の自己資金を用意する事が必要となります。

②耐震性や耐久性

築年数が古ければ古いほど、耐震性や耐久性が低くなることがあります。昭和56（1981）年に制定された新耐震基準法が大きくかかわり、昭和56年6月以降に建築された建物については新耐震基準法に準拠したものとなります。耐久性を気にする意味でも、昭和56年6月以降に建築された建物を選ぶことをお勧めします。

③間取りの問題と建築面積

間取りは当然ながら、新築時と大きく異なります。約25年前（つまり、バブル景気崩壊前に建てられた物件）の間取りの代表的な装備である3点ユニット（トイレ・バス・洗面所のセット）と、現在の物件（トイレとバス・洗面所は別）と、ニーズは変化していることを物語っています。

また、建築面積についても建築規制が定められている自治体もあり、場合によってはワンルームそのものの建築を規制している自治体もありますので注意が必要です。

◆マンション経営における不動産購入は相続対策に有効

●マンション経営に伴い部屋の一室を買う事は、不動産を購入することになりますので、資産運営としての不動産購入となります。しかし、そのマンションが親族による購入をしたものとして考えてみましょう。

必ず発生するのが相続税（2015年から増税済）です。その評価を見てみると、現金や有価証券のほか、土地や不動産なども相続評価の範囲となっていますので、資産の評価は異なるわけです。

●賃貸目的で購入した1億円のマンションを例にとってみましょう。資産投資目的の購入となると、購入価格は約40～60％で評価されます。単純計算1億円で購入したマンションの評価額は、4000～6000万円となりますので、その分節税となるわけです。

資産相続をする時は、現金よりも不動産を相続すると大幅な節税効果が得られることになるのです。

●相続税と切っても切れない関係にあるのが、贈与税なんです。次に、贈与税について紹介しましょう。

相続は死亡した時に継承されますが、マンションを購入するときには多額の金額がかかってしまいます。そのため住宅ローンを組むことが一般的な方法となるわけですが、返済期間がある場合、金融機関に支払う費用を軽減するために有効な手段であり、生前贈与の選択も一つの方法となるわけです。

●現金を継承する際、親から子の間であっても贈与税の対象となります。しかし、住宅購入の資金として子供へ現金を贈与したとしましょう。一定条件を基に、贈与税がかからない制度が二つあることをご存知でしょうか？

◎住宅取得資金贈与の特例＝直系親族間における、550万円までの贈与については非課税となり、1500万円以下の場合は税金は軽減される制度である。

◎相続時精算課税制度＝贈与時には贈与税はかからない。しかし、資金援助をしてくれた親御さんが逝去され相続が発生した場合、改めて相続税が課される。

これら二つの優遇制度は、相続税を少しでも軽減したい方には一つの方法でしょう。

◆相続税の控除について

●次に、相続税の控除について紹介しましょう。

①贈与税額控除＝相続開始から三年以内の贈与財産は、対象として加算される。しかし、贈与税をすでに納税している場合は、相続税から控除される。

②配偶者控除＝配偶者が相続する割合が法定相続分以下で、財産が1億6千万円以下の場合は相続税の対象にはならない。

③未成年者や障がい者控除＝法定相続人に未成年者がいる場合は、20歳に達するまで相続税は免除され、障がい者がいる場合は、相続税はかからない。

④相次相続控除＝10年以内に続けて相続があった場合、二回目以降の相続は一部免除となる。

⑤外国税額控除＝相続税を海外で納税した場合、その納税分を日本の相続税から控除される。

このように、相続税と贈与税の関係は切っても切れませんし、相続対策としてマンションの一室（不動産）を購入して、節税効果を得られることを理解していただければ幸いです。