借金おまとめローン一本化の不動産FP

◆マンション経営について

●マンション経営と生命保険との関係について紹介する前に、まずはマンション経営について紹介しておきましょう。

●マンション経営は、投資をするためだけのマンションの一室を銀行からの不動産ローンの融資を受けて購入し、入居者の募集を経ての入居をしたら経営が始まることになっています。大家さんとしての正式デビューは、この時点からスタートしているわけです。

最初のうちは、各種金融機関から融資した不動産ローンを返済していくことがメインとなっていきます。しかし、返済額については家賃収入が殆ど賄ってくれますので、実際に負担していただく金額はわずかな額となっています。

●金融機関へローンを完済したら、それ以降の家賃収入は手元に入ってきます。私的年金としての活用（公的年金の不足額の補填）や資産形成が出来る事がメリットとなってきます。

しかしながら、デメリットも当然ながら存在します。入居者がいないと家賃収入が途絶えることになり、マンション経営の意味がなくなってしまいます。入居者が家賃滞納をしたり、その他のトラブルがあるほか、地震など各種災害になった場合建物が壊れてしまいます。そのほか、大規模な修繕工事も当然伴いますので、マンション経営につきましては、メリットとデメリットの関係を理解したほうがいいでしょう。

◆マンション経営は生命保険の代わりになるの？

●マンション経営と生命保険の関係について、紹介しましょう。結論から言うと、マンション経営そのものは生命保険の代わりになるのです。

なぜ、マンション経営は生命保険の代わりになるのでしょうか？

●例えばあなたが、マンション経営をする時に金融機関（銀行など）で不動産ローンを融資してから、部屋の一室を購入したとしましょう。

その際に加入する保険が、団体信用生命保険です。

団体信用生命保険に加入した後は、毎月の掛け金は毎月の金利に含まれ、完済までの間ローンの残金は全額補償されるわけです。

●もし、万が一のことになったとしましょう。その際のローンの残債務は団体信用生命保険で全額支払うことになり、結果的に残るのはローンの返済がなくなったマンションそのものです。残された家族の方が継続経営する事が可能ですが、ローンの返済をしなくて済みますので、家賃収入がちゃんと入ってくるわけです。

それ以外にも、マンションそのものを売却した場合収入を得る事が出来ますので、老後の生活にも安心して対応できるわけです。マンション経営における生命保険の代替は、この団体信用生命保険を以て対応してくれるわけです。

◆マンション経営について

●マンション経営について、まずは紹介しておきましょう。まずは投資をするための部屋を購入しておきましょう。とはいえ、日用品みたいに簡単に買える代物ではありません。では、どうすればいいのか？

答えは簡単。銀行など各種金融機関から不動産ローンを融資してもらうのです。不動産ローンを融資したら、投資の為の部屋を購入しておきましょう。

入居者が入ったら本当の意味でのマンション経営が始まります。とはいえ、最初は金融機関への不動産ローンを返済する事を中心に、マンション経営を進めていくことになります。

●金融機関へローンを完済したら、家賃はそっくりそのまま大家さんの手元に入ってきます。とはいえ、すぐに現金化する事が出来ないのがデメリットとなりますので、中長期的な経営投資であると理解したうえでマンション経営をしていくといいでしょう。

将来の年金不安に対する、公的年金が本来支給される金額と違う金額（減額）が予想されるので、その補填をするのが私的年金、つまり家賃収入となるわけです。そのほかは資産形成をする為や節税効果、万が一に備えての生命保険代わりになることがマンション経営の大きなメリットの一つとなっていくことでしょう。

◆マンション経営における、資産運用とインカムゲインの関係

●資産運用とインカムゲインの関係ですが、マンション経営においては資産運用になりますので、安定かつ継続的に受け取る事が出来る収入源となり、その変動性はありません。

わかりやすく言えば、家賃収入そのものがインカムゲインとなります。大きな収入増加こそは見込めませんが、その代わり損失を大きく出すリスクはなく、安定した収入と現物があることと云う意味での保有メリットがあります。

●資産運用としてのメリットを挙げるとしたら、ローリスクハイリターンの金融商品そのものであることです。

投資と云う意味では、利回りが１％を見つけるのが至難の業の時代ですが、マンション経営はその利回りが高いものです。

分散投資としても効果的で、株などと云った有価証券については投資先が破たんすればただの紙切れに成り下がってしまいますが、マンション経営となると資産そのものが現物となりますので、資産がなくなるリスクはなく、区分所有権は国が登記保全してくれますので、確固とした財産になります。

◆マンション経営のマーケティング

●最近ではマンション経営をエリアマーケティングに基づいた賃料査定をする傾向があります。

「今の家賃が適正なのかどうかわからない」「賃料を安い設定にしているのに客が入らない」といったなどお悩みのオーナーさまにエリアマーケティングは欠かせません。周辺地域をあらゆる角度から分析し、最適な賃料を導き出すエリアマーケティングは必須の作業と言えます。

●賃貸経営であれば、まずは「賃料設定」。マーケットの標準と比較して、この「賃料設定」が高いと入居が決まらず、低いと収益がでません。この設定を誤れば賃貸経営は成り立たないのです。

しかし、この「賃料設定」は、管理会社の担当者や、仲介担当者の言うがままに設定されていることが多く、オーナーさまも“仕方がない”と判断されているケースが多いのが実情です。

●賃貸経営の成否を決めるこの「賃料設定」を、国勢の人口動態調査などを利用して行う“マクロ分析”と“ミクロ分析”。それから実際の市場現場から読み取る“現場分析”の3つのデータを基に、最適な「賃料設定」を出すのがエリアマーケティングなのです。

◆マンション経営のプロモーション

●管理している部屋の長所を知っているのは、管理会社の担当者です。

長所を熟知した目線で、またオーナーさまの目線で内覧者を出迎えること、これがマンション経営のプロモーションです。

●例えば、スリッパの設置、部屋のアピールポイントを記したＰＯＰ、清掃/消毒済み用紙の設置など。また案内する際に必要なメモ用紙、図面、資料、メジャー、筆記用具を用意し、手ぶらで内覧していただいても不自由しない心遣いで準備をするのです。

●管理会社の担当者が足と耳で稼いだレアな周辺地域の耳より情報をお客様に提供しますので、内覧者の方には、その部屋に住むことはもちろん、その地域での暮らしまでを想像してもらえます。

●オーナーさまの目線で内覧者を出迎えるという感覚もプロモーションの要素の一つです。

たとえば、内覧者を迎え、ひと時でも、もてなすという思いがある場所に“花”を飾るというのも些細なようですが、室内の雰囲気を変える演出のひとつです。

「ようこそいらっしゃいました。」「お帰りをお待ちしております」の思いを花で表現することが可能なのです。

◆マンション経営のメリット

●マンション経営をはじめるにあたっては、一般的に多額の自己資金が必要と思われがちです。しかし実はそうでありません。ある一定程度の収入がある人ならローンが組めるので、自己資金が小額であっても始めることができるのです。

●月々のローンはその多くを家賃収入で返済することになるので、他人の資本で自己資産を形成するとも言えます。

●保険料の負担率アップや給付金の減額など、将来の年金制度が不安視されている現在です。公的年金が仮に給付されたとしても、ゆとりのある老後生活を思い描くことは難しいのが実情なのです。現有資産以外の収入源を確保して、およそ２０年間にわたる老後生活を楽しく快適に過ごすことは誰もが望むことだと思います。

●仮にオーナーの方に不測の事態が生じた場合でも、購入時に加入することになる団体信用生命保険でローンの残りを完済することになるので、ご家族には、借金なしで換金（売却）も可能な資産（マンション）が残るうえに、月々の家賃が実収入として入るのです。ご家族に長期にわたる安定した収入源を残してあげらることが可能となるのです。

●マンション経営の必要経費として挙げられるものには、登記費用、減価償却費、租税公課、管理費、ローン金利（建物分）、修繕費などがあります。これらの経費を赤字計上することができれば、現在の所得と損益通算することによって確定申告で所得税の還付を受けることが可能なのです（所得税法　第６９条）。また、その場合には、住民税も当然に減額されることになります。

●また、将来的にインフレに見舞われた場合、現金や預金などの金融資産は目減りを起こす可能性がありますが、マンション経営に代表される不動産投資の場合ですと、資産価値が大幅に下落することは考えにくいため、また家賃も上がることはあっても下がることはない、という見方もできるのです。インフレによってマンション経営・不動産投資が影響されるということは考えにくいと言えるでしょう。

◆airbnbとは？

●Airbnb（「エアビーアンドビー」）は2008年8月に創業された、カリフォルニア州サンフランシスコに本社を置く注目のコミュミティ・マーケットプレイスです。

●どのようなものかというと、世界の人々の興味を引きそうでユニークな宿泊施設が、ネットや携帯やタブレットで掲載・発見・予約できるのです。もちろん信頼性の高さにも定評があります。

●Airbnbにお任せすれば、アパートで1泊、お城で1週間、ヴィラで1か月といった、どんなご要望でもかなえることが可能です。

●世界中190ヶ国の34,000以上の街で、貸す方と借りる方の両者を結びつけ、幅広い価格でユニークな旅を実現します。

●世界一流のカスタマーサービスを備えており、ユーザーコミュニティも現在進行形で発展中です。Airbnbは単なる空き部屋を収入になる部屋に変え、それを何百人もの人たちに紹介できる魅力のある、最短コースと言えるでしょう。

◆日本のAirbnbはどうなっているの？

●日本でAirbnbを始めようとすると、まず最初に「規制の壁」が立ちはだかります。

これまで日本では公の機関が細かい規制を敷くことによって、安全性を担ってきました。しかし、インターネットが普及し、個々人が信頼しあい、様々なことを起こせるようになった現在では、信頼や安全性の担保は民間に移ってきているといえます。

●特にオリンピックが開催される2020年に向けて、この分野での新規参入が必要とされると言われています。

しかし、オリンピックの2020年やそれ以外のスポーツの祭典に対応しきれるほどの宿泊施設がないのが実情です。

どうすれば、日本でほかの国で生じているようなシェアリングエコノミーの流れに乗れるのでしょうか。

●日本人は規制があると、その枠内でだけ動こうとする傾向があります。他国の人からすればその傾向が理解できず、自国で成功したモデルを日本で展開しようとしてもこの壁にぶち当たり、成長できないのです。

日本でAirbnbが定着するには、規制の枠内で小さくまとまってしまうのではなく、はっきり規制されているわけではないグレーの部分であれば、チャレンジするという意識を持って、スタートすることが必要だと思われます。

◆マンション経営とairbnb、運用は誰がやるの？

●運用代行の事についてですが、マンション経営とairbnb双方に代行サービスが存在し、普段忙しい大家さんやオーナーさんにとってありがたいサービスの一つです。まずはairbnbにおける運用代行サービスについて紹介しましょう。

airbnbの運用代行サービスは、airbnbの運用そのものをオーナーに代わって業者さんが代行するシステムです。普段忙しいオーナーさんは四六時中airbnbの運営に携わらなければならず、席を離れるのでさえ困難になってきます。

多忙なオーナーさんの業務を肩代わりして、お客さまのチェックインやチェックアウト、部屋の掃除や備品の管理などと云った運営全般を代行してくれます。

●利用方法については、管理会社のサイトから相談フォームに名前やメールアドレスなど必要事項総てを記入してから送信し、業者さんから後日、連絡をしたのちに必要事項を入力してからアカウントを登録をすると、運用代行サービスが可能となります。なお、業者によっては初回セットアップ費用として料金の支払いをお願いすることになります。

業者によっては、宿泊に必要な備品全般を購入代行するところがありますが、基本的には自分でそろう必要がありますので、注意が必要です。

●次に、マンション経営の運用代行について紹介します。マンション経営をする大家さんの中には、サラリーマンやOLさんなど本業を抱えてる人がいらっしゃることでしょう。本業をおろそかにすることが出来ず、かと言って、マンションの事もおろそかにすることが出来ない。それが大家さんの悩みの種なのでしょうね。

マンション経営の運用代行は誰がやるのか、それは管理会社が担当することになります。管理会社にお願いして部屋の管理を委託することになります。

大家さん、つまり委託者は管理会社（貸主代理受託者）に部屋の管理を委託し、入居者とのかかわりは家賃を徴収する事や問い合わせ対応や退出手続きなどのほか、入居募集や保証人の審査等と云った入居にかかわる仕事等と云った、マンションの管理業務全般を担当しています。

マンション経営に関してはサブリースシステムと集金代行サービスの二種類があり、前者は集金代行がメインですが、後者は空室時のリスク軽減や滞納トラブルなどと云った問題にもケアしてくれます。

大家さんへは、予め徴収しておいた家賃を入居者に代わって振り込むことになりますので大家さんは仕事に集中する事が出来、マンションの経営そのものは管理業者が担当することになります。

◆運用代行とは

●マンションやairbnbそのものも、サラリーマンやOLさんが経営をするとしても本業を抱えてしまうことになりますので、airbnbについては四六時中部屋に常駐しなければならず、本業を抱えてしまうと仕事に集中する事が出来なくなりますよね。

運用代行サービスは、務め人にとってマンションやairbnbの運用そのものを大家さんやオーナーに代わって、運用代理をしてくれるサービスですので、普段忙しくて本業をおろそかにすることが出来ない務め人にとっては、有難いサービスですし、仕事に集中する事が出来ます。