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◆マンション経営とairbnbにおける、物価との関連性

●物価との関連性、マンション経営とAirbnb双方に関係するのかとお思いでしょう。まずはマンション経営と物価との関連性から見てみましょう。

マンション経営と物価との関連性ですが、インフレにかかわってきます。というのも、日本の経済事情ですが、デフレ現象に歯止めがかからないのが現状で、現金や預金を持ってたとしても将来的には貨幣価値が保てなくなり、現金としての価値が下がるほか目減りしていくことになるでしょう。

●マンション経営ならば、インフレの時代になっても家賃と価値は目減りすることなく上昇傾向になるので、インフレの影響を受ける事はないでしょう。

長期的に見ても、物価の変動に合わせた家賃収入を得る事が出来、現金と違い目減りしていく心配はないといってもいいでしょう。

●対照的にairbnbはどうでしょうか。airbnbは宿泊費になるので、物価との関連性は低いといってもいいでしょう。宿泊費用については自分で設定できますし、近隣のホテルなどの宿泊費を見ながら、値段設定をしておくといいでしょう。円対ドルの為替ルートもあることでしょうし、レートは随時チェックしながら設定しましょう。

◆結局、物価と云う意味で得するのは？

●マンション経営とairbnbですが、結局、物価と云う意味で得するのはどっちでしょうか？次にそれを考えてみましょう。

airbｎbは宿泊費の収入がカギですが、宿泊されるお客様がいないとその日の収入がなくなり、収入があったとしても手数料が運営サイドへ支払うことになります。対照的にマンション経営は入居者がいると家賃収入が生じます。しかし、最初のうちはローン返済がメインとなりますので家賃が手元に入るのは、ローンの返済が終わってからになります。

物価に左右されることはないという意味でも、これはどっちもどっちですが。

●マンション経営は中長期的にわたる投資手法の一つで、現金へ帰ることがすぐにできないというデメリットがある半面、airbnbについては、運営サイドに払う手数料を差し引いた額が手元に入りますので、収入として手元に入ってきます。

しかしながら、マンション経営もairbnbも確定申告が伴いますのでこれはしておいたほうがいいでしょう。

●airbnbで実際経営して収入がマンション経営時代より上がったという声もありますが、実際のところはすべてがそうでなく、立地などもかかわっているようです。立地条件にかかわるところ（交通至便のところ）は、マンション経営に相通じるところがあるのかもしれませんね。

物価と云う意味で得するのはairbnbですが、中長期的ビジョンの意味ではマンション経営にもメリットがあるようです。短期的にはairbnb、中長期的にはマンション経営になるのかもしれませんね。

◆収益の差は？

●いきなり収益の差を言われてもピンときませんが、これはマンション経営とairbnbの話です。マンション経営は家賃収入、airbnbは宿泊費用とそれぞれ収入が発生する事でしょう。しかし、収益の差はおありだと思います。

まずはマンション経営における家賃収入について触れておきましょう。

●マンション経営は大家さんであるあなたが、第三者となる入居者から家賃を徴収してこそ成立することが経営となります。しかし、収益として入った家賃はローンを組んだ場合、家賃収入の殆どが返済費用として捻出していくことになり、実際に支払う形で負担する額が少額であるのは、ローン返済が家賃収入でほぼ賄っていることです。

ローンの返済が完済したら、家賃収入はどうなるのでしょう。

答えは一つ、そっくりそのまま大家さんであるあなたの手元に入ってきます。しかし、マンション経営はすぐに現金化する事が出来ません。中長期的に経営する事がメインとなってきます。ですが、将来の年金不安を考えたとして、公的年金（つまり、国民年金や厚生年金）が手元に入ったとしても、本来支給される額より少なめになる事も予想されるでしょう。

その補填をしてくれるのが、家賃収入です。家賃収入は私的年金としてカウントされますので、公的年金が本来支給される額より少ない場合、その補填をして公的年金が本来支給される額の同額になります。そういう意味でも、若いサラリーマンやOLさん等と云った務め人が大家さんとして経営している傾向が強くなっているようです。

●airbnbはどうでしょう。airbnbは宿泊費用を自分たちで決めておいて、その一部を手数料として運営サイドに支払う事以外は手元に入ってきます。しかし、旅行シーズンも当然ながら存在しますので、ホテル同様お客さまの宿泊状況にも左右されますし、宿泊する人がいない日は当然、収入が途絶えてしまいます。

マンションを使ってairbnbの経営をする場合は、大家さんの承認は必要となります。又貸しは違法だろうとお思いでしょうが、大家さんとの話し合いをして、承認をもらえれば問題ないと法律で定められています。airbnbとしての経営も出来ることでしょうし、宿泊費としての収入を得る事が出来るほか、すぐに現金化する事が出来るのもメリットの一つです。

◆マンション経営とairbnb、その収益の差は？

●マンション経営とairbnbにおける収益の差は当然出てくることでしょう。マンション経営は家賃収入が最大の要になりますが、airbnbについては宿泊されるお客さまの宿泊費用が最大のかなめになってきます。

仮に収益の差を比べるとしましょう。マンションの場合は１室の家賃そのものが収益となりますが、airbnbの場合はお客さまの宿泊期間における宿泊費そのものが収益となり、複数のお客様が利用することを想定しても、宿泊費用がその分増えますので、収益的にもairbnbが有利になっているでしょう。

しかし、マンション経営やairbnb共に立地の問題にも左右されることは事実です。交通至便のところが有利なのはどっちもどっちで、ターミナル駅から電車ですぐに行ける距離やその駅から歩いてそんなにかからないところが挙げられるでしょう。

つまり、交通至便が収益アップのカギを握るわけです。airbnbならば、観光地へ行くお客さまがいる事がメインとなりますので、観光地からも便利にアクセスできることも加味しておく必要があります。（例・京都だったら金閣寺や清水寺などと云った名所からすぐに行ける距離が理想）

　◆　中古マンション投資のメリット、デメリット

　●　中古マンション投資のメリットは新築マンションより低価格で利回りの良い物件をみつけ、物件を確認してから購入ができる事などがある。またデメリットとしては新築マンションより設備が古く、節税効果があまり期待できないこと、などがある。

例えば１棟の中に１室でも暴力団関係者や悪質な新興宗教団体の入居があるだけで、１棟まるごと資産価値が下がってしまうことがある。建物自体の保証についてもバブル前後の物件は保証期間が２年間しかなく、欠陥物件等の問題に至ってしまうこともあり消費者保護の観点から「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が平成１２年に制定されました。ですが法律制定前の中古物件は該当しないので保証はありません。新築物件の場合はこの法律に基づき１０年間保証の対象物件となりますので、その点は安心ということになる。

中古物件１室の購入の場合、他のフロアーや他の部屋がチェックできないという点も不安な要素である。

　◆　新築マンション投資のメリット、デメリット

　●　マンション投資の魅力のひとつにはインフレヘッジ効果が期待できるということがある。一般的にインフレに見舞われた場合、預金などの金融資産は目減りし貨幣価値が下がる。例えばその点マンション投資は時代に合わせた収入が得られる、家賃が大幅に下落する事なく逆に相場にあわせて上昇していく、などの見方が出来るのでインフレに強いと言うことがいえる。

ここで重要なのは投資用物件として考えた場合「新築物件であること」「その時代の新型を捉えること」だ。

　マンション投資プランで２０年保証の家賃収入でローンのほとんどを支払うことが可能であれば、節税効果分も期待できる。つまり月々わずかなご負担で定年後には《首都圏のデザイナーズマンションを無借金》で残すことができ《６０歳から年間１００万円を毎年受領できる年金》と同様の収益を期待できるということだ。団体生命保険付きですから万一の事がご本人様にあっても、また元気に永生きされましても、いずれの場合でも年間１００万円程度の収入を得ることも可能となってくる。その他にも保険と年金の効果を期待する事もできる。

「新築は３９年経過しても築３９年。中古で２５年ものを購入し３９年経過後は築６４年」ということだ。すなわち、保険と年金の効果を期待するなら「新築物件」の方が大きな期待をよせることができる、ということになる。

◆マンション経営の事

●マンション経営は、マンションの一室を購入する事から始まります。とはいえ、目的は投資用になりますので、ローンを組む場合は住宅用ではなく不動産用投資ローンを金融機関で組んでから一室を購入することになります。ちなみに、住宅用ローンを組んでから投資用のマンションを買うと、銀行を騙すことになり、結果的には犯罪行為になるので注意が必要です。

銀行からの不動産ローンを融資したら、入居者が入り次第本格的にマンション経営がスタートします。が、最初のうちは不動産ローンの返済がメインとなったマンション経営となります。しかし、実際は家賃収入そのものが返済に回りますので、負担していただく金額はわずかなものとなり、大家さんのお財布に負担をかける事はありません。

●ローンの返済が終わり次第、家賃収入に関してはそのまま大家さんのもとに入ります。主な目的としては、将来の年金不安が背景となりますので、公的年金が支給されたとしても実際手元に入る金額が減ってしまうことになるものと思われますので、その補填をする目的で活用されるのが家賃収入、つまり、私的年金として活用されます。

しかしながらデメリットも当然存在します。入居者がいないと家賃収入は0となり、ローン返済中だとなおさら、のところです。入居者がいたとしても、家賃未納問題然り入居者との直接的トラブル然りと、各種トラブルは起こりうる問題になるでしょう。その他各種災害による建物の損壊や、大規模修繕工事に伴うメンテナンス費用と様々なデメリットも存在しますので、メリットだけがマンション経営ではないことを、理解したほうがいいでしょう。

◆マンション経営と物件の関係

●マンション経営は、投資用の部屋が無ければ成立はしません。といっても、入居者がいるとなおさらですが。

投資用の物件として安定した家賃収入を得やすい場所、つまり賃貸需要があるところでのマンションであることです。

というのも、交通の便がとてもよく大都市の駅からなるべく近いところが立地条件的にも最適で、なおかつコンビニやスーパーがマンションから近いところにあるのも物件そのものの魅力性を高めてくれます。

●参考に首都圏を例にとってみましょう。

首都圏の場合は首都回帰現象（都心部の不動産が、バブル期よりも安くなったこと）や未婚者や単身者の増加による伸び率が高くなったことがその要因として挙げられます。

単身者向けの物件である、ワンルームマンションの需要もそれなりに高くなってきているのも、首都回帰現象に伴う勤務先や学校の都心への回帰が進んでいることや、単身世帯の増加により、ワンルームマンションが不足していることも要因の一つとして挙げられています。

●マンション経営において、安定した家賃収入が見込める物件として首都圏のワンルームマンションがねらい目で、需要と供給の状況を考えるとしても、好立地・好条件の物件が見込めるものと見ています。