◆　詐欺

公務員だからといって不動産投資をあきらめていませんか？原則、副業が禁止されていると言われる公務員ですが、実は公務員も問題なく不動産投資をすることができます。

なぜならば、不動産投資は、あくまで投資であり、副業には当てはまらないためです。

さらに、不動産投資はアドバンテージがある公務員こそ有利に始めることができます。もし少しでも興味があればすぐやるべきでしょう。

とはいえ、気を付けなければならないポイントがいくつかあります。一定の規模を超えてしまったり、自分で管理を行ってしまうことで副業としてみなされてしまうことがあるためです。規定違反になると懲戒処分を受けてしまう危険があるため、必ず正しい方法で不動産投資を行ってください。

この記事では、公務員が不動産投資をするうえで気を付けたいポイントをご紹介します。

今回は、「不動産投資が副業に当たらない理由」と「副業に当たらないための三つの条件」をまとめました。

[1]不動産投資が副業に当たらない理由

不動産投資は原則、公務員の副業にあたりません。副業が禁止されている公務員でも、問題なく不動産投資をすることができます。

次のようなケースは、あなたの周りにもよくあると思います。

よくあるこんなパターンの図

・親などから賃貸物件を相続して物件を所有している。

・転勤の間、持ち家を人に貸した。

・離婚で住まなくなった家が売れずに、賃家に回した。

もし、これが公務員の副業にあたるとしたら、どうでしょうか。免職になるか物件を手放すしかなくなってしまいます。

それぞれの自治体の判断でも異なりますが、公務員は一定の条件の範囲内であれば、賃貸して家賃収入を得たとしても副業にあたりません。

引け目を感じることなく、安心して不動産投資を始めてください。

[2]副業にあたらないための3つの条件

2-1　一定規模以下で行う

不動産投資は、一定規模以下で行えば副業とみなされません。

一定規模以下とは、具体的には「5棟10室以下」を指します。

5棟10室

この規模を超える場合の注意点は、「3　副業にあたる場合の注意点」をご確認ください。

・独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。

・立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。

「人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について」より抜粋

あなたが不動産投資で物件の買い増しを検討する際には、この規模を目安にしてください。

2-2　管理会社に管理業務を委託する

物件の管理業務は、全て管理会社に委託してください。

自分で管理すると大家業を専業で行っていることになってしまい、副業禁止規定に抵触してしまいます。

・管理は委託する

また、信頼できる賃貸管理会社を選ぶことで、忙しいあなたの代わりにしっかりした管理業務を行ってくれるはずです。

不動産投資を成功させるために、納得のいく管理会社を選んでください。

信頼できる管理会社の選び方はこちらから

できる賃貸管理会社を見抜く重要なポイントと契約時の注意点

2-3　賃貸収入は年額500万円未満

年間の賃貸収入が500万円以上に達してしまうと、副業としてみなされてしまいます。

ちなみに、都心のワンルームマンション1戸であれば、月額の家賃相場は7～8万円です。

空室が出なくても、年間で100万円弱ですから、まずは1戸づつ足元を固めていってもいいかもしれません。購入の時は、参考にしてください。

500万円未満にする

・不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（併せて行っている場合には、賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合

「人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について」より抜粋

収益のシュミレーションは「5　不動産投資をシュミレーションしてみよう」で詳しくご紹介します。

まとめ

少しでも興味があれば、一度無料のマンション投資セミナーなどに足を運んでみるなど具体的に検討してみてはいかがでしょうか。

不動産投資を始めるにあたって、融資は必要不可欠ですが、

その際、年収と自己資金がどれだけあるのかはとても重要です。

というよりは、基本中の基本ですね。

その大まかな目安は、年収が

・ 1,000万円以上あれば8割

・ 700万円あれば5割

・ 500万円あれば3割

の金融機関がその検討（融資ではありません）をしてくださいます。

かつては、年収に関係なく、とある条件さえ満たせば、融資を受けられたそうですが、

今はとても審査が厳しくなっていますよね。

金融機関が融資をするかしないか、の基準に、「属性」というものがあります。

実は、先程述べた、融資の相談に乗ってくれる割合、これがこの「属性」を基準にしたものなのです。

では、「属性」とは何でしょうか。

１．個人識別：氏名・生年月日・住所・電話番号

特定の個人(人間)を識別することができる情報のこと。

つまり、あなたがあなたであることを示す情報のこと。

２．信用情報：借入の状況・残債・返済状況・遅滞の有無など

あなたが金融機関に対してどのようなお付き合いをしているか、

借り入れ額が多くても、滞り無く返済を行っており、返済元本もあと少し、

という場合は、あまり気にする必要はありません。

ですが、ケータイやスマートフォン、電話、ガス水道の支払いに滞りがあったりすると

マイナス採点につながります。

信用情報は必ずしも金融機関だけではない、ここは要注意でしょう。

３．勤務先情報：会社名とその部署や職種、役職・会社所在地・勤続年数・定年など

収入が安定しているか、今後も安定が見込めるか、という観点で見ます。

この部分においては、企業規模に寄る属性の高低があります。

一部上場　→　有名企業　→　中小企業　→　自営業

左→右の順に融資が付き易くなります。

４．住居情報：持家or賃貸

一般的には持ち家の方が信用アップですが、購入後間もない場合や、評価額が低い場合は

かならずしも信用にはつながりません。

５．家族構成：氏名・続柄・生年月日・同居・同居でない場合の住所

家族構成を判断基準とするのは、生活費の増減に繋がるからです。

融資を受けたい側の家計がどのくらいかかっているのか、が判断基準です。

一年間の収益から世帯の消費活動の全てを引いた結果、赤字となる場合は

残念ながらマイナスポイントになります。

 ６．連帯保証人の有無

ほとんどの金融機関で、既婚の方は連帯保証人に配偶者を指名されます。

ですので、配偶者がそれを拒否した場合は、融資を諦めなければならないでしょう。

７．収入

直近３年の給与明細or確定申告書の提示を求められます。

記載されている収入が高く、かつほぼ一定の場合、融資を受けやすくなります。

3年前：450万　→　2年前：460万　→　1年前：450万

と、

3年前：700万　→　2年前：350万　→　1年前：600万

との場合では、前者が有利です。

収入にばらつきがあるのは、将来の支払いに滞りが発生するのでは？

という不安材料に繋がるからです。

８．金融資産：預金・株・保険・確定拠出年金など

Aさん：収入が1000万、預貯金他の資産が300万

Bさん：収入が600万、預貯金他の資産が1000万

両者だと、収入は低いが保有資産の高いBさんに信用の高さがあります。

収入は少ないのに、保有資産が高いのですから、

それだけお金に関しては真面目に向き合っている、堅実な生活をしている、

ということです。

９．配偶者の情報：会社名・勤続年数・年収

共働きの場合は、３．勤務先情報と同程度の「属性」も判断基準となります。

家計の収入は世帯が基本となりますので、配偶者の情報も必要です。

投資したい不動産は決まった、では金融機関へいざ！

という前に世帯の「属性」を調査はゼヒやっておいて下さい。

の3つが挙げられます。

次に不動産投資に向いている人です。

1. コツコツ頑張ることが苦にならない人
2. マメマメしい人
3. 人付き合いが苦にならないまたは上手な人

これらの内容を見ると、人づきあいが好きな人やこまめに連絡を取る方は不動産投資に向いているということが分かります。

では向いている人の詳細を見てみたいと思います。

このように、不動産投資には向いている人と向いていない人との違いがわかりました。

万が一向いていない人が投資をしようとしても、それこそ大欠損するに違いありません。そうならない為にも、下調べや調査をし価格の設定等を慎重にしていく事で欠損を少なくし、慎重に慎重に対応していく事が不動産投資には向いているのだろうと思います。

楽待を運営するファーストロジック（東京・港）によると、７月時点でサイトに掲載された約４千件の投資向けマンションの平均表面利回りは9.01％で、６月比0.12ポイント上昇した。物件価格が下落したことで、７カ月ぶりに上がった。物件価格は平均で１戸1247万円なので、表面利回りから計算すると、年間の賃料収入は約112万円。月間だと約９万４千円になる。

これはあくまで表面の数字にすぎない。賃料に対し、税金や管理費、修繕積立金や保険など諸経費がおおむね２割かかると言われる。諸経費を差し引くと、月間でざっと７万５千円だ。

勤めながら不動産投資をするとなると、多くは、ある程度のローンを組んで物件を買うことになる。不動産調査会社、東京カンテイ（東京・品川）の井出武主任研究員は「結果的に利回りが２％に届かない可能性もある」という。「過度な借り入れには頼らない」（三井不動産リアルティの佐藤部長）のが鉄則だ。

◆　日本のマンションの購入者は中国人

●　「ベイエリアの某マンションでは、最終購入者の名簿からゾロゾロと中国人の名前が出てきました」このマンションは06年前後に売り出されたもので、人気の集中する住戸は抽選が行われました。「絞り込まれてもこれだけ名前が出てくるということは、分母にもそれなりの数の中国人が購入を希望していたことを示すのではないか」と推測します。

ヒト、モノ、カネが中国に集中する今、個人もまたここ10年で飛躍的にライフスタイルが変化しました。中国大陸からのニューリッチには、中国の外資導入政策とともに規模を拡大させた製造業者も多くあります。設備投資をした後は機械が仕事をしてくれる、という工場経営者は金銭にも時間にもゆとりがあります。

◆　２０２０年東京五輪に向けて

中国の投資の大半はリテール（商業）用や工業用のプロジェクトですが、他方で個人用マンションへの需要も強いです。2011年以降、中国人投資家は日本で約8400万ドル（現在のレートで約89億円）相当のマンションを購入したといわれています。

他の外国人投資家も積極的に参入しています。2013年の日本の不動産に対する海外からの投資額は前年比で79％増加しました。

　

●　東京のマンションは、金持ちの中国人にとって単なるトロフィー（成功のあかし）というだけではありません。本国の市場から価格急騰で締め出された人々が、東京で住宅所有者になる機会を求めているのです。、東京郊外のマンションは10万ドル（約1100万円）程度から手に入るといわれてます。

毎月、香港や中国からの顧客が日本のマンションや東京にあるリテール用不動産を数十件購入しています。

　「100万香港ドル（約1400万円）では香港で駐車場の土地さえ購入できない」と述べ、「しかし、東京では200平方フィート（18.6平方メートル）のマンションを購入できるし、月間4000～5000香港ドル（5万4800円～6万8500円）の賃貸料が稼げる。」とも述べています

不動産投資で、何故キャッシュフローに重きを置く投資をするべきなかについてはマンションオーナーがキャッシュフローを重視するべき理由を参照して貰いたい。

重要なのは決算書上の営業利益・経常利益であり、実務的にはフリーキャッシュフローの多寡が重視される。

キャッシュフローの定義は様々だが、以下が良く使われる不動産投資におけるキャッシュフローの計算方法だ。

また、物件同士の収益性の比較も出来ない。

詳細な計算をしてみたら、意外と収益性が低い物件と言うのはあるのだ。

概要資料を何千枚以上見て慣れてくれば、物件の大体のキャッシュフローの目安は掴めるようになる。

しかし物件の詳細な検討をする段階になったら、やはりエクセルを使ってしっかりと数値を確認するべきだろう。

これは自己資金の投資効率を見るための指標で、頭金＋諸費用をどのくらいの期間で回収できるかがわかる。

この例の場合、5000万円の物件をフルローンで買っているので頭金はない。諸費用には、登記費用、不動産取得税、火災保険、仲介手数料などが含まれ、通常は物件価格の7％程度が掛かる。

5,000万円の7％は350万円なので、この350万円を何年で回収できるかを確認するのがＣＣＲという指標だ。

ＣＣＲは、100%の時を投資回収期間がゼロ年（＝持ち出しなし）と解釈する。

利回りが高くても、頭金を沢山出して購入している物件はＣＣＲが低く、投資効率が悪いとみなされる。

今回の例の場合、CCRは34.17％なので、100％の3分の1ほどの数値だ。投資資金の回収まで、3年程度かかることがわかる。ＣＣＲが10％の場合100％の10分の1なので、投資回収まで10年かかることになる。

CCRが100%を超えているとするとそれはオーバーローンで融資を引いたケースだ。その場合、決済終了の段階で手残りが発生することになる。

詳しい内容は別項「ROIよりもCCRを重視した投資を行う」を見てほしい。

これは、異なる金額の物件を横比較する時に使う。

不動産投資でキャッシュフローの詳細な計算を行う必要があるのは、この1億円当たりのキャッシュフローを確認したいからだと言っても過言ではない。

目安として、1億円当たりのキャッシュフローが、都心部では100万円、地方では200万円を超えていれば収益性は悪くない案件だと言える。

自分の中で物件選定の数値基準を持つと、物件を選ぶ際の検討がスムーズになって取捨選択がもの凄く効率的に速くなる。

上記の計算式を作る上で一番難しいのは、返済金額を計算する部分だ。ここでは、ＥＸＣＥＬのＰＭＴ関数を使い、元利均等返済の返済金額を計算している。

関数を調べながら、使いやすい表を自分で作ってみることをお勧めする。